周明玉:明年一定会趋于稳定
苏州搜房网本期大话地产特邀苏城一线金牌代理、媒体朋友共聚一堂,行家众论08苏州房市下半场将表现如何。
中原地产周明玉总监,作为从事地产行业多年的专业地产人,与会现场阐述了其对于苏州楼市的一些看法。
从我们中原进入到苏州市场,时间应该比较短。我们也有自己的研究体系,中原地产研究中心,也在苏州的分公司平台上,也有一个业务模块,也一直在关注苏州的楼市。
补充两点,第一就是对整个楼市形势的判断。第二就是对整个苏州楼市的一个预估。
苏州经济很强大
人民币升值是不免避免的,这个时候出口会受到影响,但是由于经济的发展周期原因,中国作为全国制造业中心的地方,10年之内不会发生根本性的改变。中国在全球制造业体系当起到的作用中是不容忽视的,其中苏州所承载的作用更是不容忽视的。2008年上半年的苏州的GDP值达到了350亿,是所有省会以下城市最高的,它排名第四。比较少地超越了深圳,势头是贼好。从这一点来看,应该说苏州的经济,已经到了后期勃发的阶段,这是一个比较大的长期背景。
极大需求具有利好性
腹地
第二个背景就是长三角一体化,刚才几位提的京沪铁路也好,能不能把这个嘉定的轨道线延伸到苏州。这些一体化的发展,应该来说第一个受益的就是苏州,有一个因素。受上海高房价排挤的中产阶级会陆陆续续转移到苏州来投资。在这一方面,我们专家提出,在昆山的市场当中有一个比较好的体现,从昆山的城市配套、生活资源跟苏州比,是远远不及苏州的。
老城改造
还有一个就是苏州的市场比较有潜力,老城区的改造,在经济量级的发展当中,是属于相当快的。老城区的旧城改造,产生出来的刚性需求还是比较大的。 城乡一体化
另外,就是城乡一体化的进程问题。城乡一体化每年对中档房的需求量应该是占到相当的比例,按照简单的计算,应该是200万至300万之间,应该来讲苏州的周边的县吸收这个量应该是不成问题的。
外来定居人群
还有一个就是由于苏州的经济活力达到了一定的程度,在国内的人口吸附能力也达到了一定的程度。新苏州人,从知识结构上,从经济能力上,从个人的整体品位上,应该说都对以房地产为代表的行业都有很大的促进作用。
宏观上来看:
从时间上来说,因为现在房地产公司(万科也好,金帝也好)一些上市公司为主流导向的公司,到今年年底,或者是明年年初,要做财务报表,出于财务报表现金流的考虑,可能有一波出入。这个时候会产生价格的小波动,我觉得这是一个好事情。可能会出现快速放量,价格的一个震荡。通过这么一个阶段,我想尤其在以苏州为代表的经济比较发达的城市来讲,房地产在过去的两年中,涨势不是太大的城市,明年一定会趋于稳定。明年应该有这么一波行情。这是我个人的基本判断。
另外也从定性的角度理解一下,国家或者是政府对这个市场怎么看?大家都知道,现在有三个手段的刺激经济,出口、投资、消费。投资和消费就是整个中国在接下来的长时间里要解决的问题。至于我们以苏南城市群为代表的城市,都在走进一退三的技能。要想发展第三产业,促进这个社会顺利转型,就要保障零售行业有一个比较好的空间。
对我们老百姓来说,房产、汽车、股票基本上都有挤压,这对未来的生活估计会产生不好的预期,这对中产阶级的一个氛围或者是发展是相当不利的。
从04年到现在,一直以来国家做的所有的东西,银行税收也好,各方面的土地政策也好,从我们房地产行业所处的阶段,包括现在从业人员的素质,整个行业的操作水平,应该说已经领会了政策的宗旨和比较精髓的东西了。已经按了现在的指向比较明确的政策在做相应的调整。应该来说,对接下来的房产发展,从从业人员来说,有一个比较好的操作水准。所以我想综合国家也好,个人也好,产业也好,应该说接下来会有一个比较平稳的发展,不会出现比较大的波动,以至于影响社会经济结构的问题。这是我个人的一些想法。
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