购房知识：房价究竟是如何计算出来的

在网上看到关于房价上涨原因的一个开玩笑的说法：房价上涨的唯一原因就在于银行在源源不断地给买房的人提供货币，如果银行倒闭了，我看谁还有钱去买房！

此说法乍一看没有道理，但仔细一琢磨，还真是这么回事。如果没有银行作为后备支援力量，基本上任何人都买不起房，甚至也可以说，如果没有银行，恐怕大多数开发商连商品房都建不成。

在房地产市场上，商品房的价格一直是人们关注的焦点，那么究竟影响房价的构成要素有哪些呢？

我国规定商品房价格的构成因素有：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用。开发成本费包括：土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等。

期间费用指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出。税金为依据国家税收法律、法规规定应当交纳的营业税、城市维护建设费、教育费附加等。商品住宅开发期间依法应当交纳的城市基础设施建设费等其他行政事业性收费。开发商将开发成本加利润分摊到单位建筑面积上，再通过绿化、小区配套朝向、户型设计等相关指标的优劣比较，就确定出了具体的商品房价格。

这只是在理论上的房价构成，不过在实际运用过程中，房价的成本计算方式还是相当的复杂的。我认为，商品房价在实际操作过程中，它还应当包括如下内容：

房价＝土地成本（包括土地出让金、拆迁、安置成本）＋公关成本＋建筑成本＋监理成本＋策划费用＋销售成本（含巨额广告费、人力）＋开发商利润＋税收＋银行巨额贷款利息＋财务费用＋其他因素（包括周边环境的搭配、供求关系、投机者的炒作哄抬以及购房者得不理性等等因素在内）。

我想按照这样的公式来计算房价，应该够全面了吧，不过有的开发商，昧着良心运用一些“长远价值”“国外理念”“花园洋房”等等眼花缭乱的名词来为其高房价自圆其说，如黄金地段、绿色家园、教育地产……通过炒作概念不断放大价格信号，使商品房最终销售价格大大偏离了它得成本，而这正是开发商获取暴利的机密所在，同样，也是引起广大购房者同开发商尖锐矛盾的直接原因。

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