王俊清：刚性需求推动苏州楼市长线发展

从2007年房价创下历史新高，到2008年上半年房价的暗折明扣；从2007年购房者买房的疯狂趋之若鹜，到2008上半年购房者的冷静持币观望。08年以来，成交的持续低迷成为楼市的最主要特征，二级市场需求面的不足不仅影响到市场价格走势，甚至波及土地市场的成交，市场观望气氛浓厚。历经大半年时间，苏州楼市却已然经历了冰火两重天。

 上半年状况将如何影响下半年的走势：在过去半年里，“观望，低迷，降价，拐点”等字眼成为主旋律，明折暗扣纷纷涌现，所谓的“起价门”现象也层出不穷。上半年的楼市现状，以及即将到来的奥 运行情，将如何引导下半年的楼市走势？这是业界包括购房者普遍关注的事情。

苏州搜房网本期大话地产特邀苏城一线金牌代理、媒体朋友共聚一堂，行家众论08苏州房市下半场将表现如何。

西安交大苏州研究院常务副所长王俊清，作为苏州楼市数据分析的专业地产人，阐述了其对于苏州楼市的一些看法。

（人物介绍：王俊清——西安交大苏州研究院常务副所长）

长线之内 市场依旧被看好

我们对于苏州房地产市场也有自己的一些研究，包括每周我们都有自己的一个分析。上周的话，我们有一个地产蓝皮书，和苏州的开发商做了这样的一个东西，也对房地产市场做了一个简单的题目。

应该讲对整个市场的长期趋势和短期趋势来看，长期趋势来看，我们是看好这个市场。这个观点是国家发改委研究中心也有相关的数据和论据。为什么是长期看好呢？主要是因为中国的人口化进程决定了这个市场的强大的刚性需求。城市化的进程，一个全国的城市化发展的话，苏州是60%。算了一下，苏州年城市化率是1%。

第二、人口的结构。现在大家都说80后，80年代是中国的人口出生高峰，也就是说2010到2020年是中国最多人口的时候。因为我们国内现在应该讲，包括苏州也好，其实购房的主力需求，来是来源于改善生活条件为主的。我们算了一下，以苏州为例，20来岁刚工作的人，到了四五年以后，有可能有一些人上了一个台阶，就考虑住房。还有结婚生完孩子以后，都有第二次置业。第三次置业，可能又上了一个台阶，他可能又会买第三套住房。还有最后一次。这次宏观调控打击的就是这一批人群，因为二次置业也是一个重点，一下子把这个需求衍生了。因为之前的调控，主要是控制他的需求，很明显这个需求一下子就下来了。当然有一点打击的面太广了，中国这么大，只要政策稍微有一点松，到了地方就不知道变成什么样子了。包括我们苏州房价的需求，所以其实讲稳定是很理想化的一种状态。像股市一样，要么一下子死掉。股市有一句话：一松就乱，一放就死。所以现在根本谈不上是救市或者不救市。所以我认为现在谈不上救市。只要松一松，这个市场马上就会活跃起来。

还有像现在的利率，我们也做了一个统计，房价的上涨和实际利率正负向的关系，利率越高，房价涨得越高。因为房产是一个金融的投资产品，我们国内是两个因素，一个是股市，一个是房市。所以说在这种实际利率为负的前提下，那么楼市是一个很好的应用。所以我长期还是看好的。

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