太湖别墅 长三角绝版山水别墅待重估

2007苏州别墅发展报告之二

集自然山水、古吴遗迹、田园物产于一体的太湖，不仅令苏州人魂牵梦萦，更让整个长三角都为之心神荡漾。于是，从上世纪末开始，太湖别墅就把第一批都市新贵们的心留在了这个避世的世外桃源。

十年后的今天，中国太湖文化论坛项目的开发商苏州中信投资有限公司副总经理马志军说：不用多久，太湖别墅的价值会被重新定义。

2006年1月，中信深圳集团拍得太湖香山村、郁舍村56万方土地，整个项目包括了为太湖文化论坛配套的酒店式公寓、住宅、别墅、五星级酒店以及国际会议中心。四年后，太湖的千年气韵将由这个太湖文化论坛传扬到全世界。

太湖别墅作为苏州最早的别墅萌发地，已经走过了10年。当年，上海客疯抢一时的碧瀛谷、太湖之星别墅，如今价格已经从当年的3000元/平方米跃上了13000元/平方米。在首轮的西山别墅热潮过后，东山别墅、胥口别墅、光福别墅也纷纷探出头来，除独栋别墅之外，联排、双拼别墅也日渐增长，价格梯队也从一百万到500万不等，让更多苏州人提前圆了太湖别墅梦想。太湖别墅群落已初步形成。

山水独栋别墅 唯太湖独尊

人常说：长三角的龙头在上海，而精华在太湖。太湖物华天宝，自然优势独具，别墅最有价值的部分是景观赋予的，太湖别墅的高附加值是其他湖景别墅无法启及的。

2003年出台的《苏州市城市规划若干强制性内容的暂行规定》中十五条、第八款规定：沿太湖（太湖旅游度假区除外）、阳澄湖纵深1公里、高速两侧各200及总体规划划定的生态走廊，严格限制进行新的建设。由此规定可以预见，除东西山之外，想觅一处靠山临水的太湖别墅将是奢望。因此，东西山别墅愈加奇货可居，别墅开发商惜售心理也十分明显。

记者在采访中了解到，原本准备今年开盘的某西山别墅项目，又将销售计划搁置到明年，虽然有相当多的积累客户，但开发商表示，届时的开盘价格，会吓退相当一批买家。

“太湖之星”营销副总监许朝晖告诉记者：今年一季度，太湖之星的单个别墅楼盘的销售量是整个东西山其余别墅项目销售量的总和。“作为别墅大盘，销售有一定压力，而其他中小型的太湖别墅项目几乎没有销售压力。”

记者在采访中发现，东西山众多别墅项目地块密度仅为0.28和0.17，而就目前苏州市土地的拍卖行情，容积率在0.6以下的别墅地块已经绝迹，使得东西山的存量别墅地块更显得珍贵无比。

洋别墅叫停 中式别墅一统江湖

曾经，是太湖别墅让苏州人体会了别墅建筑的洋洋大观，西班牙风情别墅、美式别墅、法式别墅、欧式别墅、现代简约别墅、日式别墅，可谓应有尽有。老虎窗、筒瓦、片瓦、帕堤欧、板条式外墙……等西洋别墅的文化符号在太湖区域风行一时，同时也吸引了一大批有旅居海外背景的客户的高度亲睐。而自2004年开始，太湖国家旅游度假区对于区域内的别墅用地的规划审批开始对立面风格进行严格把控，与太湖原始风貌相违背的洋别墅被叫停。

近两年涌现了西山恬园、东山景园、太湖高尔夫山庄、太湖之星三期别墅，均以现代简约、或者中式风格为主。记者从“太湖之星”的开发商天地集团苏州太湖之星开发建设有限公司了解到，“太湖之星”的新一批产品将一改一贯的欧美路线，开始建设苏式园林别墅，预计今年秋季面市。而一期产品为原味西班牙风情别墅的古北雅园也在它的二期产品全部规划了现代中式别墅。中信太湖城在它今年下半年即将面市的知湖轩别墅组团也规划了现代苏式院落别墅。

新近发力的光福别墅板块也走纯中式路线。“福园”别墅就采用营造社区大园林和每户预留内庭院来增加别墅的景观价值。这让更多有园林情结的苏州人找到了文化认同感。

太湖地区目前在售的一批中式别墅项目西山恬园、东山景园、福园、太湖胥香园项目将苏州人对古城区园林和街巷的热情转移到了郊外的太湖区域。

可以预见，不久后的太湖板块，将由中式别墅一统天下。

太湖别墅不等于度假别墅

“太湖别墅市场目前还很不成熟。”一位业内人士告诉记者，“因为此前，太湖地区的地块取得的途径比较多样，导致开发商资质参次不齐，太湖别墅的项目品质也千差万别。再加上物业管理落后等多个问题，阻碍了太湖别墅品质晋升。”随着中信投资、吴中集团等一批品牌地产商的进入，太湖别墅市场将会被引领到一个更高的层次。

2005年，上海古北集团的太湖古北雅园项目问世之后，太湖别墅才终于有了第一个精装修产权别墅。古北雅园是位于西山岛最南端的项目，古北雅园销售经理黄蔚康告诉记者，有一半的别墅已经装修入住，业主在周末基本上都会来度假，一些苏州客户的使用率更高些。而太湖旅游度假区的不入岛部分，离苏州城不过半小时车程，作为第一居所的可能性开始显现。

苏州中信投资有限公司副总经理马志军认为：太湖别墅就是度假别墅是个误解。从世界各大城市的生活经验来看，离开市中心一小时的车程不能称其为度假别墅，它完全可以发展成为部分精英阶层的第一居所。这是太湖别墅未来的发展方向。

马志军这样形容他眼睛里的太湖：太湖犹如一块璞玉，最早一批太湖别墅的开发好比在玉面上试探性开了一条缝；而如今，我们已经划了这块璞玉的一个面，看到了玉里面蕴藏的琉璃种；接下来，是最关键的一刀，用最精致的刀法来呈现出一个好的玉石，到那时候，它的真正价值才会显现。

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