试析几大可能影响写字楼投资市场的悬疑

在供应激增，竞争更趋激烈的大走势下，今年写字楼市场的走势肯还与楼市大环境、政策等因素相关联。在这里，不妨先期展望一番，以供读者参考，真正的后市情况还待市场来解说。

楼市大环境走势，会否影响写字楼市场?

写字楼属生产资料性质，虽在属性上不同于作为生活资料的住宅，但其同样身置于楼市大环境之中，其走向也在一定程度上要受其影响。

这种影响在2007年就表现的相当突出。业内人士普遍认为，去年年中开始写字楼市场呈现销售飘红、供销两旺的态势，很大程度上受益楼市大环境的强势火暴——大环境的走热，进一步提升了人们对房地产前景的预期，从而激发了自用需求与投资需求的大量跟进。

从去年后几个月开始，随着国家调控政策尤其货币从紧政策效力的显现，全国楼市又逐渐趋冷，“拐点论”风起市场。加上中央经济工作会议确定今年实施从紧的货币政策，后续更为严厉的政策还可能陆续出台，楼市大环境的走向充满玄机。

这种玄机，是否可能影响到写字楼市场呢?这种影响，是正面拉动写字楼销售，还是负面的拖累销售呢?

中原地产宁波公司赵巧儿认为，尽管去年住宅市场的火暴拉动写字楼市场，但两者间互相影响还是有限。自用客户肯定要租买，目前写字楼回报率已相当可观，看好写字楼的投资者，也不会因住宅市场的变化而放弃。她认为，从整体上看，影响写字楼销售的依然是供求;从单个项目看，则取决于地段和配置水准。

政策影响有几何?

前几轮的宏观调控中，以住宅市场为主要指向，写字楼市场受到的冲击是比较小。这也是宁波写字楼在近两年发展迅速的原因之一。

不过，目前的形势似乎有些变化。去年8月1日起，宁波老三区实施非住宅物业转让强征个税政策，即海曙区、江东区、江北区非住宅物业转让强征个税，征收分两种方式选择：一是按转让收入减去房屋原值的差额的20%征收，二是按照转让收入即交易全额的2%征收。

政策实施后，在一定程度上影响到了买家心理，各区交易量也有不同程度下滑。长期来看，几万元的税金，相较于几百万身价的商铺或写字楼的升值潜力，还是很快会被买家消化接受。

如果说“个税”政策影响只是短期的话，今年推行的货币从紧政策，其影响又如何呢?

显然，货币从紧，对写字楼市场供应没有多大影响，而可能受限的则在需求上。台北创意郑江认为，这可能对部分准备自用的中小企业，或是市场投资者造成一些影响，但置身于整个经济大环境中，这种影响是很微小的。

郑江认为，宁波经济快速发展，第三产业逐渐兴旺，投资环境的良性发展，外企涌入越来越多，对写字楼的需求持续上升;同时，越来越多本土民营企业的也在不断升级，他们财力比较雄厚，构成了宁波写字楼自用需求队伍的基石。他表示，有这些具有实际购买力的需求保证，今年写字楼市场销售还是比较看好。

大桥效应推力显现?

今年，如果要评选对宁波发展影响影响重大的事件，杭州湾跨海大桥的开通无疑是重要一件。大桥的建设与开通，将大大方便沪甬间的联系，使宁波真正融入长三角洲经济圈，将给宁波城市经济带来不可估量的影响。

就写字楼来说，大桥效应也值得期待。从根本上说，写字楼市场的发展取决于第三产业的发展，从长远看，随着城市扩张、港口发展和杭州湾跨海大桥的建设，将会有很多国外及周边区域的企业来宁波作总部，尤其是金融、保险、创意产业等企业的进驻发展，会极大带动写字楼经济的发展。

随着今年大桥的开通，其将对写字楼市场带来更为明显的促进力。事实上，在近两年大桥建设中，这种影响已经在呈现。不过，写字楼的兴旺毕竟根植于现代服务产业，大桥效应的推动力更在于城市的长期发展中。若今年就过高期望大桥效应的推动力，这显然不够现实。

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