聚焦：2008万科大区及主要城市份额变化分析

一、万科进入的城市及各大区市场份额变化：
　　
珠三角城市有：中山、珠海、厦门、深圳、广州、东莞、佛山、
　　
长三角城市有：南京、镇江、南昌、上海、杭州、苏州、无锡、
　　
中部城市有：长沙、武汉、
　　
京津地区有：青岛、天津、北京、
　　
东北片区有：鞍山、长春、沈阳、大连
　　
西部地区有：成都

二、万科24个城市市场份额结构：

 
三、分析

1、主要城市分析：

深圳：深圳的市场份额分别为：31.22;14.08;30.7;23.42。在2006年内深圳的市场份额落后于上海，但是在07年内，深圳的市场份额大大超越上海，成为万科帝国的第一支撑。且这种优势在07年表现的相当明显。从结构上来看，深圳市场份额占据万科25%左右的市场份额，这点对万科整个公司有着相当的影响力，如果深圳市场一旦发生垮塌，则万科帝国也就危机重重，因此万科首要目的是要确保深圳市场的安全。（保深圳就是保万科帝国——编者语）

上海：万科在上海的市场份额在07年下降的相当厉害，几乎下降了30%，随着上海城市化的完成，上海整个市场的萎缩，以及在资本主导房产市场方面，上海拥有巨大的优越性，万科在上海的份额减少是正常而且无法避免的。问题的关键在于万科会培养哪个市场作为上海市场的替代者。

广州：作为中国房地产业的第一大省份，广州有太多的地产巨头，合生创展、珠江、恒大、保利、中海等大企业云集，万科在这个主战场上所表现的竞争力并不够明显。因此在整个公司的市场份额一直并不大，但是能不能抢占这个巨大的市场，并在这个市场上获取更大的份额，显示万科在同强者竞争中的气质，是万科要深入思考的。同时因为广州市省会城市，城市扩容过程还有一个过程，房地产市场还会持续兴旺一段时间，因此万科在广州的市场行为将对万科未来的发展具有重要的影响与作用。（广州城市化大举扩容的过程为蕴育地产巨头提供了天然的沃土。据闻碧桂园的开发模式已成为万科倾力学习的对象，朱孟依两驾马车之一的珠江地产若成功上市极可能一举超越万科成为市值最大的地产公司，广东地产五虎上将除富力外均已在香港上市，其对整个中国房地产市场的影响正日益显现——编者语）

杭州：相比于其他城市，杭州本地房产企业比较弱势，除了绿城与华立外，没有更多的企业形成规模，因此万科在杭州有着比较大的市场份额，而作为全国宜居城市，杭州也存在着城市范围扩大的动因，未来杭州房产市场怎样，也会对万科公司产生巨大的影响力。

成都：这是万科在西部地区唯一部署的城市，也许从万科城市地图上看不到西部城市的未来，但是西部地区对于万科而言，就如那个到非洲市场买鞋的销售人员一样。是满眼黄金还是一片荒漠，随着岁末万科在成都大规模的价格行为，我们可以理解为，成都在万科战略中的重要作用。而07年成都市场份额占到5.73%，也表明了这个市场的巨大潜力。同时因为成都本地开发商资金实力以及开发能力的薄弱，万科在成都几乎没有遇到本地最强劲的竞争对手。

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