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江波:楼市良性回暖要等到明年10月之后

  [提要]小编说:上半年状况将如何影响下半年的走势:在过去半年里,“观望,低迷,降价,拐点”等字眼成为主旋律,明折暗扣纷纷涌现,所谓的“起价门”现象也层出不穷。上半年的楼市现状,以及即将到来的奥 运行情,将如何引导下半年的楼市走势?这是业界包括购房者普遍关注的事情。

苏州搜房网本期大话地产特邀苏城一线金牌代理、媒体朋友共聚一堂,行家众论08苏州房市下半场将表现如何。

江波,作为从事地产行业多年的专业地产人,与会现场阐述了其对于苏州楼市的一些看法。 

作为房地产而言,首先它是一个商品,商品是由供求关系决定的。第二它是投资品,像前几年我们房地产市场发展得比较活跃,这几年来说,投资的比例相对增加。而且我们在06、07年市场火爆的时候,买房的人,大部分都是手里已经有房的人。而首次购房的人是比较弱的。实际上政府打压的效果,政府没有想到这个程度会打压得这么厉害,客户受到了比较大的影响。

我们做了相应的研究。实际上,整个苏州拍地达到最高峰的是去年,08年到现在拍了68万方的土地,主要是以物流、商业配套产业为主,房地产这块的地基本上没有拍卖。

再一个就是二级市场这一块,整个07年是非常火爆的。园区到现在是比较好的销售情况,销售面积达到170万方。从上半年来说整个市场发生了很大的变化,整个上半年销售面积出现了比较大的下滑,基本上在200万方左右。我们可以算一下,这个已经达到1.4:1,这个明显影响了供应的需求。目前都说价格的跳水,相对的价格会有绝对的价格。像中海等一些首次入市的楼盘,他们为了长线入市的现象,他们的价格是比较低的。所以说我们认为这一块,有一个相对价格的跳水。

不利因素

第一、我们认为政府加大对中低收入阶层住房需求的一个满足。


06年的住房供应计划已经出来了,廉租房大概是2500套,中低收入住房是22000套。这是一个不好的因素。

第二、整个目前的宏观经济形势,包括国家的宏观调控,应该对于整个宏观的经济影响产生比较大的不利的影响。随着宏观经济不利的调整,房地产已经出现了比较大的波动。

第三、随着国际经营一体化,包括人民币升值,中国对外贸易的一些顺差之类的问题,产生中国国内,尤其和房地产相关联的企业,经济调整的趋势越来越强。

包括我们最近在吴江、浙江、昆山等等地方操作的项目发现,尤其是购买别墅,尤其是高端的客户来讲,他们的资金是比较充足的。因为浙江一带的产业,比较集中在加工制造的企业。像我们在吴江操作的有一个项目,这个客户去年市场非常漂亮,但遇到今年上半年调控的话,实际的成交量相差得比较大。这是一个不利的因素。

利好因素

首先、一个是刚性需求。我们对于房地产这个商品的供给需求的一个研究。因为整个08年上半年,推了68万方的土地,而且大部分是住宅用地。加上07年的168万方,经过两年,就是今年和明年的消化,基本上达到一定的目的。但这远远不能达到未来两年的需求。第三部分苏州城市规划,以及未来房地产发展的进程,包括整个今年沪宁城铁、包括京沪高铁,我们发现上海购房的群体和客户的比例呈现逐步增加,受整个大势的影响,目前会有一点缩紧。应该说上海的客户,对于整个周边城市的辐射能力还是非常强的。包括苏州城市的向外拓展,向南越溪这一块发展,因为这一点的话,整个城市政府在大力的推进,另外通过我们房地产开发商之间的互相的联动,在同一个区域里面,会有1到2个开发商,大家会有一些默契或者是巧合,在未来还是有一个比较好的成长。

综合以上不利或者是利好的因素,我们认为基本上目前整个楼市的调整期,要维持到明年的下半年。如果楼市要出现一个比较良性的回暖的话,可能要等到明年10月份之后。这个是我目前的基本观点。

责任编辑/shaoxiaoxuan.suzhou
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