[摘要] 本周（2010.5.3-2010.5.9），房产新政影响的效果逐渐明显，市场表现持续低迷，呈现量价齐跌趋势，截至周末全市住宅商品房共计成交257套，较上周减少255套，降幅为49.80%；成交面积为29686.33平方米，较上周减少了29810.3平方米，降幅为50.10%；成交均价为9252.74元/平方米，较上周下跌了826.27元/平方米，跌幅为8.20%。
本周，房产新政影响的效果逐渐明显，市场表现持续低迷，呈现量价齐跌趋势，截至周末全市住宅类房源共计成交257套，较上周减少255套，降幅为49.80%；成交面积为29686.33平方米，较上周减少了29810.3平方米，降幅为50.10%；成交均价为9252.74元/平方米，较上周下跌了826.27元/平方米，跌幅为8.20%。
从全市来看，本周量价齐跌的趋势印证了低迷的市场，住宅成交数量再次出现了大幅下降，本周成交量再次下挫49.80%。没有一个区域成交量超过百套，本周成交量的园区仅成交86套。以“恒大”为首多家品牌房地产企业率先降价，但苏州楼市降价的情况未有明显体现，虽然苏城不少开发商推出优惠回馈购房者，但由于力度有限，效果并不明显。本次品牌开发商带头降价给购房者带来了不小的心理冲击，购房者对未来降价的预期更加抱有信心，开发商与购房者之间的博弈也再次升级，双方的心理变化更加复杂与微妙，观望等待的购房者越来越多，成交量节节受挫便是的证明。自新政实施起成交量一路大幅度的下跌，连续几周均以近50%持续下降。尽管近几个月90平米以下中小户型房源会集中入市，但降价波澜，给了近阶段购房者降价的心理预期，苏城开发商的态度将怎样转变，苏城房产是否也会打出打折牌，还值得多方共同期待。
从苏州各区域的成交套数来看，商品房市场本周成交低迷，本周总成交仅257套，成交套数排名的格局较上周有所变化，园区以86套位居成交量榜首，吴中区紧邻其后以成交75套位列第二，金阊区、相城区、沧浪区位列三至五名，新区、平江区均以成交10套并列第六名。
图表1：本周成交总览
成交篇：整体成交呈现量价齐跌的趋势
根据搜房网统计：全市住宅商品房共计成交257套，较上周减少255套，降幅为49.80%；成交面积为29686.33平方米，较上周减少了29810.3平方米，降幅为50.10%；成交均价为9252.74元/平方米，较上周下跌了826.27元/平方米，跌幅为8.20%。
非住宅类房源成交223套，较上周减少了154套，降幅为40.85%；成交面积为14570.31平方米，成交均价为8399.54元/平方米。
图表2：苏州市各区成交套数环比图
图表3：苏州市各区成交套数分析图
图表4：苏州市各区成交面积分析图
从上述图表可以看出，本周成交量比前一周减少了255套。商品房市场本周成交低迷，本周总成交仅257套，成交套数排名的格局较上周有所变化，园区以86套位居成交量榜首，吴中区紧邻其后以成交75套位列第二，金阊区、相城区、沧浪区位列三至五名，新区、平江区均以成交10套并列第六名。
根据搜房网统计的数据汇总，苏州市区本周住宅类房源成交257套，各区成交套数排名从高到低依次是：园区86套（上周97）；吴中区75套（上周159）；金阊区33套（上周112）；相城区24套（上周51套）；沧浪区19套（上周35）；高新区10套（上周44）；平江区10套（上周14）。苏州市区日均成交约36套，平均单套成交面积为115.5平方米。本周单套成交面积较上周有所波动，但基本平稳。
价格篇：整体价格有下浮，均价回落万元以下
苏州市区住宅类房源成交均价为9252.74元/平方米，较上周下降了826.27元/平方米，降幅为8.20%。成交继续延续普通住宅为主体，成交量主要集中在园区、吴中、金阊、相城、沧浪，本周受到房产新政的影响，以及部分保障性住房的成交，房价格有所下浮，回落至万元以内，虽然本周均价有所下滑，但是从新政实施至今看来房价的波动幅度应该说还是处在正常的价格波动范围之内，价格是否松动、是否能降价等等还不能下断论，后续价格受到政策影响的变化还有待时间验证。
图表5：苏州市区成交均价走势图
图表6：苏州各区成交均价环比图
从区域成交均价环比图来看，除新区，其他区价格均有不同程度的下浮，依然维持在万元以上运行的只有园区，沧浪区、吴中区均价在八千多元范围内，相城区、新区、金阊区、平江区价格在八千元以下。
图表7：苏州各区成交均价同比图
与去年同期相比，除沧浪、金阊、新区的价格基本没有变化，园区增长幅度相对较大，平江、吴中、相城均有一定程度的增长，经过2009年一年及前阶段较快增长之后，本周受新政影响房价有所下调但目前整体价格仍在较高范围内。
板块篇：总体成交量继续减半，成交均价降至万元之下
图表8：各区住宅类商品房成交套数、成交面积统计
园区——成交量继续减少，中高端产品支撑均价
本周工业园区共成交住宅类商品房86套，较上周减少了11套，降幅11.34%。从单套成交面积来看，为116.04平方米，较上周面积有所下降；价格方面，园区本周的成交均价为12251.79元/平方米，较上周有1913.25元/平方米的下浮，降幅为13.51%。
本周园区成交量，新开项目的签约及在售项目的持续成交，对成交量上涨起到主要支撑作用，成交主要包括中海国际社区、万科金域缇香、水墨30度、左岸香颂等。中高端项目的成交支撑了园区的成交均价保持在万元以上，其中中海国际社区以24套的成交套数位居区域销售排行。本周成交价依然保持在万元以上，为12251.79元/平方米，园区的中高端产品的成交依然为成交主角。
古城区——成交量再降，保障性住房拉低均价
本周古城区（沧浪、金阊、平江）共成交住宅类商品房62套，平均单套成交面积为102平米左右，成交均价为7200.41元/平米。本周金阊区成交量为33套，依然保持古城区成交，其成交平均单套面积92.15平米，依然以中小户型为主的成交成为本周古城区的主要特点。
古城区其他区域，沧浪区本周共计成交19套，世茂运河城以7套的成交量依然位居区域销售。平江区因保障性住房的成交拉低了区域的成交单价，本周为6706.23元/平方米。
吴中区——量价齐跌，新开项目支撑成交
本周吴中区共成交住宅类商品房75套，较上周减少了84套，降幅为52.83%；平均单套成交面积为122.94平方米；成交均价为8312.33 元/平方米，较上周减少了1127.83元/平方米，降幅为11.95%。
从具体成交项目来看，新开项目的签约及其余在售项目的持续成交对成交量上涨起到主要支撑作用，新开项目越湖家天下、禾盛花园成为成交主力，也成为本区域平均成交价的主要影响因素。枫华紫园、诚河新旅城、嘉盛花园等普通住宅也有持续的成交，吴中区山水低密度别墅项目保持着一定成交。
高新区——量跌价稳，新区成交低迷
高新区共成交住宅类商品房10套，较上周减少了34套，降幅为77.27%；成交均价为6958.42 元/平方米，较上周增加了253.42 元/平方米，增幅为3.78%。
本周，成交量再次下降，本周仅10套，新区各个板块的众多楼盘成交表现低迷，但成交均价维持稳定还有小幅上扬，表明新区的房产价值在一定程度上的稳定性。本周没有楼盘有集中成交的现象，成交量也均为个位数，低迷的成交情况是否持续，还要看后续情况。
相城区——量价齐跌，各楼盘成交量均为个位数
本周相城区共成交住宅类商品房24套，比上周减少了27套，降幅为52.94%；平均单套成交面积为139.47平方米；成交均价为7334.14元/平方米，较前一周有了5.40%的降幅。
从本周成交情况来看，成交量再次走低，周成交量减半，主要成交项目是春申景城、合景峰汇、朗月湾、冠城水岸风景、春申湖半岛名墅等。特别值得注意的是，本周各楼盘均表现平平，成交量均为个位数，且多个楼盘分摊成交量，这也是本周量价齐跌的一个影响因素。
【各地看点】
南京：
成交价现松动调控效果初显 南京楼市量价双跌
记者从南京市房产管理局获悉，自国务院发布新“国十条”以来，南京市商品住房认购量总体下降；成交价格也出现小幅回落，跌幅在５％－１０％之间。
南京市房产管理局局长助理潘文辉介绍，新政策出台后，南京市房地产市场投资投机性需求被明显抑制，成交量也出现明显下降，新开楼盘定价趋于理性，在售楼盘开始打折优惠，房价上涨势头得到遏制；二手住房上市量短期内增加四成左右，成交价格出现松动。
潘文辉表示，新政策对南京房地产市场的影响具体表现为：商品房认购量短暂大幅下滑。正常情况下，南京市日认购量在２５０套－３００套之间，从４月２２日开始，认购量明显下降，日均不足１００套。特别是“五一”小长假，南京全市仅认购商品住房１５１套，成交仅３套。从５月３日起，在开发企业优惠打折促销下，认购量才回到了１００套以上。
商品房价格小幅回落。４月１４日－３０日，部分新开楼盘实际成交价格出现１０％－２０％降幅，如河西、宁南、江宁和江北区域四个新开楼盘，实际开盘价格较原定价格分别出现１０％、１９％、２０％和１５％的降幅，大部分在售楼盘推出了力度较大的打折优惠措施。
二手房市场也出现了一些波动。４月１４日－３０日南京市二手房日均成交１５０套左右，交易量较上半月下降４０％以上；成交价格也下降５％左右。
潘文辉表示，今后一个时期，南京市将坚决贯彻执行国家调控政策，严格执行国家差别化信贷政策，抑制、打击不合理住房需求，坚决遏制房价过快上涨。。（上海证券报）
上海：
前两周开盘数锐减 政策不明朗开发商继续推迟开盘
4月下旬一到周末就十几个楼盘集体吆喝的场景不再有了，在上海版楼市细则迟迟不露面的情况下，开发商也开始选择观望。这个周末仅有6个楼盘开盘，不过开盘价却依旧坚挺。业内人士表示，在上海细则出台定调楼市晴雨之前，开发商不会贸然选择开盘，沪上楼市将真正进入一段“僵持期”。
本月前两周开盘数锐减
4月“房贷新政”公布后，沪上曾经引发了一波开发商楼盘抢开热潮，而随着调控政策的步步紧逼，上海细则“犹抱琵琶半遮面”，楼盘的周末吆喝风也戛然而止。
这个周末，上海楼盘的开盘数量仅6个，同新政后4月末两周近30个楼盘开盘比较，五一节假日至今开盘数量仅14个，下降近50%。据搜房网房源中心统计，本周开盘楼盘有6个：绿地公园壹品、保利维拉家园、御景龙庭、旭辉依云湾、嘉城、万安金邸，总共推出589套，均价17380元/平。不过，记者调查发现，这些楼盘中，均价万元以下的只有位于金山新城的御景龙庭以及于朱泾板块的万安金邸。
上周五新江湾城地王“邻居”地块竞拍，开发商无心恋战，最终被底价拍走的事件对于该板块内楼盘的价格影响也并不大，周六保利维拉家园开盘均价达到35000元/平方米，无优惠，价格依旧坚挺。
房市已明显供大于求
开盘量虽减，但事实上本月上海的楼市供应从原则来说却是“天量”。“目前，全市商品住宅项目中，已经领取了预售许可证但是尚未开盘的项目总数多达20个左右，如果按照‘拿到预售许可证一个月以内必须开盘’的规定，这些楼盘都将在5月之内上市。”业内人士表示。
而根据预期，本月上海还将有80个楼盘推出新房源，另有17个4月未上市的新盘欲延期到本月开盘，供应量庞大。“房贷新政”出台的4月，上海全市共推出了65批房源达127.04万平方米的商品住宅，其中政策出台的下半月有85.09万平方米新房源推出，是上半月41.96万平方米供应面积的2倍多。而与4月萎缩明显的成交量来计算，上海目前的商品住宅的供求比已攀升至2：1，“明显供大于求”。
推迟开盘只等“细则”
“这样的供求显然对开发商是最不利的。”据业内人士透露，虽然原则上本月楼市会有天量供应，但是，由于本月的实际开盘数量并不容乐观。“有些楼盘已推迟开盘，这些楼盘何时开盘销售，很大程度上取决于上海市的执行基调，在地方政府明确表态前，开发商大部分会按兵不动。”
而记者从相关部门了解到，虽然上海版楼市细则会在近期出台，但是目前尚无确切的时间节点。（青年报）
深圳：
15973元/平米创5月份新低 深圳房价真的降了？
一系列楼市新政及“深十三条”等政策的影响下，深圳房价开始向下调整。５月８日全市一手房均价为１５９７３元／平方米，创５月份新低。
市规划国土委网站数据显示，５月８日全市一手房共成交５２套，其中龙岗、南山、宝安分别为２４套、１８套、９套，罗湖仅１套，福田和盐田两区零成交。价格方面，全市均价为１５９７３元／平方米，创５月１日以来的新低；其中，罗湖、南山的均价在２万元以上，龙岗区则跌破万元大关、仅为９０７０元／平方米。而在５月６日“深十三条”公布当天，全市均价为１８６２３元／平方米；７日下降为１８２５２元／平方米。
近期来，特区外在售楼盘房价开始有小幅下降。前天，记者接到龙华某楼盘工作人员的促销电话，称房价本周末起下调５个点，从原来的每平方米２．３万多元下降为现在的２．２万元；如果要买房就不要错过好时机。
有不少楼盘又开始推出优惠、折扣。记者昨天致电宝安某楼盘售楼处，工作人员说公司已有政策，将从１０日起推出９．８折再９．７折优惠；如果是老客户额外还有９．８折。当记者问他还有无别的优惠时，该工作人员表示，要本人亲自来售楼处，都可以商量。
记者近日连续到福田、南山的几个在售楼盘采访，发现售楼处大多比较冷清，而价格相对稳定、没有额外的优惠和折扣。 昨天下午，记者来到景田片区某楼盘售楼处，里面除了工作人员，没有一个看房者。工作人员说，公司近期不太可能推出优惠，因为楼盘已销售超过八成，剩下的单位不多，慢慢卖吧。
业内人士认为，现在全市存量房源近３．１万套，其中宝安、龙岗两区就达１．６万多套，所以特区外的销售压力要大得多；在成交日渐萎缩的情况下，有的开发商挺不住了，自然要推出优惠和折扣了。而特区内本来新盘就少，去年大多都销售过半，资金回笼较快，很多开发商又没有新的项目，价格肯定坚挺。
该人士认为，随着成交量的进一步下降，在市场博弈中就看开发商和置业者谁挺得住了。不过，从以往的经验看，只要政府的调控措施能有效落实到位，挺不住的是开发商，房价下降是必然的。（搜房网业内论坛）
济南：
济南楼市：成交量下降四成 调控效果初现
自上月中旬以来,国家推出的一系列楼市调控政策,效果迅速得到显现。记者今天采访获悉,4月济南市新建普通住宅成交量环比下降超过四成,但受供应不足影响,成交价格仍小幅上涨。业内人士预计,这种态势下半年才可能有所变化,届时供不应求局面将有望缓解,价格将趋于平稳。
上午,记者在舜耕路南头多家楼盘看到,往日宾客盈门的售楼处,无一例外冷冷清清。在二环南路附近一家楼盘的营销中心,记者观察了近半个,只来了一对询问的夫妇,了解情况后就很快离开了。
受4月国家接连出台的一系列楼市调控政策影响,市区及周边各楼盘均不同程度出现了来电来访量下降、成交量下跌现象,一些新推房源的项目也未能出现以往的火爆局面。严格的信贷政策也抑制了部分刚性需求及改善性需求的释放,市场观望气氛逐步形成。来自信立怡高房地产策研中心的调查数据显示,4月全市新建普通住宅成交量为1089套,12.7万平方米,环比3月分别下降43.9%和36.1%,与去年同期相比分别下降63.6%和60.4%。统计显示,本月成交量主要在上半个月完成,下半个月各楼盘均出现大幅下跌,“主要是受新政的影响。”“成交量虽然大幅下降,但房价反而有小幅上涨。”信立怡高的李臻经理介绍,据他们统计,4月新建普通住宅市场成交均价为8972元/平方米,比3月(均价8727元/平方米)上涨245元,涨幅2.8%,较去年同期(均价6351元/平方米)上涨41.2%。
李臻认为,成交量下跌价格仍小幅上涨,依然是楼市供不应求的结果。从供应量来看,4月全市新建普通住宅供应量为2519套,其中新增供应1233套,总供应套数环比下降24.6%,同比下降78%,新增供应套数环比分别下降31.3%,同比下降57.8%。“总供应量和新增供应量大幅下降,主要原因是受楼市新政影响,部分项目推迟了开盘时间。”
另据统计,4月底存量房较3月小幅上涨,存量套数1689套。但业内人士分析认为,以往5月都是开发商新推房源较多、销售火爆的时候,受今年调控政策影响,目前不少开发商也在观望中,从这几天来看,市区新推房源不多,成交量在继续下滑,受此影响,短期内这种“销量大跌、价格小涨”的局面将可能继续维持。
一位资深地产评论人士认为,随着国家和地方后续调控政策的出台,一系列政策调控效果的进一步显现,投资、投机等各种不合理需求将进一步受到抑制,政策明朗后开发商也将逐渐走出观望,因此预计楼市供不应求局面在下半年将得到缓和、价格趋于平稳。（济南日报）
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