一波三折渐趋理性 苏州土地一级市场年度简析

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2007年对房地产行业来讲，是一个名副其实的宏观调控年。央行十次上调存款准备金率,六次加息，“二套房”等一系列政策的出台，全国的房地产市场受到了不同程度的影响,而这样的影响也直接反映在苏州的土地一级市场。

园区新鸿嘉投资顾问有限公司提供的资料显示，去年苏州市区土地市场供需两旺，房价地价互相推动，土地市场活跃。其中，年中几次土地拍卖总体涨幅较大，个别地块涨幅过大，下半年在经历了一系列强势宏观政策调控后，年底几次土拍会上市场理性回归，开发商不再盲目抢地，但地块整体涨幅仍然超过30％，开发商对市场预期向好。从去年土地供应数量上看，和前年基本持平，受土地政策调控收紧影响，开发商囤地会更加困难，未来市场土地供应会更充足。从供应土地性质来看，仍然是满足居住功能的普通居住用地为主，比例控制在六成以上；最近两年别墅用地大量供应开发，去年别墅用地供应较前年同比减少4％，受国家政策土地集约节约利用，以后别墅用地供应会大幅减少。从供应结构来看，乡镇土地出让有所增加，苏州城市居住功能开始向外转移。一些资源占有量较多的热点板块，如越溪板块、青剑湖板块，由于配套越来越成熟，今年仍然会是追捧对象。总体上，虽然2007年的苏州土地市场在宏观调控的指挥棒下一波三折，但整体发展健康，市场前景看好。

宏观调控政策频出

土地市场作为房地产行业的晴雨表，受政策的影响最为直接和明显。上半年宏观调控政策稳健适度，房价高企，成交量每创新高，市场预期向好。在这样的市场背景下，房价地价互相推动，直接反映到上半年的土地挂拍会上，从上半年的四次市区土地挂拍会来看，开发商拿地毫不手软，竞争激烈，地价涨幅从第一次拍卖会的平均27％直到第四次的56％，涨幅屡创新高，土地市场进入了新一轮的快速上升通道；下半年宏观政策频出，力度逐渐加大，进入九月，苏州市区商品房销售量单月突破110万平米，价格环比上涨10％以上，市场预期高涨。与此同时，美国次级债危机爆发，我国政府直接作出反应，这就是9·27新政的出台。随着新政的出台，买卖双方市场信心大大下降，房价依然坚挺，但成交表现平淡，观望氛围浓厚，这样的二级市场行情也直接作用在12月份的市区土地挂拍会上：4宗流拍，26宗底价成交，36宗进入拍卖程序，地块总体涨幅32％，原计划两天的拍卖会一天完成。市场较七月份拍卖会冷淡了不少，开发商理性行为给市场降温不少。

新闻链接：

宏观调控越来越紧 中国房地产商试水海外市场

中国2007年房地产宏观调控回顾

宏观调控再度发力 2007哪些政策改变苏州楼市

园区初露苏州CBD端倪

按照规划要求，苏州的CBD（中央商务区）在园区，园区的未来重心在湖东。近年政府尤其加大城市CBD建设力度，城市面貌一天天的发生巨变，从去年下半年园区的几次土地挂拍会上，随着一批高总价商业用地出让，苏州CBD建设进入快车道，商业用地供应升级，城市CBD初露端倪。

在去年9月的园区挂拍会上，九龙仓联合中新置业取得位于湖东的苏园土挂10号地块，成交总价高达30.73亿，规划建筑面积达到120万平米，该地块成为苏州新的地王。根据规划要求该地块将建成建筑高度达420米超高层建筑，建成后将成为苏州的地标性建筑。纵观全国建筑高度超过400米的超高层建筑屈指可数，目前主要集中在上海，如上海环球金融中心主体高度491.3米，金茂大厦总高420.5米，而在建和规划超过400米的也不过4-5幢，且主要集中在一线城市。经过2-3年的建设，园区将承担苏州城市功能重要一极，成为长三角地区重要的商务商贸区。

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