五大机构联手看市，揭开08苏州楼市层层迷雾

——2008是楼市盛宴还是梦魇？

2007给疯狂上涨的楼市勒紧了牛头，央行6次加息、4次调高存款准备金率、美国次贷风波、CPI高居不下、人民币升值……使得政府不断采取强势政策。伴随着年末重重浓雾的天气逐渐淡去，2008年楼市究竟会驶向何方？本报特邀本地五大机构为您预测2008楼市风向。

普通住宅好房难求，高档住宅价格有可能回调

苏州新联康投资顾问有限公司总经理 潘霞鸣

货币政策从紧，导致开发商资金链紧绷，购房者按揭难度增加，最终将导致住宅价格明降暗涨。“明降”不是真正说楼盘降价出售，而是将地段比较差、价值比较低的楼盘首先销售引起的均价下跌。由于市场处于“寒冻期”，开发商对好地段楼盘、同一楼盘里的好房将产生惜售心理，捂盘不放，而先销售次地段盘或者市场销售比较快的小户型，这样一来表面上看起来，价格有所下降，但其实好地段盘捂在手中，其价格依然“暗涨”。

换句话说，08年购房者挑选楼盘的余地可能会受到局限，特别是在好的地段楼盘不会再象07年一样有丰富的产品可供挑选。这个是由市场特定的趋势决定的。

另外，从苏州市场的大走势来看，普通住宅在均价5000元左右构筑了比较坚实的启动底部，从5000元到7000元均价大约用了两年多的时间逐步走稳，因此从价格走势上来看普通住宅急速下跌的可能性也几乎很小。但高档房价格06年下半年到07年9月份处于急速攀升势态，因此苏州的高档房价格有回调空间，高档住宅价格很有可能会往下走一点。

楼市投资者要看菜下单

苏州麦点麦田地产顾问联合机构董悦齐  总经理

首先从今年市场信心角度来看，我们了解到的情况是，经过前三轮的宏观调控，开发企业对政策适应的心理周期正在逐渐缩短，也就是说大部分企业对07年9月份开始的新一轮调控都有了诸如储备现金流、超前完成销售任务等实际准备，因此在目前的形势下，对开发企业来说，大部分有实力的企业依然保持谨慎乐观。但对中小企业来说，将有可能逐渐被大开发企业所并购，以致有可能会出现大开发企业集中“捏地”的情况，如果这个情况得到实现，那么苏州市场大开发企业与购房者之间的话语权将进一步不对等。

其次从苏州楼市的08年预测情况来看，我分析今年楼市将有以下特征：一、今年苏州本地楼市整体价格趋平。二、小户型将空前活跃。由于小户型有总价低、去化快等特点，因此一贯被称做安全市场。在冷形势下，估计08年将有许多开发企业进入小户型的安全市场以求过冬。而苏州的小户型也将出现许多如精装修小户、高档产品小户等前段时间缺失的产品。

至于楼市投资方面，在目前人民币不断升值，通货膨胀持续的特殊时期，商业地产投资被许多机构与个人看好。对此我认为需要提醒商业地产投资者的是，目前市场上的许多商铺属于“拓荒型”商业，由于商业地产价格飚升，投资者除非掌握完全信息，否则最好保持谨慎。而对于二手房投资者来说，从去年11月开始苏州二手房成交低靡，卖家心理防线开始脆弱，因此目前或许是一个吃进房源的好时机。

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