本土开发商蓄势再发力 园区最新土地拍卖简析

纵观近两年的苏州土地拍卖市场，在外来开发商一波又一波的强势冲击下，苏州本土开发商的声音越来越微弱。随着国家房贷新政的先后出台，拍卖场上昔日豪情拿地的场面开始逐步低调。作为土生土长的房产开发商，苏州本土房产企业受成长环境的熏陶很深，无疑对未来市场信心更足。在11月16日举行的园区最新一场土地拍卖中，苏州本土开发商蓄势发力，在拍卖活动中笑到最后。

观察：2007.11.16园区土地拍卖分析

苏州园区土地盛宴上演 三地块找到“新主人”

11月16日，2007年苏州工业园区国有土地使用权挂牌出让在国际大厦4楼会议室举行。本次园区国土局共推出三宗地块，总占地面积371485平方米，起拍总价177990万元，成交总价224090万元。截至报名时间为止，18、19号地块只有一家单位报名竞价，被苏州工业园区圆融集团以底价获得；17号地块吸引了包括“园区建屋”、“中新置地”、“友谊和升”、“万科”在内的7家单位报名应价，根据公告规则以85300万元为起始价直接进入到拍卖程序，经过激烈的争夺，最终被园区建屋集团以130500万元一举竞得！值得一提的是，园融集团和建屋集团都是苏州的本土开发商。  [土地调控击碎了发财梦 房地产市场告别“暖冬”]

苏州搜房网提供的信息表明，本次园区国土局共推出三宗地块，其中18、19号地分别为商业及商业酒店式公寓混合用地，17号地为纯住宅用地。17号地块各项综合因素相加的“性价比”很高，该地块位于林泉路东、文景路北，东靠独墅湖高教区，林泉路附近已经规划了邻里中心和九龙医院分院，随着新机场路湖底隧道的贯通也大大拉近了市区到独墅湖东的时间距离。目前板块内的住宅市场尚处于初步启动阶段，市场供应量很少。该地块吸引了包括“园区建屋”、“中新置地”、“万科”、“友谊和升”在内的7家单位报名应价，拍卖场面白热化，出现轮番叫价的激烈场面，最终被“园区建屋”以130500万元一举竞得，成交楼面价高达 3932元/平方米。根据2.0的容积率，该地块今后将以高层、小高层住宅为主，预计售价将成为独墅湖以东板块的价值新标准。目前金鸡湖东核心区域住宅市场的销售均价已经全面超越7000元/平方米，从17号地块的竞争激烈程度来看，也反映出了开发商对未来市场的预期，这一项目的开发，将极大的带动该板块未来的发展，同时也将发掘更多的市场潜在需求。 [房地产调控引动荡加剧 土地“恐慌症”全国蔓延]

18号地块是本次土地出让中地理位置最好的宗地，北临金鸡湖、南靠机场路，西面为李公堤商业街。该地块政府已做规划，最终被圆融集团以底价获取，作为园区管委会的直属企业，圆融集团开发和运营的商业地产总量已超过100万平方米，包括李公堤一期国际风情商业水街、李公堤二期水巷邻里、李公堤三期望湖角等一系列产品。园融集团拿下18号地块后，将全力奏响开发南金鸡湖板块号角。作为苏州工业园区商业地产主力运营商，园融集团的参与，将使南金鸡湖板块不断完善，预计将对周边住宅市场产生深远影响。

资料显示，19号地块位于园区湖东CBD的核心区域，从05年开始，该区域陆续出让了包括酒店式公寓在内的商业、商住混合地块。湖东CBD作为周边住宅区的重要配套，预计将在未来3－5年内逐步发展成型，政府的统一规划，有利于区域内的整体发展，优质开发商的进驻也将提升区域内房地产产品的潜在价值。 [评论:中国的土地、楼市、股市已绑架了整个社会]

从本次园区土地出让的结果来看，实力型本土开发商对开发优质地块的愿望比较强烈。目前园区住宅市场的均价已突破7000元/平方米的价格水平，17号地块的竞价结果也反映了开发商对未来园区住宅市场的预期和判断，该宗地块推出后，将成为独墅湖板块的又一个生力军。同时，开发项目持续增多，将对周边的各项配套设施也提出更高的要求，交通、购物、教育等各项配套设施的及时跟进，将对这个未来居住区带来重大影响。

最新拍卖的三宗地块中，金鸡湖以南板块将随着18号地块的开发建设，逐渐走向成熟。这对周边住宅项目如“中海·御湖熙岸”、“仁恒·水巷邻里”以及周边的九龙仓储备地块等有着积极的利好影响。毋庸置疑，以李公堤为核心的周边区域将成为园区的一个闪亮标点。

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