苏州广播电视报：苏州古城别墅20盘争最后盛筵

与北环路改造热火朝天的工地迥然不同的，是被护城河围绕的老阀门厂的寂静。六七十年代的红砖老厂房依然屹立，但不久的将来，这里将建成的可能是苏州古城区最后一个规模型的高端别墅社区。从2002年 “江枫园”开启的城区中式别墅开发潮，或许在不久的将来，会这片土地画上一个完美的终止符。

苏州城内别墅项目已达20余

10月28日，当华润集团旗下的上海坚实发展以11613元/平米的楼面单价拍下近十万平米的平江区原阀门厂地块，许多同场竞拍的开发商几乎不敢相信自己的眼睛。

“11613元的楼面单价是按容积率0.7来计算的，按目前古城区别墅大约0.5的容积率计算，楼面单价达到了15000元左右。这样的地价，房价每平米是要超过20000元，所以，很可能又是一座‘拙政东园’。”旁观者无法从商业利润的角度理解上海坚实发展的举动，但是从一路之隔的“庭园”2003年的挂牌出让价格来对照，可以一窥苏州古城区园林别墅的绝版珍藏与传世价值。

目前，苏州城内上规模的园林别墅小区已经发展到20个左右，护城河以内大约有7个，而其中，又以正在销售的“拙政东园”和明年年初即将露面的“姑苏人家”为最。古城区已悄然成为苏州的豪宅聚集区。目前暂时未启动的城中别墅地块仅有百花巷8号地块、原阀门厂地块和原塑料家具厂地块三块。

古城别墅9成卖给苏州人

90年代中期，苏州第一批现代意义的别墅是以御花园为代表的西式别墅，购买者大都是在苏州工作生活的港澳台同胞和外籍人士。直到2002年起，苏州古城区内逐渐出现了一批以中式庭院风格为主题的别墅项目，如江枫院、寒舍等。除配套完善外，更吸收了苏州传统庭院风格粉墙黛瓦、飞檐翘角等，营造了曲径通幽、庭院深深的意境，以非主流的产品形态，成为当时别墅市场的翘楚，也是从那时开始，苏州人开始为园林别墅“埋单”。

古城区目前最大的园林别墅项目庭园，最初因为担心苏州本地的市场不能完全消化总共250套别墅，而把市场定位在整个华东地区，甚至计划向北美、东南亚推广。但是开盘后却发现苏州本土市场才是最大的市场。90%的购买者是苏州本地的中青年私营企业家。

从大成企业旗下的三个古城区园林别墅项目观前庭园、桃坞小筑、桃坞才苑预订登记的情况来看，有购买意向的多数也是苏州本土的精英人士，苏州人的消费能力可见一斑。

“从某种程度上来说，苏州别墅的发展过程就是苏州人的消费水平与国际接轨的过程。” 苏州大成置业发展有限公司营销部戈小恒总经理说。

从几家楼盘的销售情况来看，购买园林别墅的苏州成功人士年龄大约在45岁左右，他们大都生于古城，对“小巷深处”的深深眷恋，使得他们期待通过入住园林别墅来实现一种回归。

古城别墅增值几何？

10月28日，平江区原阀门厂这块低密度住宅用地以每平米11613元的楼面单价成为当天土地竞拍的“地王”，拍卖锤一落下，便有人预测：古城区的别墅又要涨了。

对此，有园林别墅项目的负责人的感受是：“园林别墅的价格不会出现跳跃式的上涨，目前市场还很平稳。”原阀门厂地块附近即将开盘的“桃坞才苑”，其所在的原林机厂地块是2005年由大成集团拍得的，营销部戈总也否认了桃坞才苑会因此抬升价格。

但相关业内人士认为，园林别墅的稀缺性已经开始显现。“之前古城区的别墅用地主要有两种来源，一是居民区的拆迁，但今后再有大规模拆迁的可能性很小，拆迁的成本实在太大；二是老厂房的搬迁，现在能搬的也搬了。古城区的地已经开发得差不多了。”

据苏州我爱我家房产经纪公司王锋的分析，古城区别墅二手房市场行情在今年也跨上了新台阶。他举了个例，2001年，一幢以50万买入的古城区独幢别墅，现在以400多万的价格挂牌，卖方的预期明显抬高了。“客观上，古城区范围可供选购的别墅房源少，尤其是独幢别墅，再加上目前的市场形势，给人造成了供应紧张的感觉。其实，到2008年之前，苏州古城区园林别墅还有一定的供应。”

城区在售别墅一览

●庭园 平江西北街190号 价格：最低价13000元/平方米 最高价16000元/平方米

●桃坞才苑 平江西大营门57号 价格：15000元/平方米

●桃坞小筑 平江桃花桥路 价格：15000元/平方米

●观前庭园 平江肖家巷21号、肖家巷酱园弄1号 价格：双拼500万以上，独栋1000万以上

●江南人家 沧浪道前街、司前街交叉口东南侧 价格：最低价14000元/平方米 最高价20000元/平方米

●草堂之春 沧浪盛家带29号 价格：共3幢独栋，600万-1000万之间

●拙政东园 区域地址：平江百家巷41号 价格：最低价900万元/套 最高价2000万元/套

●世家留园 留园路70号 价格：“深宅大院”组团 1000万一套（占地一亩）

●姑苏人家 留园路 价格：1500万-2500万元/套（600-700平米）

●金帝城市别墅 解放西路168号 价格：7000元/平方米 仅剩沿街商铺上层部分

●玖园 虎丘路30号（原工艺美校） 价格：约8000-10000元/平米

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