2008年中国楼市：价格稳中有升 行业整合加剧

对于中国房地产的走势，在我看来2007年四季度出现的只是市场的一个短期调整，我对2008年中国房地产市场的可能走势有两个基本判断：价格稳中有升和行业整合加剧。

一、价格篇：稳中有升

（一）供求不平衡催生价格上涨

1.住宅作为消费品，刚性需求旺盛。

中国是个人口大国，传统居住文化对国人的消费习惯产生了根深蒂固的影响。随着中国经济的发展，国民收入在迅速增长，老百姓希望改善居住条件的愿望也是非常迫切的，这是真实的自住需求。春节前后是住宅市场的传统淡季，今年1~2月，万科对少部分城市尾盘展开了淡季通常都会采用的系列优惠活动。这些策略在淡季中有不错的销售表现，正说明市场刚性需求没有改变。既然市场真实的购买力和自住需求依然是坚实的，只要定价合理，一定会得到市场的认可。因此，至少在2030年人口拐点到来之前，由于人口红利和中国经济发展，住宅行业仍有相当大的潜力。

2.住宅作为投资品，保值增值作用明显。

从去年开始我们就面临着通货膨胀的巨大压力，而目前银行一年期的基准利率是4.14％，银行实际利率为负。这就意味着老百姓把钱存在银行就会不断贬值。一旦大量的资金回流进入房市，必将催生新一轮的房产价格上涨。

3.供求不平衡短期难以消除。

2007年全国商品住宅销售面积同比增长24.7％，高于同期新开工面积增幅3.4个百分点，高于同期竣工面积增幅19.7个百分点。据40个重点城市1~12月统计数据，商品住宅批准预售面积同比增长10.9％，商品住宅登记销售面积同比增长24.43％，相差近14个百分点。商品房市场有效供应不足。

廉租房、经济房的覆盖面有限，商品房的供应量在年内不会有明显的增加，因此，今年的商品房价格在经过调整后，有可能仍会进一步上涨。假如低成交量压抑的时间过长，所积聚的购房能量过大，且在短期内被释放的话，房价重新出现类似2007年的新一轮报复性上涨的可能性将增大。

（二）成本推动下的价格上涨

1.土地交易价格明显上升。

土地的稀缺性和现行的土地供应政策决定房地产价格的上涨趋势。一方面是要坚守18亿亩耕地的红线，一方面是要继续加快推进中国的城市化建设，城市化发展对土地的大量需求将进一步促进土地价格的上涨。此外，目前政府对征地农民的补偿还处于低水平阶段，随着征地制度、土地使用制度改革和严格土地管理等措施的逐步深入，土地资源价值显著提升。

在土地供应结构上，政府扩大城市廉租房、经济适用房、限价房的土地供应，普通商品房和中高档商品房的土地供应明显减少，在市场有效需求不变情况下，有可能造成地价的进一步上升。据国家发改委公布的数据，2007年一至四季度，居住用地交易价格涨幅分别为8.9％、16.2％、17.4％和11.2％。2008年一季度，居住用地交易价格上涨21.7％，明显高于去年同期涨幅和住房价格上涨幅度。

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