全国性成交下滑 陈真诚:房市七月风暴加速到来

前言：2008年1月，陈真诚曾根据上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》的基本分析撰文指出：由于半年度的信贷数据与效果、CPI数据等打击通货膨胀效果及诸多半年度的宏观经济数据，均会在2008年7月出台相关数据或检验相关调控房价、打击通货膨胀的政策与效果。2008年1月7日出台的“土地新政”（3号文）要求各地在6月底前将闲置土地的清理情况等向中央汇报。按照目前的经济情势来看，通货膨胀形势依然严峻，中央政府则很可能在7月份（或之稍前）出台新的调控政策或补充相关政策的实施(补充)细则。因此，可能从2008年7月份左右或其后时间开始，房地产市场将可能遭遇“七月风暴”，可能遭受更进一步的直接针对性的调控打击，房价、地价则存在双双加快速度、加大幅度下降的可能，房市或加速异变。然后，在2008年4月初的“剖析潘石屹百日论”系列撰文中再次分析认为，随着今年1月7日出台的“土地新政”（3号文）所规定各地要在6月底前将闲置土地清理情况上报大限的临近，残酷的房地产市场“洗牌”，房地产企业被收购或倒闭的时间，不是在潘石屹素称的“百日内”而可能是从7月份或其后时间开始。当时曾有沪上著名房地产人士朱大鸣先生等人提出了舆论质疑，基于多种原因，故一直未能进行回应。这不等于不尊重朱大鸣先生等，不等于不尊重房地产舆论的探究精神，而是寄希望以事实来证明一切。故此文兼做初步性迟后回应，并表示对朱大鸣先生等人士所给予的关注、讨论等表示感谢！

为强力打击通货膨胀，央行大幅上调准备金率

 5月12日不期而至的四川地震余震未了，一些省份接连又遭遇了汛期水患，使得今年中国经济的形势更加复杂。另一方面，统计数据显示CPI一直高居不下，通货膨胀形势已是严峻。面对地震、洪水等灾难及来自国内外各方面的压力，主管货币政策的中国人民银行不但明确表示继续执行从紧的货币政策，并采取了更加积极、更加严厉的调控行为。

为加强银行体系流动性管理，2008年6月7日，中国人民银行宣布决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点上调。地震重灾区法人金融机构暂不上调。
这是中国人民银行年内第5次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位，预计共冻结约2100亿元人民币。6月9日央视“经济半小时”报道称：“有人预计，随着央行本次准备金率上调，未来还将冻结4000多亿元资金”。

此外，为保持基础货币平稳增长和货币市场利率基本稳定，中国人民银行最近加大了公开市场操作力度。舆论称近日还将发行期限1年、最高发行量150亿元的央票，加上此前6月4日发行第64期1年期票据340亿元和6月5日发行第65期、第66期中央银行票据共计400亿元、同时进行了110亿元的正回购操作，短短时间内，央行公开操作资金量达上千亿元。

此前，中国人民银行最新发布的金融研究报告认为“宏观经济运行的最大风险仍是物价全面上涨的压力”，认为抑制通胀仍为首任，并提出当前仍要立足于防止信贷过快增长。央行报告重申，基于其对当前经济形势的综合判断，即预防通胀风险胜于预防经济下行乃至金融危机风险。

综合目前情况来看，自4月CPI数字攀升8%以上的高位后，通货膨胀压力增大。而同时，商业银行信贷规模出现全方面潮涌。截至2008年4月末，已有七家股份制银行突破存贷比上限75%。

在客观上来看，此次高幅度地上调高存款准备金率一个百分点，表明中央政府继续执行从紧的货币政策不动摇的坚决态度。这意味着政府将防止货币信贷过快增长，着力抑制需求，从而为防止全面通胀提供一个偏紧的总需求约束环境，打击通货膨胀。意味着银行的信贷资金将会减少，并对房地产金融形成强力打击。意味着房地产企业将面临越来越严峻的资金考验，房地产企业尤其中小房地产企业资金链将进一步吃紧。

其实，更应引以重视的是，此次大幅度地上调高存款准备金率一个百分点，释放的信号作用将大于前述直接冻结资金的作用。

相比与以往通常做法，除地震重灾区法人金融机构暂不上调之外，这次上调存款准备金率还具有两大特点：一是与以往上调0.25和0.5个百分点的“习惯做法”不同，幅度高达自2003年中国人民银行开始上调存款准备金率以来只有3次的1个百分点。二是与以往多在上月CPI数据公布之后“出手”的做法不同，时间选在先于CPI公布之前，属于“主动出手”的“提前行动”。这更释放出了中国人民银行将采取更积极措施、进一步加大调控力度、坚决打击通货膨胀等重要信号。如果打击通货膨胀的效果依然不明显的话，则不排除中国人民银行继续使用加息这一能最有效抑制通货膨胀的货币工具的可能。而且，从这次大幅度上调存款准备金率来看，不排除使用大幅度加息的可能。更进一步地，基于从本次上调存款准备金率的特点及其释放的多种重要信号来看，更将对房地产预期进而具体的房价走势预期形成重创。因此，在某种程度上从某个角度而言，本次上调存款准备金率，可能对房地产起到类似于2007年9月27日出台的“房贷新政”（中国人民银行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确规定已利用贷款购买住房，又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1倍。通过强力信号的释放，重力打击了房地产预期，房地产由高度卖方市场向买方市场转变）的影响效果，成为对房地产市场具有重要影响作用的金融新政，进一步打击房地产预期，加剧市场观望气氛，促使已经分化了的房地产市场中非别墅类高端项目即与一般老百姓利益相关的一般房屋的房价加速下降。

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