[摘要] 1月，苏州住宅类商品房成交2170套，环比减少6171套，同比2009年1月增加81套。在前一段时间老盘新货争相推出新房源以后，1月份苏州各在售楼盘放缓了脚步，推出的住宅类房源有限；楼市新政的相继推出，对购房者的心理也造成了一定的影响，成交套数和面积与12月相比，降幅均达到74%以上，价格方面小幅波动，基本与上月持平。
前言：经历了“小阳春”-“盛夏”-“金秋”-“暖冬”，2009年疯狂的楼市终于画上了句号；2010年的个月，苏州住宅类商品房成交2170套，环比减少6171套，同比2009年1月增加81套。在前一段时间老盘新货争相推出新房源以后，1月份苏州各在售楼盘放缓了脚步，推出的住宅类房源有限；楼市新政的相继推出，对购房者的心理也造成了一定的影响，无论是套数还是面积，与12月相比，降幅均达到74%以上，价格方面小幅波动，基本与上月持平。总体来看，1月份成交情况同往年相比，成交套数及成交价格均有上升，成交均价同比增长37%，加上1月23日的57宗土地的现场热拍，今春楼市想必不会似往年一般，呈现“零”成交或停滞状态。
图表1：1月份成交情况环比图
图表2：1月份成交情况同比图
成交篇：大幅下滑，园区、新区、吴中区位列成交套数前三甲
根据搜房网统计的数据汇总，1月份苏州各区住宅类房源成交套数排名从高到低依次是：工业园区553套（上月2632），占全市25.48％；高新区423套（上月1412），占全市19.5％；吴中区412套（上月1608），占全市19％；相城区347套（上月1485），占全市16％；沧浪区329套（上月606），占全市15.2％；金阊区58套（上月395），占全市2.7％；平江区48套（上月203），占全市2.2％。1月份苏州市区日均成交70套，单套成交面积为108.4平方米，本月整体成交量、成交面积较去年12月份均有大幅下降，成交均价与上月基本持平，仍为8000多。与去年同期相比，成交量增加81套，增幅为3.9%；成交面积减少17327.79平方，降幅为6.9%；成交均价上升2254.15元/平方,增幅为37%。
根据搜房网统计：苏州市区本月住宅类房源成交2170套，较上月减少6171套，降幅为74%；成交总面积：235248.51平方米，较之前一个月，降幅达到77.9%；成交均价：8362.17元/平方米，较上月减少101.89元/平方米，小幅下降1.2%。
图表3：苏州各区成交量环比图
图表4：苏州市各区成交套数分析图
图表5：苏州市各区成交面积分析图
数据来源：苏州搜房网监控数据
继12月苏州楼市以8341套的高成交水平演绎了岁末的疯狂之后，1月份，整体楼市趋于理性。各开发商新推房源的脚步也有所放缓，周末集中开盘的现象大大减少，在1月份的最后一个周末，出现了“零”开盘的状态。临近年底，楼市活跃度明显减小，不少开发商把更多的精力放在了春节后的推盘计划上。本月成交均价方面，小幅波动，8362.17元/平米的价格，较上月有101.89元/平方的下降，属于正常波动范围。在一系列楼市新政的作用下，1月份苏州住宅市场的价格呈现出比较平稳的态势。从苏州各个区域的成交情况来看，成交量主要集中在园区、新区和吴中区。这与各区域供应量有很大关系。
价格篇：均价8362.17元/平方米，较上月减少101.89元/平方米
图表6：苏州市区成交均价走势图
1月份苏州市区住宅类商品房成交均价为：8362.17元/平方米,比上月减少101.89元/平方米，降幅为1.2%。综合来看，1月整体成交均价在12月的基础上再次小幅下滑，继续“8”字上徘徊。从1月份价格走势图来看，本月苏州楼市价格波动较为明显，整体均价在6865元/平方米至11646.55元/平方米范围内波动，主力均价范围为8100－8400元/平方左右。
从各区均价来看，1月份各区成交均价涨跌交错。本月园区成交均价为9881.17元/平方，进入1月以来，园区成交价格有三周在万元以上，整体与12月份相较，上升448.43元/平米，涨幅为4.8%。从古城区成交均价来看，沧浪、金阊区小幅下滑，基本表现稳定，平江区变化明显，12月受到部分政策保障性住房成交影响，整体成交均价回落到 “7”字头，本月在别墅成交带动下，再次突破万元大关，均价达到13011.98元/平米。吴中区成交均价为8288.89元/平方，较上月减少968.7元/平方，上涨幅度接近千元。高新区成交均价为6931.06元/平方，较12月略有回落，跌幅为1.75%，但区域整体变化不大。相城区在相城北部、人民路北延等楼盘拉动下，成交均价得以回升，1月份在12月的基础上成交均价上扬“千元”以上。
板块篇：园区、高新区、吴中区成交量位列前三
（图表7：各区住宅类商品房成交套数、成交面积统计）
园区——交易量减少 成交均价走高
本月园区共成交住宅类商品房553套，成交量较上月减少2079套，平均单套成交面积100.38平方米，从单套成交面积上看，园区本月成交仍以中小户型为主。本月园区成交均价为9881.17元/平方，进入1月以来，园区成交价格三周在万元以上，与12月份相比有4.8%的涨幅。
1月份园区成交均价有所回升，整体成交量则下滑严重，主要是受到产品类型以及供应量的影响。12月，园区中小户型受到市场追捧，路劲i主场、青湖语城等中小户型成交量超前。青剑湖板块表现抢眼，板块内华园新天、雍合湾、摩尔尚城等均保持不错的成交水平。进入1月份，雅戈尔太阳城精装小户、中旅蓝岸国际等房源老盘新推，双湖板块的星湖名轩在中旬首次面世，老盘新货的推出保证了园区成交量的地位，产品类型的不同则在本月园区的成交均价上直接有所反应。
古城区——各区成交高低起伏 平江均价再破万元
本月古城区（沧浪、金阊、平江）共成交住宅类商品房435套，成交量较上月减少769套，跌幅为63.87%，平均单套成交面积99.12平方米。从成交面积上来看，古城区成交套型以中小户型成交为主。
从古城区成交量来看，三个区的成交量均呈下滑态势，1月份世茂运河城再次加推，在区域内起到关键作用，另外中海胥江府、万科金色家园等项目房源去化稳定，使得沧浪区在楼市呈现整体低靡状态的时候，成交量仍保持在不错的成交水平之上。金阊、平江区下滑严重，月成交量仅在50套左右。金阊区目前以金城1958和鑫苑景园项目为主，成交量也受这两个项目影响较大，政策保障性住房依然在古城区成交量中占据一定比例。
成交均价方面，平江区本月变化明显，12月受到部分政策保障性住房成交影响，整体成交均价回落到 “7”字头。1月份在别墅成交带动下，再次突破万元大关，成交均价为13011.98元/平米。
吴中区——区域各大楼盘表现均衡 未来潜力看涨
本月吴中区共成交住宅类商品房412套，成交量较上月减少1196套，降幅为74.38%，平均单套成交面积132.1平方米。从单套成交面积上来看，吴中区成交套型以中大户型成交为主。吴中区成交均价升至“8”字头，为8288.89元/平方，较上月增加968.7元/平方，增幅为13.2%。
进入1月以来，吴中区整体成交量保持稳定，区域新房源推出量不算大，主要以老盘在售为主，区域各大楼盘表现均衡。城南板块主要以新城金郡、诚河新旅城等项目主打市场。太湖纯水岸、温泉1858等环太湖项目近期也表现不错。独墅湖板块，中房澜泊湾热度不减，另外星屿仁恒，在售一期新推房源，3号楼及5号楼，面积127平米、148平米，一房一价，均价14500-16500元/平米，成为区域内关注项目。另外，金枫路板块的浙建·枫华紫园主力面积在87-140平米，销售情况稳定。位于吴中大道与木东路交界处往南的嘉盛花园嘉盛花园，均价5300元/平米，80-138平米，目前可售房源不多，年后加推新房源。别墅方面，海兰堡、姑苏桃花源、招商小石城等有部分成交。
1月23日的土地拍卖，保利旗下的隆威公司一举拍得尹山湖板块三幅地块。打造尹山湖生态商圈是吴中区按照苏州市“南部做优”发展战略规划建设的重点项目。规划建设8.84平方公里尹山湖生态商圈位于吴中东部片区中心位置，目前一期工程已经完成，周边环境和基础设施建设基本完善，已启动二期环湖景观工程。东北部与苏州工业园区相连，是苏州市总体规划确定的“重点发展区域”的核心区。未来两到三年，吴中区板块将会出现全新的的热点居住板块。
高新区——科技城板块魅力显山露水
1月高新区共成交住宅类商品房423套，环比减少989套。平均单套成交面积103.2平方米，从单套成交面积来看，以中小户型房源成交为主。高新区成交均价为6931.06元/平方，继续回落，跌幅为1.75%。
位于高新区科技城青城山路、富春江路交汇处的MAX未来，12月底首次开盘，推出小高层、高层和别墅，在1月份，成为高新区成交生力军。老盘方面，新创理想城、新港名墅花园、新创大河山、新港天都花园该项目表现良好。在1月土地拍卖中，艾维克建设成功开发目前热销“ＭＡＸ未来”项目后，再度在科技城板块拿下两幅地块，成为目前该区域土地存储量的开发企业。从最近几个月该区域的成交数字来看，我们不难看出，购房者对科技城板块的关注越来越明显，除了四通八达的交通、优美的环境、怡人的居住氛围，相对较低的价格也是重要的因素之一，从本次拍卖的三地块的楼面价来看，不久的将来，该区域又将引发一阵涨价潮。
相城区——板块不断发展 区域楼市值得期待
本月相城区共成交住宅类商品房347套，成交量较上月减少1138套，降幅为76.7%，平均单套成交面积111.02平方米。成交均价为7551.68元/平方，较上月有所回升，升幅为15.64%。
相城区城南板块一直是大家非常关注的一个区域，目前在售房源不多，部分楼盘一经推出便抢购一空，而后继房源无法及时跟上，这也成为区域成交量不高的原因之一。1月24日合景峰汇国际四期开盘当日推出的1#楼90-135㎡精品房源当天遭遇火热抢购。目前城南板块主要以合景峰汇国际、中惠晨曦馨苑、香城花园四期香城颐园和康桥丽都成交为主。北部板块的朗悦湾项目是市场关注度较高的一个楼盘，也是支撑北部片区成交量的主力。综合来看，相城区供应量仍然偏紧，目前在售房源以老盘为主，苏州恒励西子花园、香城颐园、康桥丽都、朗悦湾、中翔丽晶等在售老盘，在明年都将清盘。
从区域发展来看，苏州“北拓”规划使得相城成为未来发展的中心，相城未来土地开发总量较大，合景、雅戈尔、恒基、首开股份等地产大鳄纷纷在此拿地。轻轨2号线、4号线规划使得相城区区域板块价值骤升，出行更加便利，缩短出行时间；而京沪高铁苏州站在相城区的设立，更大限度地提升了区域价值。相信在板块不断发展的基础上，定能更大程度地推动区域潜力。
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