[摘要] 年初的一系列调控政策密集出台之后，今年还是否能够投资房地产，今后房地产行业发展方向应该是什么，物业税今年是不是出台？就上述市场关注的地产行业热点话题，多位专家在昨日召开的“第三届中国机构投资者年会”展开了热烈地讨论。
年初的一系列调控政策密集出台之后，今年还是否能够投资房地产，今后房地产行业发展方向应该是什么，物业税今年是不是出台？就上述市场关注的地产行业热点话题，多位专家在昨日召开的“第三届中国机构投资者年会”展开了热烈地讨论。
调控政策着力点应在增加供给
去年年末至今年初，国务院出台了一系列地产调控政策，抑制高房价。对于政策的意图，建设部政策研究中心主任秦虹会上分析指出，最近一系列政策的出台，核心要义在于加强普通商品房供给规模。
秦虹说，房价上涨首先一个重要原因是供求关系失衡。她指出，中国房地产市场供求格局从2005年已经发生变化。2004年以前，房地产供求比例关系基本维持在0.8：0.6的水平，2005年开始供求关系发生明显变化，这一年房地产竣工和销售面积比是1：1.2，2006年是1：1.3，2007年达到1：1.4，2008年1：1.2，2009年1-11月份竣工商品房和销售商品房的面积比达到1：2。
“面对需求快速增加的现实，政策上必须加快供给速度，这是非常重要的。”秦虹说。在她看来，如果增加供给政策能够实实在在得到推进，就会给很多购房者带来购房机会。同时，加大供给可以缓解有钱买不到房等极端不平衡的状况。
商务部研究院消费经济部副主任赵萍对此表示认同。她说，应该从总量上解决住房供给问题。将来住房市场的发展，要通过城市化的发展给出更多的供给，使社会上更多需求能够得到满足，这是房价回归理性很重要的解决方式。
今年投资房地产需慎重
那么，在一系列政策调控下，2010年的房市是否还具有投资价值呢？秦虹表示，如果买房自住，应该还是可以买的，投资则要慎重。她指出，房地产投资和股票投资有很大不同，房地产投资者不仅需考虑房地产价格的波动风险，还应该考虑贷款利率的风险，因为房贷利率是浮动的，而现在的房贷利率比较低。
赵萍也表示：“从政策层面和经济成本层面来看，投资需求或者房地产投资可能在2010年应该慎重，但是对于自住来说，如果需要，且房子所在的区域、档次和各种服务能够满足你的需求，你又买得起，那么不妨就可以买。如果买不起，或者没有满意的房子，那么建议还是再观望一阵子。”
著名私募管理人、广东新价值基金经理罗伟广更是明确表示，从投资角度来讲，目前的房价已经比去年高很多了，而股指还只是高点的一半左右，因此，2010年买股票好过买房子。
物业税短期难开征
对于今年的房地产行业来说，物业税亦是一个焦点话题。此前，有媒体报道称，试行多年的物业税“空转”将在推广，由此引发了市场对今年可能开征物业税的担忧。
对此，秦虹表示，国务院曾提出“要择机开征”物业税，这说明开征物业税的时机非常重要。在她看来，在目前需要通过消费拉动内需从而实现保增长的情况下，一系列税收调整是需要考虑的，但开征物业税是非常复杂的一件事，涉及面非常广，法律关系也很复杂，因此并不是说想开征就能开征的。
赵萍也指出，开征物业税并非财政部或者税务总局一下决心就能马上出台的，其涉及部门较多，还有比较多的程序，短期内应该不会很快出台。她强调，如果希望通过开征物业税打压房地产，实际上对经济保增长并没好处。她认为，通过综合治理使房地产市场运行更加规范，使价值规律能够发挥作用，这是调控房地产最根本的一个方法。
知名私募、北京龙银富泽投资有限公司总经理童第轶表示，物业税今年出台的可能性也不大，政策目的是改变对房地产市场单边上扬的预期，而不是打压房地产市场。（四川新闻网）
相关阅读》》》
物业税开征仍无时间表 商业地产先行影响不大
近日有媒体报道，今年税务部门将在范围内开展房地产模拟评税。这一消息让“空转”了6年之久的物业税再度成为各界关注的热点话题。不过，随后又有“权威人士”出来否认今年开征物业税。看来，今年开征物业税的消息仍旧只是个传说。不过也有专家表示，尽管住宅物业税因诸多技术问题还不具备征税条件，但是“今年有可能先针对商业地产”。
“空转”到“实转”
物业税仍无时间表
据了解，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多。而所谓物业税的模拟“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。
据了解，国家税务总局在日前召开的一个工作会议上，布置了今年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的10余项要点进行讨论。此外，会议还对在范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。这是物业税“空转”试点工作进行6年多之后，税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。不少人士据此认为，今年部分城市试点开征物业税的可能性很大。
不过，随后有媒体采访“接近决策层的人士”表示，“中央已明确表态，短期内不会推出物业税”。如此，更让物业税一事变得更加扑朔迷离。而中央财经大学税务学院教授刘桓表示：“今年在范围内开征物业税的可能性还不大，但在局部地区试点对商业地产征收，还是很有可能的。”另有消息表示，目前北京等地已经做好了物业税“实转”的方案，而深圳也已将开征物业税写进了《深圳市综合配套改革三年(2009~2011年)实施方案工作安排表》。
商业先实施影响不太大
财政部税政司副司长王晓华上月表示，经过6年多的模拟评税试点，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。据介绍，物业税改革的思路是“总体设计、分步实施”。刘桓表示，政府开征物业税的设想是步对商业地产征收物业税；第二步是扩大到对住宅进行征税，其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先后顺序。
据了解，目前商用物业的征税税种主要是房产税和土地增值税。按规定，房产税依房产余值计征的年税率为1.2%，依租金收入计征的税率为12%；土地增值税则采用四级累进税率，为60%。业内人士介绍，商用物业主要税种变更为物业税后，征收总额不会有太大变化。同时，房产价值评估、征税主体统计等也可沿用原税种的统计方式，不存在技术上的障碍。
广州某开发商表示，物业税仅在商业地产实施，对楼市总体的影响比较小，因为目前商业地产和住宅地产基本上是两个体系，相互影响较小。但在商业地产内部可能对开发商的经营模式产生一些影响。目前开发商开发的商业物业一般分为自己持有型和出售型。如果开发商持有的话，物业税其实跟以往的税差别不大，影响也不大。如果出售，买家或因为物业税的存在而减少或者放弃购买，这便可能会给开发商带来产品积压情况，或者被迫转为自己持有。
住宅怎么收还是未知数
尽管物业税有望先从商用物业开始，但毕竟过渡到住宅物业是大势所趋。关键是，在住宅方面物业税到底怎么收，还是个未知的问题。据了解，在物业税“空转”试点期间，物业税的征收方案是将原有的土地使用税、房产税两项合并征收。其中土地使用税按面积征收。房产税则有两种模式：如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税；如果房产是出租、投资用，就以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税。
“虽然物业税在技术上已经没有问题，但是中国的现实决定了具体操作会有很多细节问题”。中原地产有关人士表示，“例如现在有普通商品房，还有保障房以及房改房、公房、拆迁房等，这些房如何区别征税都是一个问题”。此外，房产登记信息不完整、房产价值如何评估，以及与现有的税费制度如何衔接等问题，解决这些问题很可能耗费较长时间。据悉，此前有关部门提出了“新房新办法、老房老办法”的解决方案，购房者已经一次性支付了地价和相关税费的问题，在其土地使用权期限内采用差别税率的方式。
住宅征收物业税虽无定论，但是饱受高楼价之苦的普通大众却将物业税当作抑制楼价的“济世良药”，事实真会如此？不少人士认为，开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机需求，从而抑制房价上涨。
不过，一位业内人士表示，物业税的功能是保证财政收入而不是调控楼价。而且在国外，物业税大多作为地方政府的主体税种，主要作用是保障地方财政收入，尚无调控房地产价格的成功案例。“物业税可能会压制投机需求，但是影响楼价的根本因素还是供求关系”，广州某开发商则表示，“不要把降价希望寄托在物业税上”。
链接：
看看其他地区是如何征收物业税的
新加坡：物业税是对所有房产征收的税种，包括政府福利房。自住房物业税率是4%，其他类型房物业税率是10%。
韩国：2007年，韩国财产税和综合土地税达房产总值的30%。如果出售第二套房产，各项税率加起来为房产总值的50%，第三套房产为60%。
中国台湾：按物业税征收标准，144平方米以上的房源，每年收取税费约为房屋总价的0.8%~1.5%。
中国香港：物业税每年征收，按应评税值计算，如除租金外业主无其他，年租就是应评税值。若房产拥有人为法人团体，可申请将租金视为公司营业收业，免缴物业税而征利得税。目前物业税税率为15%。
加拿大:政府对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收,对自居、退伍军人、老人、残疾人等则有优惠。
法国:政府采用土地年度税的形式征收不动产税。
美国:拥有房产后每年交不动产税给州政府。各州税率有所不同,幅度在房产价值的1%~2%之间。
澳大利亚:政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值，按0.3%~1%征收。 来源：广州日报
杨红旭：开征物业税越来越近了 房价的波动性会减小
目前很多人关注物业税何时开征、如何征收的问题。笔者认为,开征物业税的时间越来越近了。
早在2003年，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，就我国税收体制改革提出：“按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推进税收改革。实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”
其后，财政部和国家税务总局陆续批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等十个省市进行模拟评税试点地区，即进行“空转”试点。2009年5月，《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》明确提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。今年1月，有媒体报道国家税务总局将在范围内开展房地产模拟评税。
今年“两会”可能会讨论这一问题。今年或明年，十个空转省市中极有可能有城市开始试点实转。实际上，近两年调整房产税和城镇土地税，目的之一就是为推出物业税做准备。比如，城镇土地使用税从2007年开始税率水平提高了两倍；2008年对个人出租住房，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。按我国目前现状，开征物业税的初期阶段，主要是归并房产税和城镇土地使用税，或许也涉及土地增值税，土地出让金的问题过于复杂，只能渐进式地纳入物业税范畴。
国际经验表明,物业税的设置有可能成为我国房地产市场发展的内在“稳压器”。
从2003年实行房地产调控以来，除了2008年下半年受国际金融危机影响，房价出现短暂小幅下跌之外，其他时间都是偏快或过快上涨；2009年尤其突出，部分热点城市商品住宅成交价格平均飙升40%左右。从调控方式分析，硬性的行政干预不宜力度过大，软性的经济手段又很难把握尺度，税收是经济手段中的重要工具，可目前要解决房地产税制的问题，必须“动手术”，而非涂药抹膏。
近几年房地产调控过程中，曾频频使用营业税、契税、土地增值税、个调税等工具，其中多数属于交易环节的税种，在供不应求的买方市场中，投资投机者往往轻而易举地把增加的税负转嫁到买方头上，因此很难达到抑制房价的目标。与此同时，持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税，而且还未依规全面征收。其中目前房产税只对经营性房产征收，由于经营性住宅征税执行困难，基本也没征；城镇土地使用税主要是针对工业和商业用房，对住宅用地尚未征收。
这就导致持有环节税负极低，投资投机者更愿意持有房产，坐等房价上涨。由于目前国内住宅租金一般只有2%-3%，远远低于发达国家5%-8%的平均水平，很多毛坯房的投资者懒得打理和出租，从而造成部分热点城市新建住房空置率偏高，形成巨大的资源浪费。
在发达国家房地产税收体系中，物业税占据非常重要的位置。狭义的物业税只针对土地和房屋等不动产征收，广义的物业税则与财产税概念相同。多数发达国家财产税收入占国民收入的比重为5%左右，占一国全部税收的比重多在10%以上。物业税是地方税收的支柱，而且有些地方政府拥有物业税的决定权，比如在加拿大、德国、法国等国，地方政府及议会享有调整税率的权力。
开征物业税具有重大意义。首先是完善了我国的税收体系，促进了所得税、增值税、财产税“三驾马车”的均衡发展。其次是有助于楼市健康发展，抑制投机需求，稳定房价，减少房屋空置。再次是减少地方政府对土地财政的依赖，逼迫政府部门更加注重城市配套与社区服务，稳步提升存量房地产价值，从而持续获得税收。
当然，很多人更关心物业税开征后对房价的影响。笔者认为，长期而论，房价的波动性会因此而减小，尤其是对抑制房价过快增长有一定正面功效。短期来看，对购房者的心理影响重于实际影响，将会出现房价下跌的预期。实际上，普通民众不必过于担心，物业税的税基和税率将会遵循由小到大的演变过程，先征商业物业，后征住宅；先征营业用房，后征自用房；先征高档住宅，后征普通住宅；先征多套住宅，后征单套住宅。而且，依国外经验，还会对很多弱势群体的房屋减征和免征。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
