[摘要] 今年前三季度，苏州商品房销售量价齐升，成交量不仅超过去年全年的水平，成交价格也是水涨船高，比去年底上涨了549元/平方米。刚刚过去的一周，又创造了成交量环比上涨90.9%的新记录——
今年前三季度，苏州商品房销售量价齐升，成交量不仅超过去年全年的水平，成交价格也是水涨船高，比去年底上涨了549元/平方米。刚刚过去的一周，又创造了成交量环比上涨90.9%的新记录——
前三季度房价保持高增长
来自苏州统计部门的经济运行情况表明：今年前三季度，苏州商品房销售已 过去年全年的总量，刷新了历史同期水平。1-9月，苏州市商品房销售面积为1345.52万平方米，其中住宅销售1169.6万平方米，同比分别增长83.8%和90.3%。
成交量的快速增长，也推动了销售价格的一路上扬。至9月底，苏州商品房销售单价为每平方米6241元，其中住宅每平方米6170元，同比分别增长8.4%和11.4%，比去年底每平方米分别上涨了549元和637元。
统计部门的分析认为，今年以来，在暖市政策、刚性需求、投资和改善型住房需求等诸多因素的共同作用下，苏州房地产销售市场走出一轮量增价升的走势。
受去年金融危机影响，苏州房地产去年的新开工建设面积不足，这在一定程度上积累了不少刚性需求，这些刚性需求在今年楼市暖政的刺激下，得到了有效的释放。今年以来，在国家积极的货币政策和通货膨胀及房地产增值的市场预期下，大量投资和改善性住房需求大量涌现。经过大半年的调整，房地产开发企业大都回过神来，市场资金供应充足，到位率较高。正是在这些原因的共同作用下，苏州房地产市场量价齐升。
种种迹象表明，随着宏观经济回暖、房地产开发商信心恢复和土地市场升温，房地产开发企业在投资建设方面正在加大力度，我市新开工面积也正在全面提速。但业内分析认为，由于市场需求旺盛、购房者对通胀及住房保值增值的预期、加上开发商降价促销手段的弱化，苏州房市短期内出现大幅调整的可能性并不大。
上周成交量环比上涨90.9%
从近期不断上扬的成交量和稳步上升的房价中可以略现端倪。据苏州搜房网统计,苏州10月12日-10月18日商品住宅成交2197套，比前一统计周期增加了1046套，增幅达到了90.9%。成交面积为265795.05平方米，比前一统计周期增加了129532.39平方米，增幅为95.1%；成交均价为8211.70元/平方米，比前一统计周期下跌了391.83元/平方米，跌幅为4.6%。
这些数据表明，进入10月中旬，苏州楼市呈现出强劲的上升势头。“银十”在上周迎来了交易高峰。
分析原因，长假后的签约集中体现；十一住博会一些意向成交客户达成了正式成交；10月17日开幕的今年最后一场房交会：2009秋季房交会，60余家楼盘参展，开发商推出了不少让利活动的影响；加上上周大量项目的开盘或加推作用，整体创造了10月以来的成交大释放现象。
2197套的周成交量，是继9月后再度突破2000套。有分析认为，市场在目前这样高的价格状态下，能达到这样的去化成绩，可见苏州楼市在10月中旬已经正式发力。
再看价格，在成交量有较明显的上升的同时，周成交均价基本维持在8200至8300元每平方米。10月17日，湖景公寓青湖语城的开盘仪式在园区博览中心热烈展开，当天到访客户达千余组，首期推出的300余套房源在两之内全部售罄。千人争抢百套房，楼市火爆可见一斑！
从单个区域来看，上周金阊区楼盘成交均价突破1万元/平方米，达到11022.76元/平方米，园区楼盘的成交均价位第二，达9519.43元/平方米。金阊区方面高端项目的成交对价格的拉动有一定的影响。园区方面，随着新房源的上市推动，无论是刚性需求市场还是改善性需求市场，均有不错的成交表现。中高端项目中近期加推的白塘壹号、中央景城、第五元素等去化良好，而目前尚有一定价格优势；地处唯亭胜浦板块的新项目雍合湾、华园新天等也逐渐发力，再加上现代大道板块的大型项目中海国际社区新装修房源的推出，整体市场像前期预计的，在中旬开始发力明显。
自9月苏州双湖板块拍出单价地王之后，苏州土地市场的大热直接反映在了房价上。从各方反馈信息来看，目前苏州在售项目不约而同涨价，除了与地王关系密切的园区，还包括了周边相城、平江、沧浪等区域，波及到整个苏城，部分准备开盘的项目也采取了捂盘招数。
土地市场跟着热
上周，有两则信息让房地产商大感兴奋。先是10月14日，苏州国土资源局挂出出让国有建设用地使用权拍卖公告，一口气推出了42宗地块拍卖，推出土地面积达到208.5万平方米。这些地块覆盖苏州七大区域，60%以上为城镇住宅，而且有相当比例用地都是容积率低于1.0的高端项目用地。
紧接着，10月18日，在吴中区经营性用地招商推介会上，吴中区又一下子拿出了8个板块的76宗地块，总面积达到了8127137.6平方米。这八大板块包括中心城区板块、太湖旅游度假区板块、木渎板块等，多为近期可实施综合开发板块中的精华。
来自统计部门的分析指出，1至9月份，市区共成交建设用地59宗，成交面积达225.45万平方米。这些用地可以建设292.3万平方米左右的商品房。其中，住宅用地21宗，可建179.88万平方米的商品住宅。
无论是成交地块数量还是土地面积，1至9月份，苏州市区土地的成交量已 过了去年全年。从价格来看，土地的价格也正在被不断出现的“地王”不断推高。11月5日，苏州42宗地块的拍卖将给苏州已经热度较高的土地再添高温。
充足的土地供应对房地产市场的持续发展提供了充足的保证。但是地价的上升也是房地产开发投资回升和房价上涨的重要原因。这也给苏州未来楼市的走向带来了更多的不确定因素。
未来楼市怎么走？
据分析，上周末的09秋季房交会成交统计还有个滞后效应，成交量将在下个统计周期得以体现。该房交会有60余家参展楼盘，吴中区楼盘占尽“风头”占半壁江山，许多开发商也推出了一系列的优惠让利措施，现场活跃度极度高涨，因此，后期的成交数量值得关注。
业内指出，影响四季度楼市走向的主要因素还是在于宏观政策层面。最近以来，有关楼市要收紧之风不绝于耳。前不久，江苏省出台二次使用公积金房贷或购买144平米以上大户型只可贷到原来的一半额度的政策。继南京市调整公积金贷款政策后，江苏省省级机关住房公积金的调整方案也于近期正式开始实施。记者了解到，这次江苏省公积金政策调整的力度比南京市还要大，不仅高档房贷款额度减少一半，已经用过公积金的用户，购买第二套房将不能申请省公积金。
与此同时，上海、杭州等地也相继出台了旨在收紧二套房贷款的政策。在南京市出台政策的同日，上海银监局向辖内各商业银行下发《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》，重申各行应严格执行二套房贷相关政策。《通知》要求，各行应认真贯彻执行住房按揭贷款首付比例及利率等方面规定，特别要严格执行“二套房贷”相关监管要求，避免住房按揭贷款业务的过度竞争。
最近，杭州的各大中介公司陆续接到一些银行的电话，说是二套房贷首付两成，利率七折的优惠取消了。
一时间，楼市政策收紧之声四起。苏州虽未实行，但对楼市整体活跃度也会有所影响。
上海财经大学金融研究中心有关专家表示，重申二套房政策可能与房价不断高涨有关，银监会一定程度上抑制房价过度走高，意在保持市场稳定、安全。另有专家表示，尽管各级公积金主管部门强调，公积金政策调整是由于公积金资金比较紧张，但是，在目前房价过快上涨的情况下，调整公积金也是给楼市降温的出发点之一。此外，随着年底的到来，去年各项刺激楼市的税收、营业税优惠措施也将到期，在这一揽子的政策紧缩效应下，楼市火爆的局面将得到一定程度的抑制。“房地产应该会有一个回缩的过程，总体上还是要看中央政府对房地产市场会有什么新的政策性的导向，但预计短期内不会有实质性变化。”相关专家这样表示。
苏州楼市刚需转战外围 园区成交“里冷外热”
10月17日，中新置地旗下项目青湖语城开盘，偌大的会场集中了约2000多人，300套房源当天去化95%。从华园新天到雍合湾，再到这次的青湖语城，到不久将推出的首开·悦澜湾，今年第四季度已推和将推的这些新项目，重新唤醒了不少刚需逐渐冷却的购房热情，而近期数据也显示湖东外围成交较内环要密集。
一边怨房价高
一边跑步进场
此次青湖语城的优惠后均价在6500元/㎡，比起华园新天和雍合湾，均价高出约1000元/㎡。由于此次推出的主要以90㎡左右的小户型为主，深受购房者期待和追捧。开盘当天采取的是摇号选房方式，不少对该项目心理预期为6000元/㎡的购房者在面对上涨至6500元/㎡的价格时，虽然颇有微词，但说归说，还是兴高采烈的选房、交定金签协议。不少购房者的态度是虽然价格高出预期，但还是值得出手。而此前本刊不少读者有来电询问青剑湖板块的未来走势时，着重表示了对该板块青湖语城和首开·悦澜湾项目的关注。本刊上期购房直通车栏目也对此有给出相应解答。
记得在2009年初的时候，中新置业旗下另一位于湖东的项目澳韵花园，产品类型和青湖语城极其相似，彼时的价格也不过在6500元/㎡，其周边楼盘的价格也多在此范围徘徊，而不足一年的时间，这些楼盘的价格均已随市场行情上升至8000——8500元/㎡。随着湖东板块的加速发展，核心区和外围区域的城区一体化假以时日也将变成现实。继上郡·临湖壹号热卖过后，青湖语城是青剑湖板块新推出的第二个公寓项目，而随着整个板块发展的日益成熟和待开发项目的陆续动工面市，整个青剑湖板块的投资潜力不言而喻。
核心板块胶着
边缘板块活跃
上半年刚过，苏州楼市房价进入了一个整体飞涨的阶段。而领涨的湖东核心板块如现代大道沿线，因为供应产品的改变和价格的飞升，已经逐步进入到一个成交“滞胀”的阶段。如前不久新推出的项目如白塘壹号、中央景城都属于精装公寓，定价都在11000——13000元/㎡之间，能承受这类产品的基本上是高端投资客户，大多数普通型置业者一方面受价格攀高因素的排挤，一方面是对中小户型相对更为青睐的原因，转而向外突围。
相比起青湖语城2000组预约的客户量和一天就销售愈95%的成绩，白塘壹号9月26日开盘当天60来组客户50%的去化率也并不逊色，但是就整个湖东板块的成交来看，由于不少中高端楼盘都是少量加推，而且价格攀高后导致投资客投资成本加大，整个现代大道板块沿线楼盘的去化速度明显放缓，成交呈现出“胶着”状态，而核心板块周边区域，如青剑湖唯亭板块成交明显活跃。
后续项目值得期待
园区唯亭青剑湖板块被一致公认为园区北部投资价值的城市核心居住区和高尚社区密集带。2008年该板块在售的产品以低密度高端物业为主，如旭辉芭堤兰湾、君地上郡、观澜丽宫等别墅项目，在整个园区当时高端物业销售这块占尽风头，而普通公寓产品供应明显短缺，随着这些项目陆续售空或进入尾盘销售阶段，许多进驻该板块的知名开发商如首都城开、鼎欣、招商地产、九龙仓等，其地块都开始陆续动工，在2009下半年至明年将有新房源逐步投放市场，板块内的产品将呈现多样性，而继青湖城之后下一个优先面市的将是首开·悦澜湾项目。
首开·悦澜湾：该项目与青剑湖一路之隔，规划为24万㎡低密度社区，由小高层、高层组成，主打产品80-115㎡的公寓。项目9月25日正式破土动工，立志打造成青剑湖板块人居新标杆，而按照目前的施工进度，最快年底首批房源可以面市。相比起青湖语城项目，该项目在地理位置上更为优越，不仅北边正对整个青剑湖板块的商务中心，而且靠近目前正在施工的沪宁城铁园区唯亭站，沪宁城铁明年7月的正式通车带来的交通便捷优势将赋予该项目极大的利好。（扬子楼市）
苏城楼市全装房接力精装房 购房者依旧很买账
入“金九银十”，湖东新面市的精装房在市场上很是潇洒了一回。
不管是先亮相的白塘壹号还是后来的中央景城，虽然在价格上很可以较量一番，基本都在11000—13000元/㎡的范围，但鉴于各自的产品路线针对了不同“审美”眼光的人群，因此，两个项目居然都卖的很不错。
湖东标杆大盘中海国际社区则表现更为大胆，创新推出全装房，硬装软装一步到位，省却购房者入住的诸多麻烦。据悉，国社的全装房在十一期间推出约100余套，价格在9300元/㎡，基本售空。而上周，建屋领域紧随其后也推出了其面积216㎡的全装房，虽然只有20套，但推出当天就去化一半，价格约在13000—14000元/㎡。
从成交量上看，无论是精装房，还是一步到位的全装房，湖东的购房者显然对此类产品都很买账，而买账的原因一方面是因为此类产品未来将是园区整个住宅产品的发展必然趋势，另一方面恐怕还是因为园区湖东的发展越来越成熟，区域土地价值整体得到大幅提升。
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