[摘要] 随着国务院4号文件(国11条)等房地产调控政策的日渐“发力”,近期我国稳定楼市政策已初现成效。其中,北京商品住宅房存量自本月3日降至低谷以来,触底急剧反弹,至3月13日零时,全市商品住宅存量为89515套,创下十天来的储存天量。权威人士则称,我国房市调控政策“效显路艰”。
随着国务院4号文件(国11条)等房地产调控政策的日渐“发力”,近期我国稳定楼市政策已初现成效。其中,北京商品住宅房存量自本月3日降至低谷以来,触底急剧反弹,至3月13日零时,全市商品住宅存量为89515套,创下十天来的储存天量。权威人士则称,我国房市调控政策“效显路艰”。
10天净增1187套 新政倒逼开发商放盘
据北京市房地产交易管理网数据显示,本月3日,北京商品住宅存量为88328套,创下2006年以来北京住宅存量的新低。然而,仅过了10天,3月13日零点北京期房可售套数增至58663套,未签约现房住宅套数为30852套,由此计算,北京商品住宅存量为89515套,十天净增1187套。
另据新浪乐居、中原地产等机构市场统计情况预测,3月北京新盘供应或将放量,约50余个新、老楼盘将开盘销售。而有资料显示,2008年3月,新盘开盘量为32个,2009年3月为36个,在2010年2月则为10个左右。
“开发商取得预售许可证3天之内须一次性公开全部房源;严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源等扰乱市场秩序的违法违规行为。”,对于这些国家新出台的房地产“红头”文件,市场是如何反应的呢?
记者在北京城建投资发展股份有限公司开发的世华水岸售楼现场了解到,该项目住宅部分总建筑面积约21万平方米,由纯板式高层、小高层和多层形成,分B、C、F三大区域来开发。售楼小姐袁女士告诉记者,其实自从07年以来C区和B区就已相继开盘,然而至今,B、C两区仍有未卖完的房子。但是在今年1月份F区也提前开了盘。记者随后在某房地产专业网站楼盘动态介绍看到“世华水岸F座(离地铁最近)预计3月底开盘”的字样。
对此,有市场分析师认为,从以往情况看,三四月份是京城楼市的传统旺季,许多项目选择在这个时间段入市也很正常。还有就是那么多开发商急不可待地要在3月份入市,还可能是担心今后还会有抑市政策出台。至于世华水岸F区本打算3月份开盘,而又提前至1月份,或是迫于政策的压力,实属无奈之举。
开发商或在“挂羊头卖狗肉”市面房价很“坚挺”
京版“国11条”还提出完善房价分类统计和发布机制,以稳定市场预期。然而记者在某房地产开发商销售处了解到的销售信息和北京市房地产交易管理网公布的信息有很大不同。当记者问到5号楼是否有房时,售楼刘小姐说,现在正热卖F区的1号楼和4号楼,该区其他还没开盘,估计月底才可以投放市场。你说的5号楼应该是B区或C区,不过这两区的房子已全部售完。当记者问到网站上公布的5号楼共60套仅签7套时,该售楼小姐说这就不知道了!
在谈到该区房价时,该销售人员介绍说从两万一到两万六、七不等,均价是两万三左右,接着她还告诉记者,从去年到现在这地房价一直在涨,由一万三四一直飚到现在的两万三四。近阶段都说北京房价要降了,我看悬!到现在还很“坚挺”。
对此,北京理工大学经济学教授胡星斗先生3月15日接受《证券日报》记者采访时表示,“国11条”政策的出台客观对抑制房价的快速上涨有一定的作用。但在房价问题上统筹兼顾,标本兼治。问到未来房价走势时,胡星斗认为考虑到商品房供求关系、市民的投机心理和国家土地财政政策,以及部分地方政府错误的政绩观等因素,未来一段时间房价肯定很“坚挺”,甚至上涨。
房地产关键信号在于政策 调控亦需要尊重市场
被媒体称为"房地产大会"的2010两会落幕在即，无数房地产言论、意见声浪喧喧贯穿始终。就在温家宝总理与海内外记者见面，以楚辞《离骚》名句"亦余心之所善兮，虽九死其犹未悔"其言，表"将以此明志，做好今后三年的工作"决心之时，中国房地产业政策调控题中之意已跃然在耳。
2010年中国房地产政策基调早已在"国四条"及"国十一条"等调控政策出台的背景下确定，而两会之后，相关的更多房地产政策将陆续出台，已是业内共识。
温总理在去年底以来，就已经无数次强调"要遏制房价过快上涨"，而就在两会之前，甚至言明"本届政府任期内能把房地产管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位"这样的誓言。
一言以蔽之，从2010年-2012年，将是中国房地产的关键三年，而2010年尤重。
用SOHO中国董事长潘石屹的话来说就是：过去的一年，政策的信号远远大于市场的信号。2010年，市场受政策的影响还会比较大。其实老潘亦知，对于开发商来说，对政策恐怕已说不清是爱还是恨。正因为政策，让大量的开发商在2008年至2009年初金融海啸引发的"地产末世"中活了下来。同样因为政策，2009年，房地产失去理智，楼价飞涨、地王频出，渐陷疯狂。
无论是爱是恨，温家宝总理一句"政府有责任管好房地产市场"道尽其中滋味。任何的游戏，都必须有其游戏规则。圈地、捂盘、投机，必然招致颠覆。而近日吸引了绝大多数人眼球的一条地产新闻就是，国土部公示九省市闲置土地处置情况，香港富豪李嘉诚之子李泽楷旗下盈科大衍地产涉嫌北京囤地而位列其中。
一时间海内外媒体聚焦于李泽楷之被罚，大量的报道。然则这其中关窍也许尚有硬币另一面，对于经历了高度市场化的香港地产商而言，在李泽楷旗下盈科大衍地产的眼中，囤地与捂盘也许并非道德瑕疵，而市场法则的真义确是追求股东利益与企业利润之化动力。
香港恒隆地产主席陈启宗先生曾经在接受观点地产新媒体访问时谈过："市场不好，我卖房干什么？在香港，卖不卖我有完全的自由。"，以恒隆地产为例，2008年7月-2009年6月，金融危机，大世道不好，恒隆那一年就只卖了六套房。但接下来截至2009年12月31日的六月间，恒隆地产共录得纯利55亿港元，其中绝大部分利润来自于恒隆地产旗下的九龙站上盖楼盘"君临天下"，该项目在2009年底销售超过70亿港元，实现利润逾50亿港元。按照市场经济的游戏规则，去倾听体察市场的信号。其实就是恒隆的策略。
今日之中国房地产已陷入困境日趋疯狂已成泡沫，中国房地产崩溃的传说就像是潜伏着的威胁魔咒。所有的信号都已经说明，在目前全球不确定的经济走势新旧交替之际，受到政策调控和通胀预期的2010年房地产前景已不容乐观，目前调控政策已经抑制了资本流向房地产业。
无论如何，房地产行业的高速增长确也宣布了金融危机后最坏年代的离去。现在当政府撤掉了相关房地产行业及信贷政策支持之后，房地产行业继续增长的火花也许应该得到保护和延续。
2010年房地产的关键信号在于政策，但尊重市场无形之手也将是中国房地产政策健康的左右良伴。
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