[摘要] 2009年楼市热销使得开发商业绩大增。1月4日发布的2009年全国房企销售业绩排行榜中，万科继续以630亿元的年度成交额领跑全国市场，绿城集团销售业绩首次突破500亿元，紧追万科。
2009年楼市热销使得开发商业绩大增。1月4日发布的2009年房企销售业绩排行榜中，万科继续以630亿元的年度成交额领跑市场，绿城集团销售业绩首次突破500亿元，紧追万科。
11家房企销售额超200亿
根据排名，万科、绿城、保利地产、中海外、绿地、恒大、华润置地、富力、世纪金源、碧桂园等公司2009年业绩领先。2008年进入百亿榜的企业由2007年的10家增加至12家，而2009年有11家房企的销售额突破200亿元，排名第12的世茂房地产销售业绩为198亿元，接近200亿元。前20名销售总额接近。
数据显示，2009年SOHO中国、远洋、保利分别以105亿、65亿、61亿销售额位居北京房企销售三强。北京高策顾问董事长李国平表示，抛开排名顺序，从多数入围企业的特征来看，在去年销售普遍较好、需求旺盛的背景下，大型房企在北京的土地储备较多，是推动销售业绩增长的主流趋势；此外，在2008年楼市相对低迷的阶段，这些大型企业中主动降价促销的比例较少，将主要的可销售面积都推迟至2009年，这些企业尤其去年下半年的销售面积增长十分显著。
北京中高价楼盘最活跃
去年北京的项目成交数据显示，太阳公元、林肯公园、三里屯SOHO、亿城西山华府、太阳星城、润泽庄园等项目在成交总金额和成交面积两项数据中都表现突出。从成交价格来看，这些项目在区域内都属于中高价位，单价在2万-4万元之间，多数排名靠前项目分布于北京目前三环沿线，或者新城的生活中心区。
业内人士分析，中高端价格的成交业绩理想，体现了市场两个方面的基本特征，其一是普通收入购房者，尤其是首次置业的购房者去年的购买比例不高，收入相对较高的投资型和改善型居住购买行为较多，尤其是投资型购房活跃，投资者会尽量考虑中心城区的优质房产，以降低风险；其二是市场对房价看涨心态明显，主流购房人群敢于追高购买。
房地产调控政策逐步"趋紧"房企业绩增长或放缓
受益于今年楼市“价量齐涨”,房地产公司业绩大幅回升,多数房企销售收入创历史新高。但券商研究机构的报告指出,近期,房地产调控政策逐步“趋紧”,将影响楼市刚性需求的释放,2010年,房企销售业绩增长将放缓。
今年涨势或难持续
今年以来,各大城市商品房销售持续放量,“末班车效应”推升恐慌性购房需求释放,尤其是二手房,成交量成倍放大,使得未来的购房需求提前。这在一定程度上是对明年楼市需求的透支。
国家统计局数据显示,1-11月,商品房销售面积75203万平方米,同比增长53.0%,其中,商品住宅销售面积增长54.4%;前11个月商品房销售额35987亿元,同比增长86.8%,其中,商品住宅销售额增长91.5%。
不过,有业内人士认为,今年房地产市场的“价量涨势”或难持续。营业税减免期限由2年改为5年,宽松的房贷政策也将可能面临调整,政策的趋紧对楼市将产生负面影响。更重要的是,11月份CPI已经转正,当通胀变为现实后,市场也将进入加息周期,这将削弱置业者的购买力,遏制楼市需求。
11月份龙头地产公司的销售数据显示,新房销售已有所放缓。保利地产(600048)11月销售环比下降,当月公司实现签约面积37.53万平方米,实现签约金额35.03亿元,环比分别下降29.8%和22.6%。前11个月累计签约面积同比增速较前10个月下降9.0个百分点,签约金额增速下降7.4个百分点。
一位券商地产研究员指出,虽然从消费的角度扶持楼市的政策将适度退出,但地产投资开发的基础还不牢固,今后政策调控将向增加供给倾斜。这有利于平抑资产价格,维护房地产市场稳定。
营收利润已锁定
受结算制度的影响,房企今年的销售将体现在明后两年的业绩中,这意味着,今年楼市“大卖”给房企明后年的业绩提供了保障。
今年前三季度,51家地产公司合计实现营业收入906.21亿元,同比增长30.8%;实现营业利润173.44亿元,同比增长26.8%;实现归属母公司股东的净利润119.77亿元,同比增长27.7%。其中,三分之一房企前三季度净利润增幅超过100%,半数房企今年业绩将到达历史顶峰。
另据中国证券报记者的统计,今年前三季度,A股房企共实现预收账款1251.8亿元,同比增长62.5%,较年初增长113.3%。预收账款是同期营业收入的近1.4倍。这表明,2010年多数房地产企业的营收和利润已锁定。
不过,业内专家也指出,房企营收和利润虽然已经锁定,但今年以来土地储备的扩张也可能使房企资金链再度陷入紧张状态。以保利地产为例,9月份,公司先后在青岛、长春、南京、上海、杭州、重庆、佛山7座城市获取地块,合计斥资高达99.25亿元。但当月公司实现签约金额仅44.16亿元,不及拿地金额的一半。
明年房价看高 政策调控利好二三线城市地多房企
中央经济工作会议召开之际，高层接连针对楼市表态，抑制投机性购房。但是，近期政策明显偏向市场化管理，在此背景下，未来房地产市场将更趋于高低分化，而土地储备较多的那些二三线房地产开发商或许会异军突起。
政策偏向市场管理
国务院总理温家宝日前在上海考察保障性住房工程进展情况时曾经表示，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。
过去几年，投机性需求一直认为是导致高房价的主因，为此，中央相继出台“国八条”和“国六条”予以调控，直至2007年央行和银监会出台二套房贷政策，楼市成交量也随之回落，房市调控效果初现。
但之后的房价与市场成交量曲线并无规律可循。一直被视为政策市的房地产市场并没有因为政策的连连收紧而改变了走高的局面，房价越压越高。今年房价的涨幅超过了预期，也给政府的政策调控带来了难度。一方面经济尚未完全企稳，尚需房地产业作为重要支柱产业拉动；另一方面，房价的高企再度引来民生问题。这也正是调控的难点。
但是仔细分析近期高层发声可以发现，政府实际上已经开始把房地产市场区分为保障性住房和商品房，针对不同市场调控的思路和手段也截然不同。
从2008年底，保障性住房就被提升到了相当的高度，从近期中央高层的表态也可见一斑，为解决一部分居民住房问题，保障性住房是今后五年政府工作的核心，除了支持还是支持。
纵观中央对于房地产市场推出的政策手段，有两方面特别突出，一是货币金融政策，二是土地政策。货币金融政策旨在抑制投机性需求，土地政策则立足房地产开发商，使其增加楼市放量。两方面都是在市场经济规律中的供需上下工夫，也都是针对商品房而言的政策。这也说明了政府更多将商品房市场交由市场之手来管理。
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未来房价移向更高区间
目前，房地产市场的投资价值正在向着更高的区间移动。
尽管今年下半年以来，有消息显示上海楼市的买房者中，难觅作为投资风向标的温州人踪影，甚至在二手房市场中，温州投资客的卖盘汹涌而出。但新投资群体的涌入很快抹掉了他们砸盘的痕迹。
“在这种状态下，我们基本上会把挂出来的市中心房子价格提高10%~15%左右。”一位上海本地投资客张先生感叹：“没有了温州炒房团，还有更多其他的炒房团，这个市场永远不缺冲动型的消费者。”
亚豪机构副总经理高姗分析认为，11月商品住宅的强劲成交势头，主要受到了政策的挤压效应。二套房贷执行优惠利率的政策即将在年末到期，能否延续执行决策层始终未给出明确回应。11月底，温家宝总理考察上海时指出，要“抑制投机性购房”，业内人士猜测明年二套房贷优惠政策可能终止。在不明朗的政策环境下，更多的购房人倾向赶在政策优惠期内置业。
今年天价地王频频突破，土地成本的增加必然转嫁到房价中去，未来房价的上涨势头难以抑制。与其在观望中坐看购房资金的缩水，不如及时出手分享资产的，在这种认定房价预期上涨的恐慌心态下，部分购房人停止观望、选择置业，促成了当下房地产市场旺盛的购房消费局面。
但是，业内人士对明年的预计是，在楼面地价、房价逐步走高的过程中，由于供应的增加，明年三季度后房价或将在相对高点盘桓，那时成交量会趋缓。
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关注二三线地多房企
实际上，不管是开发商还是投资客，在遵循政府既定政策的同时，他们更看重市场的发展方向。相对于刚性需求的购买者来讲，售卖者可以回旋的余地显然更大。
首先，在一线市场难以为继的情况下果断地转向二三线城市。相比较来讲，二、三线城市的地方龙头房地产开发商就比外来开发商更有优势。其优势在于企业与地方政府拥有良好的关系，在区域地块具有规模优势，开发步骤节奏合理，营销成本低廉。
其次，国有企业资本优势明显。国有企业在近一年来的实践中赚足了人们的眼球，也引来了国企是推动房价大幅的最终推手的众多议论。
实际上，国企在房地产开发中的作用确实被放大了许多。他们的出现一方面印证了房地产企业在目前实体经济回复暂缓、外需乏力的状况下确实是可以获得实质性营收的典型行业。很多主营业务并不在房地产的央企也有不少涉足到房地产行业就很说明问题。
另一方面，也印证了房地产行业的进入门槛正在被抬高，也许今后将会被抬升至无法预料的高度，因此，央企的资本雄厚也为其进军房地产市场奠定了坚实的资本基础。
更主要的是，土地占有量多的企业，正所谓“手中有粮，心中不慌”。业内人士指出，明年房地产核心指标就是土地为王。实际上这也是这么多年来衡量房地产企业发展，以及业绩的核心指标。在国家相关部门严查土地囤地，对于土地市场的治理从严之际，对于拿地的数量，房地产开发节奏，把握得好的企业将会有突出的机会。
土地是原料，没有它房地产开发就无法继续。土地还有着隐性价值，可以和抵押。地多的企业可以随时调整土地开发存货的数量，地少的企业缓冲的余地就会略显局促。在这种情况下，地方一些无名却具有相当拿地资格，或者拥有非常有开发潜力的土地的地方房地产开发公司或将异军突起。
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