张小林：楼市拐点 拐向哪个点？

时至年末，有关楼市拐点的争论突然热了起来。媒体吵，百姓闹，专家学者还说道说道，一时间，“拐点”便成了2007年年末最流行的词语之一。众观诸多对“房地产拐点”的报道，好像真的煞有其事，殊不知并非有其实，至少“拐点”一词的使用就是一个概念性的错误。

高等数学关于拐点的定义是：“设函数f(x)在区间(a,b)内各点处具有导数或其导数为无穷大，则称曲线y=f(x)上的向上凹与向下凹部分的分界点为这曲线的拐点。” 通俗的说是描述连续函数向上凹和向下凹转变的分界点。换句话说“拐点”是一个数学概念。如果设定房价的变动是连续函数，房价每个月的增幅（或者递减），就是这一点的变化率，数学上是函数的一阶导数。那么房地产房价拐点的概念也就出现了，但是并非时下媒体所云。

首先，并非是出现拐点，如果真有其事，也只能说是出现新拐点。

事实上，中国房地产市场经过十几年的发展，出现过多个拐点。从中国住房改革之始，政府鼓励住房商品化，那个时候就出现房地产价格拐点。而这些年来，随着房地产市场的发展，政府调控的参与，房价上涨的速度时高时低，但是总体房价趋势是一直在上涨。反映在房价函数图上，其涨幅连续上升时是一个向上凹的函数，出现涨幅变缓就出现了另外一个拐点。或者涨幅变缓又转而增大时又出现拐点，拐点的数学意义是描述房价涨幅由递增到递减。或者涨幅由递减到递增的交界点。这些年房价虽然是持续上涨，但涨幅是一直在波动的，因此实际上已经出现过许多个拐点。

其次，拐点有递增拐点，也有递减拐点，房地产拐点并非就是降价拐点。

事件中，深圳中天置业董事长卷款逃逸，北京中大恒基董事长被警方控制；10月深圳一手住宅交易量大幅萎缩，全月仅成交16万平方米，日均成交量不足6000平方米，较9月下降五成，为近3年来罕见低量。而在北京，虽然10月房价以17.8%的同比涨幅再度刷新历史纪录，然而新项目抢售现象不再，有价无市越加明显。好似显出了行业形势的严峻性。在这样的情况下，众多媒体，单位，个人都纷纷赶了个“时髦”，提出房地产出现拐点，其“拐点”之含义便是：房价要降了，房地产行业进入冬天了，房地产要雪崩了等等。但事实上“房地产拐点”一说始房价上行和下行拐点的总称，并不是只表示“下行”，因此武断的说“房地产拐点”就表示房地产价格要下跌，地产市场要崩盘，是不科学的，是危言耸听的。

综上所述，媒体，单位以及部分个人提出“房地产出现拐点”首先是一个概念错误，如果房地产市场在这一轮风波，调控之下有所改变，也只能说是要出现新拐点，而并非是第一次出现拐点。而那些将房地产要出现新拐点理解成房价要跌、市场要崩盘、单纯的下行拐点者，除了是概念使用的错误之外，根本就不知道“拐点”的科学意义所在。

诚然，在新的房地产调控政策的出台，房地产市场风波的兴起，房价以及房地产销售量有所变化是市场的正常反映，也是市场自我调解能力的体现，但是房地产究竟要拐向哪一个点，是放缓价格上涨的速率，调整成交量，还是房价从上涨拐向下跌，从目前房地产市场表现的特征及相关数据，还不足以证明，或者说至少还不是充分必要条件。

但是可以证明的事情是：在众多媒体，单位，个人对房地产拐向下行点的报道，评论之下，房价没有降，人气降了，观望的人多了，因此成交量也下降了。

虽然市场上出现了一些“老项目”，打折，送物业费，搞活动等等举措，好似房价下降了，但是事实上开发商同意，其已购客户也不会同意，在这样的情况下，没有一个开发商愿意降了房价还赔钱，弄不好还要惹官司。再来看看新开盘之项目，从书面或者口头价格上来看，似乎价格降了，但是必须清楚一点，“羊毛长在羊身上，多少成本赚多少钱”，只要稍微降低一点点成本，就实现了价格的明降暗升。

因此，在此劝诫相关媒体、单位和部分个人，房地产拐点，不是刚刚出现，已经出现多次，也不仅仅是下行拐点，因此在使用概念上，特别是使用之概念所饱含的意义要清楚明白，不然就勿导了众人。同时也劝诫在观望的购房者，期待房价下降是人之常情，但是也要清楚，房地产是国家的支柱产业之一，不可能也不被允许出现崩盘。价格调整是正常的，也是被市场要求的，同时也是被政府调控的，也就是说房地产会出现新的拐点，但是究竟拐向哪个点，还是需要结合自己的现实情况，进行理性分析，不能因为某些媒体、单位、个人的勿导而观望，而影响了自己的大事。至少从种种迹象表明，要在短期内出现大幅降价的可能性不大。

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