预测：2008下半年苏州各大区域小户型走势分析

工业园区

根据新鸿嘉长期市场调查，在工业园区，小户型物业主要集中在园区CBD和外围板块。

园区CBD区位优势明显，土地价值高，主要用于打造集中的、规模化的商务中心，因此该区域的基本规划为商业、办公、公寓（酒店式公寓）用地。该区域的酒店式公寓的档次最高、辐射客源广，使用客群主要为外地暂住商务客、高级白领，因此比较适合于投资客和外地暂住商务客的投资、自住需求。而商住两用物业则比较适合于小型服务业的办公、居住两用需求，可以投资也可以自用。当前在售的此类项目主要为新天翔广场，售价约11500元/M2。

外围板块一般是处于潜力发展区域，土地的成本相对比较低，因此比较适合于建设满足中低收入者的刚性自住需求。比如亿城新天地、凤凰城、青剑湖板块的金色湖滨等。

吴中区

吴中区小户型物业主要集中在苏蠡路沿线和苏福路汽车城板块。

苏蠡路是沟通主城区和越溪城市副中心的主要干道，区位较成熟、商业氛围良好，有着较好的前景。因此该区域集中了较多的商住两用物业和酒店式公寓，产品的档次适中、客源辐射半径不大，主要的辐射客源为区域内的工商业客层和青年白领。代表性项目为蜜蜂城，平层精装修，估计单价6500-7000元/M2，总价30万元左右；此外新的小户型项目也在积极筹备当中，预计近期将有超过20万平方米的此类商住型小户型面市。

苏福路汽车城板块依托规模巨大的汽车城、物流商贸圈聚集了大量的商住两用物业和酒店式公寓，但这些小户型公寓多数为商业或者商办综合用地，产权多数为40年或者50年。其面对的主力客层为汽车、汽配城的个体工商户和其相关的商务客层。代表性项目为中澳广场、东方锦城、UP尚城、飞凡第五街、金枫国际等，挑高精装修单价在7500-8000元/M2不等，主力总价30-40万元。

主城区

在主城区，小户型物业较少，也比较分散。一方面主城区土地供应极少，且主城区土地成本较高；另一方面主城区客源半径大、辐射面广，有能力吸引充足的中高档居住物业的客层，因此没有必要必须以消费能力有限的青年首次置业者为目标客层。目前主城区主要有万达商务广场的小户型普通住宅和酒店式公寓，桐泾商务广场的（SOHO）商住两用物业，鑫苑景园的酒店式公寓。其主要的客层为周边区域内的商务客层、个体工商户或者青年白领阶层。

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