[摘要] 近日，记者获得消息称，北京东五环附近一著名项目（以下简称"著名项目"），将在本周末开盘，其价格对比目前项目在售价格下调了5000元/平方米。但是至于此举是否会引起其他项目跟风，进而造成北京楼市的打折序幕，不少业内人士认为，目前来看市场还处于观望期，最终的打折大潮将在8月或9月开始。
近日，记者获得消息称，北京东五环附近一著名项目（以下简称"著名项目"），将在本周末开盘，其价格对比目前项目在售价格下调了5000元/平方米。但是至于此举是否会引起其他项目跟风，进而造成北京楼市的打折序幕，不少业内人士认为，目前来看市场还处于观望期，最终的打折大潮将在8月或9月开始。
楼市频繁上演"打折秀"
"的确我们新开盘的一期的价格为2.1万元/平方米，比目前在售的2.6万元/平方米下调了5000元/平方米，而且为了进一步拉客，这次新推出的房源还提高了400元/平方米的精装修标准。"对于记者问及的降价事件，该著名项目的销售人员并不避讳。
同时，该项目的销售人员还向记者表示，新政实施后公司销售压力加大，这次降价主要是为了冲5月份的业绩。"自从降价消息公布后，前来预定的客户明显增多。目前已经积累了300多客户了。"销售人员向记者表示。
下调5000元/平方米，的确是够吸引购房者眼球的。但是记者随后了解到，其实该项目的降价也只不过是一次作秀。销售人员向记者表示，这次打出的低价只是为了吸引购房者，其实2.1万元/平方米的房子只有几套。营销总监已经明确表示了，开盘后项目随即将调高价格，把以前的价格调整一步到位改为小步快走，低开高走才是目的。
新政后类似的打折秀，在北京已经上演了不止一次。例如，K2·清水湾在开盘之前对外的报价是2.3万元-2.8万元/平方米,4月24日开盘之后1号楼2.3万元/平方米，2号楼均价2.5万元/平方米。外界有传，受新政影响，K2·清水湾部分户型降价3000元/平方米。但是实际上只有全款客户才能享受部分优惠，而且此事也并非实质性降价，只是开发商在前期宣传时的噱头而已。
亚豪机构营销总监韩乐向记者表示，目前市场处于观望期，开发商还不会出现主动的降价局面。现在的打折行为只是一种营销手段。
据搜房网新盘数据监控中心统计，截至2010年5月16日，北京及燕郊在售及待售普通商品住宅项目（不含保障性住房、别墅或地块）共341个。其中有96个为待售楼盘，新政后1个月，已有113个楼盘停止涨价（不含新政后降价打折项目），27个项目在新政之后降价或推出了全新的折扣，而即使在新政的严厉调控之下，依然有105个楼盘逆势涨价。总体看来，北京341个普通商品住宅项目中，停涨及降价打折项目已经占据41%的比重。
相比于新政出台前的大部分楼盘每月必涨价的局面，新政带来的影响是十分巨大的。楼市目前正处于价格调整的前夜。
房价下跌只是时间问题
尽管目前房企的打折促销活动还有过多的作秀成分，但是对于新政调控下的未来的房价走势，业内看跌已经成为了主流。
造成市场看跌房价的主要原因是目前市场在新政下交易量的持续萎靡。
北京的限购新政被称为史上最为严厉的措施。潘石屹、任志强等地产大佬全形容其为冰封政策。北京市房地产交易管理网数据显示，5月上半月，北京非政策期房住宅总成交量2127套，相比4月上半月的5095套下跌幅度达到58.3%。
市场成交量萎靡的背后是今年新入市项目集中的事实。据统计，2009年土地涉及到住宅的供应量达到了77块，总建筑面积达到了1200万平方米，以100平方米一套商品房计算，能够提供12万套商品房，加之目前市场的存量，预计今年市场的房屋储备量将达到18万套以上。
而且目前市场预测下半年国家"加息"的可能性非常大。如果不能尽快回笼资金，偿还贷款，那么开发商的资金压力会更大，所以降价是迟早的事情。
此外，融资困难也是造成开发商降价的另外一个原因。记者了解到，目前部分银行已经叫停了开发贷，房企从银行再获得资金支持的可能性已经非常渺茫。此外，随着太古等5家企业在香港IPO被叫停后，企业期望上市融资的门路也基本被堵死。
市场人士分析认为，房价的松动将先从二手房开始。这是由于二手房的供给者是分散的个体，在每套房的背后是分散的单独的供给者，每套房之间都存在竞争关系，当新政带来成交萎缩之后，个体能够快速果断地做出应对市场的决策。随后会影响到新入市项目，由于没有前期的项目影响，这些项目降价并不会有负担。
同时也有人士认为，由于限购新政后北京人只有一次购房机会，可能会更加青睐大户型，这样有可能造成中小户型的价格下跌。
跟进阅读》》 北京将禁售酒店式公寓 近期将全面禁售“商改住”
北京将禁售酒店式公寓
本月31日后签订土地合同酒店项目禁分割销售；近期将全面禁售“商改住”
将酒店项目分割成一套一套的住宅，冠以“酒店公寓”来出售，这种方式将被禁止。昨天（北京）市住建委、市发改委、市规划委、市国土局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，从下月1日起实施。其中明确，在本月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。
酒店类公寓产权仅为40年
据介绍，酒店类房地产开发项目包括宾馆、度假村等。由于近年来北京住宅项目销售的升温和房价的持续上升，个别酒店类项目擅自变更规划和土地性质，将酒店用房设计为住宅，进行分套(单元)销售。打着“酒店式公寓”、“精装小户型”、“LOFT”等旗号，作为住宅销售。
“另一方面，这种‘住宅’无法保障购房人合法权益，无法按照住宅的标准缴纳契税，物业费、水电费。购房者买了这种‘住宅’后，无法实现住房的土地使用年限以及配套建设指标。”市住建委相关负责人说。据了解，住宅的土地使用年限为70年，而酒店类则只有40年。
新酒店类项目禁分套出售
昨天下发的通知要求，在本月31日之后签订土地出让合同的酒店类项目，一律不得分层、分套(间)销售。将一律不予办理测绘成果备案、预售许可和现房销售的手续。
对于已取得许可、正在销售的酒店类项目，开发商要在卖房时向购房人明示房屋使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，并明确告知购房人不得擅自改变规划用途经营使用，并将此情况在认购书和购房合同中与购房人予以约定。
而对于5月31日前已经签订了土地出让合同的酒店类项目，如果申请分割销售，将由四部门组织召开联席会共同审定。据了解，近期北京事实上已经基本不再批准酒店类项目分割销售了。
- 解读
1 “商改住”也将发文禁止
昨天出台的新规定，是否是近期楼市新政的后续？对此，市住建委相关负责人称，这与楼市新政无直接关系。
“主要目的还是规范市场，否则将来到处都是住宅，原来的商业、酒店也成了住宅，城市就失去了后续活力。酒店项目本身是非住宅类的，而新政主要是针对住宅类的。”
除了酒店外，目前也有不少商业或综合立项的房地产开发项目，改为住宅销售。这位负责人透露，下一步，还将陆续出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。
2 违规售房无法办房产证
下月起，新的酒店类项目不能分割出售，但一些已有的项目仍可以销售。那么购房者如何在购房时，辨别哪些房子是可以购买，哪些是不能购买的？
这位负责人表示，在开发商的售楼处或北京房地产交易管理网上，购房者都可以查询到该项目的预售许可证，可以看出该项目是否允许分割出售。“而且我们也在计划，今后在房地产交易管理网上，增加提示功能。也就是每个项目都标注上是住宅立项，还是酒店或商业立项。”
对于未获批分割销售的项目，如果购买了单套房屋，则将无法办理房产证。
3 “产权酒店”将禁止分售
产权酒店是近些年出现的新现象，以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权，分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润。
而此次新规出台后，对于以酒店立项的新项目，今后将无法再分层或分套出售，因此也将无法再进行产权的分割。
- 影响
开发商
小户型减少价难涨
对于昨天出台的新政策，一位不愿意透露姓名的开发商表示，这主要还是针对商业项目擅自改成住宅来销售的现象。
“商业或酒店立项的项目，容积率都比较高。而目前住宅和商业价格倒挂，住宅价格更高，所以开发商往往是一层做商业，再向上则分割为住宅来卖。”这位开发商说。
他表示，酒店类公寓大都为小户型，禁售会使这部分房源有所减少。但他认为，房地产新政实施以来，北京的房地产市场的交易量和客户都已经萎缩得很严重，开发商本身就愁着房子卖不出去，也不敢借此来涨价。
中介
禁售令对楼市影响不大
链家地产市场分析师张月认为，在北京今年新开盘的商品房项目中，酒店类公寓仅占不足5%。而且在二手房成交中，酒店类公寓的比重也不超过3%。因此酒店类公寓禁售，不会对住宅市场造成大的影响。
链家地产统计显示，今年1至5月北京新开盘和预计6月开盘的住宅项目有328个，其中仅15个为纯粹或包含部分酒店类公寓。
“很多酒店类公寓由物业统一经营打理，靠租金为业主赚取。部分在二手房市场出售的酒店类公寓项目主要集中在一些中高端热点商圈。但由于过去一年多的时间里，普通二手住宅价格上涨非常快，以出租为经营方式已没有前几年受欢迎了。”
不过她同时认为，今后新增酒店类公寓难再现，因此这类经营型住宅将成为稀缺房源，价格或将走高。(记者马力）
延伸阅读》》》新政下如何投资？ 苏州50万元以内酒店式公寓
小编解读：4月出台的房产新政好似一击“铁拳”打在想要把手里的闲置资金投资在房产上的人心窝里。“买住宅，不如买商业地产，反正利率都一样，而且商业地产高多了。”不少投资客都抱着这样的心态。可想要投资却不知道苏州到底有哪些适合自己的项目，为此苏州搜房网商用物业组在新政后期策划了本次商用物业归纳汇总，愿对广大投资者能有所帮助。
投资酒店式公寓有讲究，先看专家业内如何说。
专家解读：
投资者观点：
【项目名称】蜜蜂城
【物业类型】酒店式公寓
【所属区域】吴中区
【入选理由】蜜蜂城目前在售酒店式公寓均价5800元/平米，朝东户型面积为57平米，朝西户型面积为53平米。总价为30.74-33.06万元。
【项目介绍】蜜蜂城位于吴中区长桥镇澄湖西路，总建面积约74000m2，其中公寓式酒店约56000m2，另有18000m2的龙桥步行街；拥有10000多平方米地下车库；＊紧靠友新高架，顺接南环入口，22路、53路、51路 、503路、62路多路公交干线抵达城市各处，连接东吴南路和西环高架的澄湖西路即将通车，轻轨2号、4号线规划通过；，＊华联超市、可的超市、华润超市、好又多超市；加上本身商业配套，缤纷生活不假外求；＊碧波小学、苏苑中学、长桥中学、碧波幼儿园，优质教育配套成就美丽人生；工商银行、农业银行、建设银行；吴中人民医院、吴中长桥人民医院，完全生活配套。
【售楼热线】0512-66051888/2888
【售楼地址】苏州吴中区苏蠡路68号
【项目名称】星城铭座
【物业类型】酒店式公寓
【所属区域】吴中
【入选理由】星城铭座 目前在售酒店式公寓面积为38.72和47.2平米两种，价格5层42.5万元/套，6层43万元/套。目前仅剩不到1/3房源。
【项目介绍】“星城铭座”是由苏州月光房地产开发有限公司开发的一个高品质的公寓式酒店.本项目位于苏州吴中区太湖水畔,坐拥天平山、灵岩山、古镇木渎、太湖四大名胜，旅游专线公路贯穿整个社区。规划中的26万平方公里30万人国家太湖旅游度假去，近享太湖旖旎水岸风光，投资潜力无限。本项目占地55亩，绿化率超过51%，景观绿化约2万平米，容积率0.979。六车道绕城高速已经全部通车，将与312国道、太仓港、沪宁高速公路、苏嘉杭高速公路和苏州通往上海的高速公路相连，45轻松到达上海，15抵达苏州市中心。
【售楼热线】0512-66380186
【售楼地址】苏州市胥口镇孙武路602号
【项目名称】阅城新尚广场
【物业类型】酒店式公寓
【所属区域】相城区
【入选理由】阅城新尚广场 目前在售酒店式公寓均价8700元/平米，面积50-60平米。总价43.5万—52.2万。
【项目介绍】阅城新尚广场，位于相城大道100号（苏州国际外语学校北侧）,核心地位与生俱来：相城CBD、苏州正中心、长三角副中心。是集餐饮、休闲、商务、办公于一体的综合商业广场，由两幢高层公寓式酒店和一条综合各类品牌餐饮于一体的高端美食街组成。酒店公寓一幢18层和一幢16层，40多平精致户型，5.4米非凡层高。
销售热线：0512—85556999/65781666
售楼地址：相城大道100（苏州国际外语学校北侧）
【项目名称】悠尚生活广场
【物业类型】酒店式公寓
【所属区域】吴中区
【入选理由】酒店式公寓目前在售面积为42平米，均价8500元/平米，算下来一套价格为35.7万，目前还有少量房源。
【项目介绍】凯美悠尚生活广场，位于凯马广场中心区域，集商务办公、商务居住、时尚休闲购物于一体，融合休闲、购物、餐饮、娱乐、商务功能，目前区域的商业氛围浓厚。悠尚生活广场区位优势明显，其一、太湖旅游度假经济、木渎古镇旅游经济以及凯马广场汽车文化经济联动影响，带来人气的同时带来商业发展，投资具备前景；其二、苏嘉杭高速、205省道、苏福路快速通道连接西环高架与绕城高速，苏福路、长江路、宝带路等城市干线穿越凯马广场，交通立体多位。
【售楼热线】0512-66313999
【售楼地址】苏州市木渎中山东路中澳会展中心西侧
【项目名称】苏州华夏五金机电城二期
【物业类型】酒店式公寓
【所属区域】新区
【入选理由】苏州华夏五金机电城二期 商铺已全部售罄，目前仅剩酒店式公寓在售，面积为60-80平米，均价5500-6000元/平米，总价为33-48万元。
【项目介绍】苏州华夏五金机电城是苏州市重大招商引资项目和重点工程，座落于长江路中段，地理位置得天独厚、交通便捷，是一座集研发、贸易、会展、物流、服务、休闲、文化旅游等功能于一体，苏州地区的五金机电产业流通服务平台。合理的格局设计，专业的市场经营管理，使得一期300多套商铺全部售罄，并于去年十月盛大开业。二期商铺将于今年年底面市，敬请关注！
【售楼热线】0512-66388888
【售楼地址】苏州市长江路88号
【项目名称】石湖金钻
【物业类型】酒店式公寓
【所属区域】吴中
【入选理由】石湖金钻 目前在售类型为酒店式公寓。面积在45—60平米之间，当前均价6500元/㎡，总价为29.25-39万元，目前仅剩10余套房源。
【项目介绍】石湖金钻，雄踞越溪城市副中心，紧邻吴中区管委会、海关大楼等行政机关，未来潜力无限；苏州国际教育园南区，人文，铸就生活福地；畅想吴中大道等交通主脉，通达全城；坐拥锦悦苑成熟社区，范公堤未来商业中心，生活有度繁华无度；45-60平方米的生活小公寓，新泽地产携手香港知名室内设计团队，倾力打造苏州首座港派生活小公寓。
【售楼热线】0512-68087800
【售楼地址】吴中区南溪江路与明溪路交汇处
【项目名称】凯马新世界
【物业类型】酒店式公寓
【所属区域】吴中
【入选理由】目前在售酒店式公寓，仅剩2、3余房源，户型面积45平方米，均价6000元/平方米。总价为27万元。
【项目介绍】总用地面积约为24990平米，总建筑面积为52098平米，以自然河道分为南北两个区，河道以南沿苏福路局部11层设办公商业区，以北为3层的专业市场区。主入口设在苏福路上，次路口沿长江路由一期市场进入。内部道路宽为8米与一期道路相通形成连续的商业街，内部道路成环形布置。河道以南区底下设置90个底下停车位，地上结合绿化布置停车位近200个，非机动车位约350多个，充分解决了市场车位紧张的状况。
【售楼热线】0512-66039911
【售楼地址】苏州江南宝马大厦一楼（长江路3号）
【项目名称】印象19酒店式商务楼
【物业类型】酒店式商务楼
【所属区域】吴中
【入选理由】印象19酒店式商务楼 目前仅剩十余套商务楼在售，均价为9000元/平米，面积50平米左右。总价为45万元。
【项目介绍】印象19位于苏州东吴北路19号，建筑面积17500平方米，工程总投资近1个亿，楼体共计19层。项目定位为精装酒店式公寓，一层为商业，二、三层为酒店公寓配套会所，四至十九层为面积在40平米-70平米不等的精装酒店式公寓。建成后将是集办公、家居为一体的综合精装公寓楼。277套.地下停车位52个!
【售楼热线】0512-66050888
【售楼地址】东吴北路19号（近东吴塔）
【项目名称】中澳广场
【物业类型】酒店式公寓
【所属区域】吴中
【入选理由】中澳广场 酒店式公寓目前仅剩最后十几套房源在售，面积40-50平米，价格在6200元/㎡左右。总价24.8-31万元。
【项目介绍】中澳广场总占地面积二万余平米，总建筑面积55000多平米，地处苏州凯马广场——F5汽车主题公园的核心地段，包括数百套高档精装小户型，大型豪华会展中心，特色风情商业步行街等物业。广场由源于澳门的外商独资企业――中澳地产倾力打造。中澳地产拥有强大的海外投资资本，同时为苏州带来全新的国际级服务理念，立志以诚信和实力打造商业地产和住宅地产完美结合的地产品牌。中澳广场即是此理念的全力体现，项目已于8月8号正式开工，预计今年年底封顶。涉及产品的类型和功能有:1、总规模达13000余平米的大型会展中心；2、15000平米的精品独立产权商铺；3、近500套的宜商宜住高品质精装小户型。A幢10层B幢11层。
【售楼热线】0512-66870888
【售楼地址】珠江南路999号澳华商务楼一楼
【项目名称】太仓通达财富广场
【物业类型】酒店式公寓
【所属区域】太仓
【入选理由】酒店式公寓均价5800元/平米，面积39平米。仅需22万。
【项目介绍】 ◆超低总价，精装生活。只需20万，即可轻松拥有通达财富广场推出的豪华装修精品户型；
◆核心版块，宜商宜居。地处太仓市区，紧邻都市繁华中心，一公里范围内到达市中心人民路、县府西街；
◆超高得房率，全能空间。近90%的超高得房率（室外走廊、一楼大厅不计入分摊面积）。39平米精致小户：景观阳台、时尚客厅、阳光卧室、品质卫浴，精致厨房，面面俱到。功能区域精心配比，空间创意自由；
◆品牌物业，星级礼遇。引进沿江物业，管家式周到贴心服务；
◆一线建材品牌，享受优质生活。科勒卫浴、松下空调、长虹液晶电视、美国普龙涂料等；
◆绿色生活、健康环保。采用台湾大圣直饮水系统，让你享受绿色生活，环保更健康；
◆准现房、高回报。
【售楼热线】0512-53111066/2100
【售楼地址】太仓市长春北路38号（长春北路和弇山路交汇）
【项目名称】上湖酒店公寓
【物业类型】酒店式公寓
【所属区域】昆山
【入选理由】上湖酒店公寓 均价5500元/平米，面积为40—80平米左右，还剩房源30多套。
【项目介绍】 上湖酒店公寓，城市副中心，首席投资型产权酒店，即可坐精装修酒店房东，2年12%租金直接兑现，40、50、70、80平米精装修户型，极具个性化酒店设计风格，硬装、家电、家具全备齐，省却你装修的烦恼。现房交付，上午交房，下午，财运挤破你家门。
【售楼热线】0512-57297770/7771
【售楼地址】昆山张浦镇商鞅路、海虹路交界处
【项目名称】隆祺丽景国际
【物业类型】酒店式公寓、商务综合体
【所属区域】昆山
【入选理由】价格50万入手酒店式公寓，面积约为38—98平米不等，均价13000元/平米。
【项目介绍】隆祺丽景国际地处在黄埔江中路与震川东路交汇处，该项目由6栋高层项目组成。2栋为5星级酒店，分A座、B座；2栋为甲级写字楼；2栋为酒店公寓；每栋27层。总占地面积：28168平方米，总建筑面积18万平米左右，其中地上建筑面积是149830平方米，地下建筑面积是39000平方米。酒店式公寓总户数849套，面积40—80多平方；五星级酒店客房508间； 写字楼面积40—900平方米。
【售楼热线】0512-57027777/57156333
【售楼地址】昆山市前进路和黄浦江路交叉口东南面
【项目名称】德诚嘉元广场
【物业类型】酒店式公寓
【所属区域】相城区
【入选理由】德诚嘉元广场 今年5月份加推两幢酒店式公寓，大约推出200多套，5000元/平米起价，均价6、7千元/平米，面积30、40、50平米不等。总价18万-35万。
【项目介绍】嘉元广场位于相城区嘉元路以北、相城大道以西交界处，由一幢25（A座）、21（B座）层办公楼、一幢24层酒店式公寓、一幢19（A座）、16（B座）层商务酒店以及3层商业裙楼组成。
【销售热线】0512—65786868
【售楼地址】苏州相城大道嘉元路口
【项目名称】凯马新世界
【物业类型】酒店式公寓
【所属区域】吴中
【入选理由】目前在售酒店式公寓，仅剩2、3余房源，户型面积45平方米，均价6000元/平方米。总价为27万元。
【项目介绍】总用地面积约为24990平米，总建筑面积为52098平米，以自然河道分为南北两个区，河道以南沿苏福路局部11层设办公商业区，以北为3层的专业市场区。主入口设在苏福路上，次路口沿长江路由一期市场进入。内部道路宽为8米与一期道路相通形成连续的商业街，内部道路成环形布置。河道以南区底下设置90个底下停车位，地上结合绿化布置停车位近200个，非机动车位约350多个，充分解决了市场车位紧张的状况。
【售楼热线】0512-66039911
【售楼地址】苏州江南宝马大厦一楼（长江路3号）
苏州酒店式公寓成购房热点 今年2500套房源入市
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酒店式公寓成购房热点
去年8月1日，顶着“苏州高楼”的称谓，位于苏州工业园区湖西CBD的环球188开盘。首次推盘，环球188共推出70余套精装酒店式公寓。这些酒店式公寓一经推出即被抢购一空，更是出现了1个客户同时购买多套的热销场面。
随后不久，该项目再次推盘，整盘50%的量很快便销售出去了。
尽管售价不菲，首次开盘均价就达到了2.2至2.4万/平方米，但是来自苏州以及周边上海、浙江甚至海外新加坡等地的民众还是疯狂定购。
借着硬件配置高、服务品质优，租金可观等人们观念中认可的优势，酒店式公寓一时成为了市民购房的热点。
酒店的服务、公寓的管理，源起于上世纪九十年代中期欧洲市场的酒店式公寓，由于吸收了传统酒店与传统公寓的长处，酒店式公寓备受投资人士以及外籍、商务人士的青睐。
作为一种新型的房产项目，酒店式公寓与住宅、商铺、商用写字楼相比，具有风险较低、高、投入轻松等优势，同时给购房者提供了一套真正属于自己的私家酒店。加上酒店式公寓具有的投资起点低、求租需求量大等优势，不仅可以满足投资型客户的投资心理，而且也可以为购房者提供便利快捷的住房环境。
从苏州的情况来看，从本世纪初开始进入我市的酒店式公寓，通过短短几年的发展已经显现出较大的规模了。
2002年底至2003年底大批酒店式公寓涌入苏州市场，此阶段为苏州酒店式公寓市场的起步阶段。
2004年至2005年上半年大户型的酒店式公寓充斥着整个苏州市场，小户型酒店式公寓供应量凤毛麟角。
2005年下半年至2007年上半年，大量小户型公寓产品投入市场，酒店式公寓作为小户型的一个分支，也迎来了兴盛时期。
2007年下半年随着“9·27”新政的出台，对投资行为打击较大，酒店式公寓市场也步入调整期。
2008年8月至2008年12月苏州酒店式公寓市场成交量稳步上升，虽然整体的房地产市场在金融危机的影响下很不景气，但是作为小面积的酒店式公寓产品，总价较低，另外各发展商的优惠措施也吸引了不少年轻的置业者。
2009年随着楼市的全面回暖，包括高端酒店式公寓都获得了投资者的青睐。
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今年入市项目大都老盘新开
根据苏州搜房网数据监控中心的调查显示：2010年，苏州楼市将有2500套左右酒店式公寓公开面市，占2010年房产总推盘量的10%左右。
目前，苏州酒店式公寓主要分布于吴中区、中心城区、园区及新区的狮山路板块。从表格可以看出，今年将要推出的2500套酒店式公寓，吴中区成为主力推盘区域，大约占总数的70%左右；园区推盘量占据15%左右，而潜力区域相城区只占了10%左右。
数据表明，酒店式公寓的发展重心开始从老城区向南移；吴中区之所以能成为主力推盘区域主要得益于这里优美的自然环境，不仅有景色秀丽的太湖、东山、西山等风景区，而且有古色古香的木渎、甪直等江南小镇，可以说这些有利的地理环境为吴中区公寓式酒店的开发奠定了坚实的基础。
苏州搜房网的调查还发现，今年苏州酒店式公寓项目的特点是“老盘新开”，大部分楼盘都是在2009年、2008年推出的，占到总推盘量的90%。因此“老盘新开”的房源数量十分有限，如新天翔广场、阅城新尚广场、凯马新世界等楼盘的销售量仅为4到5套。去年8月份开盘的环球188预计今年将推出酒店式公寓400多套，另外推盘量过百的尾楼盘还有蜜蜂城，在100到200套之间。
相比于老楼盘的大量推出，新楼盘的推盘量略显萧条，预计将于今年推出的新楼盘仅占总楼盘的17%，总推盘数量的属港龙·财智国际，该楼盘推出的酒店式公寓预计将超过800套，天元辰广场和悠尚生活广场的推盘量相比于港龙·财智国际则要低得多，仅为100套上下。老盘和新盘的比例为9：1。
从价格来看，大部分的酒店式公寓均价约在5000到8000元/平方米，价格过万的项目目前可知的除了环球188以外，还有南苏州中央鼎寓。
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酒店式公寓是否值得市民投资
购买酒店式公寓的市民，投资占了的比例。其实，对于绝大多数普通消费者来说，酒店式公寓还是一个较为陌生的投资领域。记者从某酒店式公寓售楼处销售人员处了解到，目前，50平方米的酒店式公寓，月租金大约在2、3千元，比较常规的情况是比同一地段、同一面积的住宅房高出30%左右。
投资四、五十万元，一年二、三万元，这样的数字乍一听会让很多市民心动。但是如果再细想想，酒店式公寓到底出租率高不高？管理行不行？投资风险大不大？这一连串问题会让有投资欲望的购买者担忧。加上目前市场上有部分酒店式公寓是由以前“烂尾楼”改造包装而成，这也让很多市民心生忧虑：会不会还有很多隐藏的问题要等到入住之后才会显露？
有投资专家指出，投资讲究一个汇报率，如果年在6%，那么就可以在15到20年之间收回投资。有理财专家算过，一套40平方米单价是6500每平方米的酒店式公寓，加上另外还要承担的契税、物业维修基金、银行贷款、物业管理费等，如果满租，租金收入必须达到1386元，才不需要自己再掏钱去养这套房子。这样的话，就是6.11%。也就是说如果是50平方米的房子，就要获得1700多元的月租金，才能不继续追加资金去养房，而且这还没有包括你必须支付的所得税，并且前提是全年满租。
两个问题值得投资者关注
——据业内人士估计，目前酒店式公寓能达到80%的租出率算是不错的了。
——有些酒店式公寓是烂尾楼改造的，消费者要关注你购买的公寓使用年限还有多少？
酒店式公寓刚刚起步，对其中的内幕，购房者知之甚少，容易步入陷阱。由于酒店式公寓往往以高品位的服务承诺和多样化的户型结构吸引着消费者的眼球，市场空间和价格潜力要比写字楼大得多，因此不少房产商不惜一切代价，变换各种花样，把一些写字楼冠以“商住”、“单身公寓”、“酒店式公寓”等新名词大打“擦边球”。各地近年来都有类似于业主们办理产权证的时候，因为不能办住宅或者商住产权证，只能办非住宅产权证而引起纠纷的报道。
从目前苏州市场来看，苏州酒店式公寓市场整体发展逐渐成熟起来，市场发展态势较好，但区域差别较大，园区、高新区及市区酒店式公寓市场相对成熟，产品档次较高；而相城区及吴中区酒店式公寓市场作为后发区域，酒店式公寓产品在区域内还存在分布分散、产品档次不高，价格也相对较低等特点。尤其值得注意的是，部分酒店式公寓还为概念型的，周边配套及交通等大的环境不便利。
作为消费者，购买时一定要擦亮眼睛，别让“单身公寓”、“酒店式公寓”之类的噱头蒙住你的眼睛。此外，市民在购买酒店式公寓前一定要了解清楚有关土地使用年限、各种规费、入户、办证等问题。
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如何投资好
怎样选择酒店式服务公寓进行投资才能获得良好呢？
一看区域。酒店式公寓作为一种投资性产品，所以也具备商业地产投资的区域原则。
酒店式公寓客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务氛围是否浓郁、交通是否便捷、周边配套如学校、医院是否完备等决定物业有没有稳定消费群，借力成熟商圈的物业更具投资价值。在国外，类似产品往往都位于市中心。
好的区域不但可以为产品提供良好的工作生活环境，还可以为产品聚拢来足够强劲和相应品质的客流。
二看地段与交通。在大的区域条件之外，地段也是决定产品价值的重要因素。一般来说，一个区域的、交通枢纽、核心街道，核心街道的金角银边都是很具价值的地段。对于投资性产品来说，拥有一个好的地段，就拥有了成功的一半。
与此相应，好的地段对于一个成功的项目作用也同样显著。便捷通畅的交通可以拉近沟通的距离、缩短交流的时间、促进融合，从而节约更多的成本，达到更高的效率。
三看服务质量。酒店式公寓作为一种服务式公寓，与一般住宅本质的不同就是提供酒店式的服务。服务质量的好坏，自然也是判断其价值大小的标准。因为服务水平高低直接影响到后期出租时客户去留。能否提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品附加值，直接关系到物业今后的租金和回报。企业实力、经营管理水平是关键。
对此，投资者一定要查看产品是否聘请了有高质量和好口碑的酒店管理公司，或者开发企业的实力和文化价值如何，而这将在很大程度上决定产品的未来。
四看价格。按理说，价格其实不是考量此类产品的主要因素。但随着近年来市场的迅猛发展，因为很多人为的原因，不少产品的价格被扭曲，变得奇高，从而违背了产品的价值。这种对未来价格的透支，让看似“旱涝保收”的酒店式服务公寓投资，也暗藏危机。
在此之外，投资、产品品质等也是投资者应该关注的问题，需要详细地了解、谨慎地判断。但不管如何，随着目前经济大形势的看好以及外来人员的迅猛增多，酒店式公寓也将迎来更多的发展机会和更大的发展空间。
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搜房原文：2500套酒店式公寓虎年入市 吴中区占七成
近年来，酒店式公寓一直成为购房的热点。这种新型房产项目之所以能成为投资者和购房者的，就在于酒店式公寓有有别于传统公寓的诸多优势，它的硬件配置高、服务品质优，而且租金相当可观。就在虎年刚开始之际，苏州搜房网数据监控中心对即将在2010年推出的苏州酒店式公寓的销售情况进行统计分析。
虎年伊始，尽管面临着苏州楼市开盘量少、房产成交量低的尴尬，但是，根据苏州搜房网数据监控中心的调查显示：2010年，苏州楼市将有2500套左右酒店式公寓公开面市，占2010年房产总推盘量的10%左右。
从上图表格可以看出，今年将要推出的2500套酒店式公寓，吴中区成为主力推盘区域，大约占总数的70%左右；园区推盘量占据15%左右，而潜力区域相城区只占了10%左右。这个数据表明酒店式公寓的发展重心将从老城区那南移；吴中区之所以能成为主力推盘区域主要得益于这里优美的自然环境，不仅有景色秀丽的太湖、东山、西山等风景区，而且有古色古香的木渎、甪直等江南小镇，可以说这些有利的地理环境为吴中区公寓式酒店的开发奠定了坚实的基础。
今年酒店式公寓项目的特点是“老盘新开”，大部分楼盘都是在2009年、2008年推出的，占到总推盘量的90%。即便如此，“老盘新开”的房源数量也十分有限，如新天翔广场、阅城新尚广场、凯马新世界等楼盘的销售量仅为4到5套；于去年9月份开盘的环球188预计今年将推出酒店式公寓400多套，现在也正值热销之中，价格更是高达28000元/平米，另外推盘量过百的尾楼盘还有蜜蜂城，分别在100到200套之间。
值得关注的是相对于老楼盘的大量推出，新楼盘的推盘量则略显萧条，预计将于今年推出的新楼盘仅占总楼盘的17%，总推盘量数量的属港龙•财智国际，该楼盘推出的酒店式公寓预计将超过800套，天元辰广场和悠尚生活广场的推盘量相比于港龙•财智国际则要低得多，仅为100套上下。老盘和新盘的比例为9：1，这个比例表明大多数地产开发商都处于“观望”态度，而这相信可以给不少购房者增加不少选择余地。
就价格而言，大部分的酒店式公寓均价约在5000到8000元/平米，价格过万的项目除了环球188以外，还有南苏州中央鼎寓，价格约13000元/平米。酒店式公寓作为一种新型的房产项目，与商铺、住宅、商用写字楼相比，具有风险较低、高、投入轻松的优势，同时给购房者提供了一套真正属于自己的私家酒店，不仅如此，酒店式公寓“小户型”的特点使之具有相对投资起点低、求租需求量大等优势，这不仅可以满足投资型客户的投资心理诉求，而且为购房者提供了便利快捷的住房环境，从投资空间的角度来看，发展潜力是无穷的，酒店式公寓也必定成为新时代人们购房的之一。
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城市商报：2500套房虎年入市 酒店式公寓成今年新贵
随着精装公寓价格的飞速上涨，投资客渐渐把眼光投向了偏冷门的酒店式公寓。之所以能成为投资者和购房者的，就在于酒店式公寓有别于传统公寓的诸多优势，它的硬件配置高、服务品质优，而且租金相当可观。就在虎年刚开始之际，投资者又在为该把钱投向楼市的那个项目上伤脑筋。那么就来看看今年苏州酒店式公寓有些什么新动向，价格在什么水平上，供投资者做个参考。
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1.酒店式公寓的“苏州编年史”
酒店式服务公寓，始于1994年欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间、出差订机票，只需打电话到服务台便可以解决了，很适合又懒又忙的IT小两口。由于酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体，因此今后要是出租，价格一般都不低。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。随着苏州经济飞速发展，越来越多的外籍商务人士纷纷来苏州工作投资，2002年底至2003年底大批酒店式公寓涌入苏州市场，此阶段为苏州酒店式公寓市场的起步阶段。2004年至2005年上半年大户型的酒店式公寓充斥着整个苏州市场，小户型酒店式公寓供应量凤毛麟角。2005年下半年至2007年上半年，大量小户型公寓产品投入市场，酒店式公寓作为小户型的一个分支，也迎来了兴盛时期；2007年下半年随着“9·27”新政的出台，对投资行为打击较大，酒店式公寓市场也步入调整期。2008年8月至2008年12月苏州酒店式公寓市场成交量稳步上升，虽然整体的房地产市场在经济危机的影响下很不景气，但是作为小面积的酒店式公寓产品，总价较低，另外各发展商的优惠措施也吸引了不少年轻的置业者。 2009年随着楼市的全面回暖，包括高端酒店式公寓都获得了投资者的青睐。
目前，苏州酒店式公寓主要分布于中心城区、园区及新区的狮山路板块，整体的分布特征呈现出“一体、两翼”的局面；吴中区和相城区零星分布着一些档次较低的酒店式公寓项目。
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2.酒店式公寓玩的还只是概念？
可是，回顾苏州的一批酒店式公寓，如石路、吴中地区的原酒店式公寓大楼，早就不见了“酒店式服务”，如今有的已经改造成档次普通的写字楼、有的只是居住人群杂乱的普通公寓。所谓的投资回报也都无法兑现，当初的投资有的转手，有的就当起房东出租。可见，酒店式公寓并不是有些开发商口中说的：酒店风格装修再多加一个电磁炉或者小厨房。酒店式公寓的意义，是体现在有扎实的酒店式物业管理的有力支撑。因此，苏州有些年号的酒店公寓，随着物业的更换或撤离，最后也就沦为一套普通的商品房而已。因此，早期开发商设想开发的酒店式公寓，更像是一个美丽的泡沫。据业内一资深房产商透露，早期的酒店式公寓在没有那么多实际的需求下，纷纷转型。
随着园区、高新区CBD的不断成熟，商业配套也在不断跟进，酒店式公寓项目才有了更足、更真实的需求支撑。此时的，酒店式公寓已经不是大家陌生的一个概念，而是很实打实的投资实体，投资者不仅仅只计算楼书中宣传的投资，更注重审视一个项目的物业管理的品牌实力。
如今开发商也明白玩概念已经行不通了，他们在吆喝时会更注重加盟的酒店物业的品牌含金量。就如同去年环球188酒店式公寓首次开盘时，有买家就直言：“之所以肯大笔投钱，不仅仅是看中项目所处的湖西地段，更是因为相信酒店管理交给的是世界知名的辉盛阁。 ”还有高新区的新地国际公寓，物业也是交给世界知名的物管专家。中茵皇冠、雅戈尔、御庭国际等项目，其酒店式物管更是吸引了不少上海的投资客。
从目前苏州市场来看，苏州酒店式公寓市场整体发展逐渐成熟起来，市场发展态势较好，但区域差别较大，园区、高新区及市区酒店式公寓市场相对成熟，产品档次较高；而相城区及吴中区酒店式公寓市场发展较为缓慢，酒店式公寓产品在区域内分布分散，产品档次较低，价格也相对较低，部分酒店式公寓多为概念型的，周边配套及交通等大的环境不便利。
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3.掂掂酒店式公寓今年的盘子
虎年伊始，尽管面临着苏州楼市开盘量少、房产成交量低的尴尬，但是，根据苏州搜房网数据监控中心的调查显示：2010年，苏州楼市将有2500套左右酒店式公寓公开面市，占2010年房产总推盘量的10%左右。
从表格可以看出，今年将要推出的2500套酒店式公寓，吴中区成为主力推盘区域，大约占总数的70%左右；园区推盘量占据15%左右，而潜力区域相城区只占了10%左右。这个数据表明酒店式公寓的发展重心将从老城区向南移；吴中区之所以能成为主力推盘区域主要得益于这里优美的自然环境，这些有利的地理环境为吴中区公寓式酒店的开发奠定了坚实的基础。
今年酒店式公寓项目的特点是“老盘新开”，大部分楼盘都是在2009年、2008年推出的，占到总推盘量的90%。即便如此，“老盘新开”的房源数量也十分有限，如新天翔广场、阅城新尚广场、凯马新世界等楼盘的销售量仅为4到5套；于去年9月份开盘的环球188预计今年将推出酒店式公寓400多套，价格更是高达28000元/平米，另外推盘量过百的尾楼盘还有蜜蜂城，分别在100到200套之间。
值得关注的是相对于老楼盘的大量推出，新楼盘的推盘量则略显萧条，预计将于今年推出的新楼盘仅占总楼盘的17%，总推盘量数量的属港龙·财智国际，该楼盘推出的酒店式公寓预计将超过800套，天元辰广场和悠尚生活广场的推盘量相比于港龙·财智国际则要低得多，仅为100套上下。老盘和新盘的比例为9：1，这个比例表明大多数地产开发商都处于 “观望”态度，而这相信可以给不少购房者增加不少选择余地。
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4.苏州酒店式公寓市场的购买力
投资者抬出的都是真金白银，自然更关心今年苏州酒店式公寓的价格行情。就价格而言，大部分的酒店式公寓均价约在 5000到 8000元/平米，价格过万的项目除了环球188以外，还有南苏州中央鼎寓，价格约13000元/平米。
酒店式公寓作为一种新型的房产项目，与商铺、住宅、商用写字楼相比，具有风险较低、高、投入轻松的优势，同时给购房者提供了一套真正属于自己的私家酒店，不仅如此，酒店式公寓“小户型”的特点使之具有相对投资起点低、求租需求量大等优势，这不仅可以满足投资型客户的投资心理诉求，而且为购房者提供了便利快捷的住房环境，从投资空间的角度来看，发展潜力是无穷的，酒店式公寓也必定成为新时代人们购房的之一。
此外，从租赁角度来看，酒店式服务的物业租金要明显高于一般物业。其中一般物业的月租基本在30-70元/平米之间，而有较为专业的酒店式服务的产品月租可以达到170-200元/平米。因此，聘请有酒店服务经验的管理团队对于项目的附加值及项目投资提升具有非常大的推动作用。
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