购买二手房的风险　二手房交易中的瑕疵排行榜

李小姐最近很郁闷，通过正规中介购买的房子却被法院判无效，要求其将房子或者将买房钱归还给原房主的弟弟。

2006年12月，李小姐通过北京某知名中介公司买了套二手房，房主是位老太太。交易过程中，李小姐和中介公司签了份居间合同，由中介全权代理相关手续，李小姐只在最后签合同时见过老太太一次。

当李小姐钱款付清，拿到了房产证之时，她却莫名奇妙地收到一张法院的传单，起诉她非法占用房屋，要求其归还或交还房屋款。原来，老太太早在2006年6月份就已立下遗嘱，死后将房子留给其弟弟；半年后，老太太因神志不清一直住在医院。委托中介公司把房子卖给李小姐的，其实并不是老太太本人，而是其养女；当初在买卖合同上签字的，也不是老太太本人，而是其养女让她婆婆冒充的。法院最终判李小姐当初的房屋买卖合同无效。

这是北京天如律师事务所接到的一个棘手案子，事务所主任孙律师告诉记者，目前李小姐正准备起诉中介公司，整个纠纷是由中介公司当初在签订居间合同时，未尽其职责，对卖方的真实性没有进行认真审查造成的。

不断走高的房价使二手房成为购房人尤其是初次置业的年轻人的首选，尽管有不菲的杂项费用（约为房款的10％，其中包括税收、中介费等等），但正如购房者龚先生列举出的理由：“现在现房本来不多，买二手房能看到实物、不用看沙盘，听开发商画饼，住的方便不方便问问周围邻居就好，而且省得装修那么麻烦。”二手房的交易日益火爆，从一线城市大街小巷铺开的中介公司门面可见一斑，就京城来说，最近两年，北京的二手房每年的交易量都超过7万套。

但相对于新建商品房买卖来说，二手房交易风险较高，其具有操作不规范性、过户手续繁杂、交易双方多为个人等特点。记者通过采访银行、中介及房屋买卖双方时注意到，由于二手房有的使用时间比较长以及和卖房人之间信息不对称，不少投资者对购买二手房还是比较谨慎。正确认识二手房交易中可能存在的风险，对于有意出售或购买的双方来讲都十分必要。购买二手房要注意哪些风险呢？通过对采访链家房地产高级顾问叶先生和北京天如律师事务所的负责房地产交易的孙律师，记者发现二手房交易至少存在五项常见风险，而通过对这些风险的防范，购置二手房会更加顺利。

二手房性质的瑕疵：

1、房产权利有限制。如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。2、房产已被出租。买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。3、买方购买准备用作营业或办公的，应注意房产权证上的房屋用途限定。

风险防范：

购房者在投资之前，首先要验看该房的产权证正本，最好再到房管部门查询一下产权证的真实性。

其次，要了解该房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气等费用。

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