投行做空内地楼市 企业老板增持难掩股价低迷

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高盛、瑞银于近日纷纷发布报告，表示对内地楼市相当担忧。与此同时，在港上市的内房股频遭机构大幅减持，虽有企业老板趁低吸纳，但股价仍在一路下探。

机构看淡内地地产业前景

从5月底开始，投行开始普遍对内地地产业吹冷风。

5月28日，高盛发表研究报告指出，内地的楼市表现令人失望。对发展商就现金流、盈利及资产净值进行压力测试，显示价格及销售量改变，会对融资、2009年盈利及资产净值造成影响。

高盛报告显示，过去两年内地每年5个月物业销售数量及总楼面面积，平均占全年销售的28%~29%，而今年主要发展商至5月中旬为止，达到全年销售目标低于20%。上周该行观察的12大城市一手市场物业成交量/楼面面积，按月跌16%/6%，按年跌35%/18%。以现时情况，12大城市中有6个需要逾1年时间，才能消化存货，当中尚未计未来数月的新增供应。

同期，瑞银也发布报告指出，今年以来中国内地房价疲软且成交量低迷，所以购房者持币观望，以目前的售楼速度看，很少有开发商可以轻易完成2008年的销售及利润指标。

6月4日，《2008房地产上市公司TOP10研究》也指出，沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，突破了70%大关，并于2007年底达76.49%，与上年相比提高了7.39个百分点，负债风险显著提高。沪深房地产上市公司流动比率稳定在1.7至1.8的水平，短期偿债能力仍有待提高，特别是2007年末以来，部分城市房地产市场交易量下降明显，给房地产上市公司带来的短期经营风险不容忽视。

高溢价估值不再

据不完全统计，新湖创业(600840.SH)等相当数量房地产个股目前市盈率已落在20倍以内，四大龙头——招商保利万科金地的市盈率也不足30倍。房地产板块2002年以来市盈率最低时是在2005年的6、7月份，当时市盈率处在30~31倍之间。

但在2007年中期，如保利地产(17.84,-0.16,-0.89%)(600048.SH)曾经出现超过170倍的动态市盈率，而万科(000002.SZ)去年增发100亿元的增发价，也对应于2006年动态市盈率的90倍左右。

时至今日，随着机构们对于土地升值、销售业绩不断上涨的预期已经改变，房地产板块获得高溢价估值的风光已经不再。

在香港，即使是众多资金链稳定、曾经被誉为蓝筹的内房股，如今也纷纷被投行唱淡。

其中，6月初BNP百富勤对碧桂园的研究报告较有代表性。报告建议“减持”碧桂园(02007.HK)，并给予目标价4.99港元，原因是碧桂园现价相对每股资产净值(NAV)存在较大溢价。BNP报告指出，由于碧桂园现价相对每股资产净值有20%溢价，较同类型的内房股偏高，加上碧桂园现有49项目中，其中23个项目于广东省外，存在的风险会较大。同时，内地实施严格的土地控制政策，预计将对碧桂园管理层有很大的考验。BNP给予目标价4.99港元，以反映碧桂园面对未来严峻的前景。

雷曼兄弟也于6月4日发布研究报告指出，富力股价年初至今回调30%，估值已重返合理水平，但相信资产负债水平偏高将令资产净值短期升幅受制。虽然富力并不预期四川地震构成影响，但雷曼相信合约销售及竣工量会下滑，并调低2008及2009年盈利预测8%及15%，至40.28亿及61.15亿元，分别较市场共识预期低17%及9%。

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