从日本教训看 人民币升值将造成房地产泡沫出现

“广场协议“后日元升值是日本出现泡沫经济的罪魁祸首。人民币如果进入一个升值周期，房地产泡沫就会出现。

到底有多少国际游资进入了中国或者准备进入中国“豪赌”人民币升值？现在谁也说不清楚。但有一些数据和现象还是能说明一些问题。

中国的外汇储备近年来一直非正常地增长。目前外汇储备达到6600亿美元左右，其中2004年增加2000亿美元，增幅超过50%，实际利用直接投资和贸易顺差总计小于1000亿美元，证券投资和其他投资增长很快，说明很多资本不是通过正常的贸易和投机进来的。特别是误差和遗漏项由1998年的负180亿美元变成2004年正的270亿美元，说明资本由外逃变成了悄悄流入。其次，建设部谢家瑾司长透露，2004年房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的1/3,同比增幅高达34.2%；2005年1~2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币，比去年同期增加了1倍半。

政府把国际游资当成洪水猛兽，开发商却把国际游资当成救命稻草。因为政府宏观调控后，银行的钱贷不出来了，苏浙民间资本也更加谨慎了，国际资本的进入成了维持房价“高烧”的希望。

我们的近邻日本在上世纪末曾遭遇过类似的问题。1985年的“广场协议”令日元汇率在10年间里升值近3倍。随后，日本经济形成了巨大的资产泡沫。从1987年到1990年，住宅用地价格年均上涨14.41%、商业用地价格年均上涨15.6%。泡沫经济破灭前的日本，东京的地价等于整个美国的地价总和；东京三越百货公司门前的一块土地价格能够买下整个美国好莱坞的土地！资产泡沫严重影响了实体经济的正常循环，并为1990年的股市大跌、企业倒闭、经济崩溃埋下了伏笔。

目前，如果中国政府出于实际经济发展的考虑或者为了应对国际社会的压力加快人民币汇率改革的进程，那对于房地产价格又会产生什么影响呢？

低利率政策诱发泡沫形成

日元升值导致日本企业生产成本上升，出口竞争力下降。为了降低成本，日本企业纷纷投资海外，特别是日本传统的制造业向海外转移劳动密集型生产，日本出现产业空心化趋势。产业的空心化使日本国内就业增长出现困难，从而导致国内购买力下降，进一步加剧了产业空心化的速度，形成了一个恶性循环。

在这样的背景下，日本政府企图通过宽松的货币政策来刺激国内投资和消费，从1986年开始，日本银行连续降息，基准利率从1986年1月的4.5%下调至1987年2月的2.5%。超低的利率使得大量的资本流向房地产等非生产性行业，房地产、股票价格短期内快速上涨；房价、股价的上涨后抵押给银行可以得到更多的贷款进行新一轮的投机，日本经济进入一个泡沫累积的过程。

房地产泡沫的另一个后果是使得制造业的成本进一步上升，银行也更加愿意贷款给获利丰厚的投机性行业而不愿贷款给生产性企业，恶化了企业的生存环境，迫使生产性企业转移到海外。

结果，宽松的货币政策没有使资本流向生产性行业而是流行了房地产、股票等非生产性行业，到1990年，日本生产性行业的贷款比重下降为25%，非生产行业的贷款比重上升为37%。

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