预售价格较现售约低15％ 期房销售存在就是合理?

  就像一枚硬币有正反两面，商品房预售制度也不例外。

  1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作了原则性规定。

  该制度的确立，与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。

  此外，我国资本市场发展滞后，除银行贷款外基本没有其他融资方式，期房销售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40％来源于预售获得的资金。预售价格较现售约低10％－15％，也是预售制度为消费者所接受的重要原因。

  但随着时间的推移，期房销售的弊端也浮出水面。如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子。此外，商品房预售制度，客观上要求政府对开发行为，银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。

  因此，专家认为，商品房预售管理制度涉及方方面面，不是简单的保留还是取消的问题，对于其背后深层次的问题还需要做深入研究，如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管、强化商业银行风险管理，严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统。  

链 接

国外卖期房花样百出

  多数国家和地区都允许期房销售，但不同国家和地区对预售的管理和个人购买预售房屋的贷款政策有所区别。

  美国新建房屋大部分是预售。据美国人口普查局统计，2004年期房占新建房屋销售量的76.6％。新加坡等东南亚国家新建房屋和预售规模也较大，预售率90％左右。

  日本和欧洲各国房地产市场以二手房市场为主，新建房屋项目规模普遍较小，同时融资渠道发达，房地产投资主要依靠投资基金，新建房屋以现房销售为主。

预售管理

  主要有两类：一类是澳大利亚、日本以及韩国、新加坡、马来西亚等东南亚国家，政府一般都规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格。

  另一类是欧美多数国家和地区，预售条件比较宽松，也不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约，新建房屋无论是否开工都允许销售预售。

  在预售过程中，多数国家和地区对购房人缴纳的首付款比例或订金额度都有相应要求，对预收款的使用也有规定。有的国家和地区允许开发商把预收款用于工程建设。如新加坡、马来西亚，首付款或订金直接向开发商支付；购房贷款则存入贷款银行与开发商共管的账户，由律师楼监管，工料测量师行（相当于我国国内的工程预算造价咨询机构）根据工程进度，提出拨款意见，经律师同意后，购房款可以转给开发商。

  有的则明确规定，在房屋交付使用后购房款才转付给开发商。欧美国家则一般由双方合同约定。

个人购房按揭政策

  东南亚国家和欧洲一些国家的银行在商品房预售时可以为购房人提供按揭购房贷款。美国的金融机构在项目完工后，才为购房人发放抵押按揭贷款，但预售期间，根据未来的抵押按揭贷款，购房人可以获得短期的建筑贷款用以支付房屋在建时分段支付的款项；银行可以要求信用不显著资信不高或新成立的开发商将预付款存放在银行的托管账户内，直到房屋竣工。

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