[摘要] 从“新国四条”到“新国十条”，短短几天之内，房贷新政频出，重压之下苏州楼市也暗潮汹涌。近期因为新政产生的房屋买卖纠纷急剧增多，不过风水轮流转，与前一段时间卖家屡屡“跳票”不同，现在主要是买家悔约的多。这几天，沧浪区法律援助中心的热线电话几乎被打爆，忙得值班律师不可开交。
从“新国四条”到“新国十条”，短短几天之内，房贷新政频出，重压之下苏州楼市也暗潮汹涌。近期因为新政产生的房屋买卖纠纷急剧增多，不过轮流转，与前一段时间卖家屡屡“跳票”不同，现在主要是买家悔约的多。这几天，沧浪区法律援助中心的热线电话几乎被打爆，忙得值班律师不可开交。
焦点一，定金能否退回应视合同条款而定
纠纷一：张女士原有一套房(没有贷款)，4月中旬在苏州某楼盘付了2万定金，定了一套房。当时张女士向房产商以及银行咨询时，得到的答复都是新房属于套房，可以享受相关优惠政策。没想到，“新国十条”在对待二套房的问题上是“认房不认贷”，张女士定的新房属于第二套房，首付要付五成，利率也升至基准利率的1.1倍。萌生退意的张女士，想知道是否可以找开发商退还定金？
律师解读：定金是在合同订立或履行之前支付的一定数额金钱，它主要起到担保合同双方履约的作用。根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。由于开发商仅是开给张女士一张简单的定金收据，对于哪种情形下定金可以退回，双方并没有约定。张女士因房贷新政的原因，无力再买新房，开发商是可以不退还定金的。因此，张女士只能和开发商协商解决此事。
纠纷二：高先生套房没有贷款，4月初计划买一套二手房>二手房。买卖双方在合同中约定定金数额为3万，另外在免责条款中约定：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，本合同自动取消，买卖双方互不承担违约责任。高先生受房贷新政影响，难以承受高额的首付和利息，因此想解除合同，但向卖方提出解约退还定金要求时遭拒。
律师解读：不可抗力是指买卖合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，受到影响的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。如果双方没有明确约定，在法律的理论和实践中，对于政府政策是否属于不可抗力还存在较大争议。但对于高先生而言，合同于新政出台之前签订，且买卖双方已经将政府政策变化约定为不可抗力，因此只要高先生在履行合同中本身没有违约行为，就可以依约解除合同，并要求卖方退还定金。
焦点二，定金与违约金是否可以重叠适用？
纠纷三：胡先生在4月初签订合同，购买一套二手房，付款方式是一次性付清，定金为5万元，同时买卖双方又约定，违约方应按房屋成交价格的20%向守约方支付违约金。在实际履行过程中，胡先生因自身原因无法筹集房款，违约已不可避免。鉴于合同又规定了定金条款和违约责任条款，胡先生担心两个条款是否会重叠适用？
律师解读：当事人约定违约金，又约定定金的，一方违约时，另一方可以选择适用违约金或定金条款。因此，非违约方只能对定金和违约金条款择一行使，而不可一并主张。胡先生因自身原因违约，卖方会根据违约金和定金数额的多少，选择适用有利于自身的条款。律师建议胡先生尽快与卖方协商解决此事，说明原委以获得卖方的谅解，尽量降低损失。
新政现房贷纠纷 补7万首付 还是交违约金？（每日经济新闻）
银行相关负责人称，是否执行房贷新政，必须以贷款审批核准的日子为准。如果贷款申请在新政出台前并未通过银行审批，只能以的政策执行。
成都的文先生今年4月7日与开发商签订合同购买了一套商品房（属于第二套房，总价在80万元左右），并在4月12日与银行草签了一份贷款合同，当时双方约定首付4.1成，利率八五折。
但是4月14日召开的国务院常务委员会出台了房贷新政后，文先生的二套房几天后就被银行要求执行"首付五成，利率1.1倍"这一新规。文先生最初也想过退房，但必须向开发商支付2万元的违约金。迫于无奈，文先生只好借了7万多元，补齐了首付款，利率也从八五折上调到1.1倍。
昨日记者采访了该银行相关负责人，他称是否执行房贷新政，必须以贷款审批核准的日子为准。由于文先生的贷款申请在新政出台前并未通过银行审批，所以只能以的政策执行。
像成都市民文先生这样的例子，在北京更是屡见不鲜。
新政引发贷款"冰冻潮"
"现在我也没办法，走一步看一步吧。"在北京租房居住的许兵（化名）昨日在电话里十分郁闷。他4月18日刚和朝阳区某新楼盘的开发商签订了购房合同，给一套46平米的房子交了68万元的首付，但剩余的30万元贷款却在4月20日遭遇了银监会的新政，无法办理下来。找开发商协商退房，却被告知要赔偿总房价10%的违约金。
许兵原是沈阳人，去年9月份携一家老小五口人来到北京。许兵和老婆都在IT行业工作，由于家境一般，小孩也刚出生，双方父母凑钱让他们在北京购置房子，"我父母甚至把在沈阳的房子都卖了。"
许兵看中了上述楼盘一个46平米小户型，因为是复式，"买一送一"，建筑面积加起来有60多平米，勉强可供一家老小居住。于是在4月18日，许兵与开发商签订了购房合同，还向中国建设银行申请了30万元的贷款。银行方面随后通知许兵4月21日去填写贷款合同。
然而，他等来的却是一个"噩耗"。4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。"本想趁还未执行能搭个末班车"，但许兵没想到，银监会在20日就发布政策加以执行了。
而建设银行的执行速度非常快，21日就告知许兵，由于他是非北京市户口，所以必须提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，否则不予以发放贷款。
记者昨日致电建行北京分行客服，被告知上述政策已经在执行当中，是一个硬性规定，没有其他变通渠道。据许兵透露，类似于他这样的情况，在同一期购房者中，至少有20户以上。
北京退房成本平均超10万更多的二套房贷款者在新政下遇到麻烦。由于二套房贷款首付不低于50%、利率1.1倍，之前支付30%首付款的北京购房者，都被银行通知要追加首付至50%。有业内人士分析，由于二套房很多都是改善型住房，金额往往在150万以上，这就使得购房者需多支付首付款30万以上。
记者昨日浏览了某房地产的门户网站，有众多网民发帖对类似问题进行咨询，"我是该退房还是改加钱按揭呢？"贷款不批，需要全款购买，对许兵等许多人都存有难度，因此他们都曾经尝试着去退房。然而，开发商的态度异常坚决。
据记者了解，众多购房者现在面临着两难境地。一旦签订预售合同，要么需要支付计划外的多余款项，要么支付10%的违约金给开发商。北京中原地产三级市场研究总监张大伟向记者表示，按北京房价均价超过2万元推算，绝大部分赔偿金都将超过10万。在受访者中，所有人都表示，退房要赔这么多钱，划不来。
新政带来的退房纠纷，还出现在二手房市场。北京中原三级市场研究部此前的数据显示，今年4月15日后，二手房买方违约现象集中出现，其比例已占到违约总数的70%。而以"银行首付提高无力筹够首付"为由违约的客户，占到违约总数的80%。
开发商收取违约金是否合理
"最近很多这样的咨询电话，都想问清楚开发商要求10%的赔偿金是不是违法。"北京晨野律师事务所的房地产律师秦郭瑞昨日对记者表示，新政引发的上述纠纷比较普遍，自己每天接到近10个咨询电话。
开发商收取10%的违约金是否合理？
"开发商就应该让我无条件退房。"许兵表示，自己本来在新政之前就可以申请到贷款，但由于开发商的问题导致了贷款被推迟。原来，该楼盘在4月18日前已开盘，但由于开发商临时涨价引发了冲突，随后还涉嫌捂盘，导致原本在轮就该排号选房的许兵，一直被拖到了4月18日。
除了许兵说的这一点外，双方争论的焦点在于房贷新政发布是否属于"不可抗力"。按照我国《合同法》规定，如果属于该法规定的"不可抗力"而导致合同无法继续履行，买房人将不承担违约责任。
那么，因为房贷政策调整造成首付款比例提高，购房人因为凑不够首付款而要求退房，导致合同无法继续履行，是否属于"不可抗力"？开发商的看法自然是"不属于"。北京中原地产三级市场研究总监张大伟也认为，"开发商只是卖商品，没有义务帮购房者申请贷款。如果是房屋质量问题，购房者可以无条件退房，但是支付能力方面的原因，只能购房者自己承担责任。"
对此，部分律师持有不同意见。"政策变化属于情事变更，解除合同，不应承担违约责任。"北京市盈科律师事务所合伙人胡文友对记者表示，对房贷新政引发的纠纷，自己已经接到了几个委托请求，不久后将对一些开发商提起诉讼。不过，秦郭瑞表示，如果在合同中已经注明了政策因素或购房者个人信用问题而无法申请到贷款，购房者应该承担违约责任。
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