江波：楼市良性回暖要等到明年10月之后

苏州搜房网本期大话地产特邀苏城一线金牌代理、媒体朋友共聚一堂，行家众论08苏州房市下半场将表现如何。

江波，作为从事地产行业多年的专业地产人，与会现场阐述了其对于苏州楼市的一些看法。 

作为房地产而言，首先它是一个商品，商品是由供求关系决定的。第二它是投资品，像前几年我们房地产市场发展得比较活跃，这几年来说，投资的比例相对增加。而且我们在06、07年市场火爆的时候，买房的人，大部分都是手里已经有房的人。而首次购房的人是比较弱的。实际上政府打压的效果，政府没有想到这个程度会打压得这么厉害，客户受到了比较大的影响。

我们做了相应的研究。实际上，整个苏州拍地达到最高峰的是去年，08年到现在拍了68万方的土地，主要是以物流、商业配套产业为主，房地产这块的地基本上没有拍卖。

再一个就是二级市场这一块，整个07年是非常火爆的。园区到现在是比较好的销售情况，销售面积达到170万方。从上半年来说整个市场发生了很大的变化，整个上半年销售面积出现了比较大的下滑，基本上在200万方左右。我们可以算一下，这个已经达到1.4：1，这个明显影响了供应的需求。目前都说价格的跳水，相对的价格会有绝对的价格。像中海等一些首次入市的楼盘，他们为了长线入市的现象，他们的价格是比较低的。所以说我们认为这一块，有一个相对价格的跳水。

不利因素

第一、我们认为政府加大对中低收入阶层住房需求的一个满足。

06年的住房供应计划已经出来了，廉租房大概是2500套，中低收入住房是22000套。这是一个不好的因素。

第二、整个目前的宏观经济形势，包括国家的宏观调控，应该对于整个宏观的经济影响产生比较大的不利的影响。随着宏观经济不利的调整，房地产已经出现了比较大的波动。

第三、随着国际经营一体化，包括人民币升值，中国对外贸易的一些顺差之类的问题，产生中国国内，尤其和房地产相关联的企业，经济调整的趋势越来越强。

包括我们最近在吴江、浙江、昆山等等地方操作的项目发现，尤其是购买别墅，尤其是高端的客户来讲，他们的资金是比较充足的。因为浙江一带的产业，比较集中在加工制造的企业。像我们在吴江操作的有一个项目，这个客户去年市场非常漂亮，但遇到今年上半年调控的话，实际的成交量相差得比较大。这是一个不利的因素。

利好因素

首先、一个是刚性需求。我们对于房地产这个商品的供给需求的一个研究。因为整个08年上半年，推了68万方的土地，而且大部分是住宅用地。加上07年的168万方，经过两年，就是今年和明年的消化，基本上达到一定的目的。但这远远不能达到未来两年的需求。第三部分苏州城市规划，以及未来房地产发展的进程，包括整个今年沪宁城铁、包括京沪高铁，我们发现上海购房的群体和客户的比例呈现逐步增加，受整个大势的影响，目前会有一点缩紧。应该说上海的客户，对于整个周边城市的辐射能力还是非常强的。包括苏州城市的向外拓展，向南越溪这一块发展，因为这一点的话，整个城市政府在大力的推进，另外通过我们房地产开发商之间的互相的联动，在同一个区域里面，会有1到2个开发商，大家会有一些默契或者是巧合，在未来还是有一个比较好的成长。

综合以上不利或者是利好的因素，我们认为基本上目前整个楼市的调整期，要维持到明年的下半年。如果楼市要出现一个比较良性的回暖的话，可能要等到明年10月份之后。这个是我目前的基本观点。

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