[摘要] 中央新政在深度影响楼市的同时，也将土地调控推向了新的高度。随着上周国税总局关于土地增值税清算有关问题的通知发布，早在2006年就开始执行的房地产开发企业增值税清算管理进入了真正全面的具有可操作性阶段，亦可能对部分开发商的拿地策略产生影响。事实上，目前各类开发商在土地市场内的行动已经发生变化。
中央新政在深度影响楼市的同时，也将土地调控推向了新的高度。随着上周国税总局关于土地增值税清算有关问题的通知发布，早在2006年就开始执行的房地产开发企业增值税清算管理进入了真正全面的具有可操作性阶段，亦可能对部分开发商的拿地策略产生影响。事实上，目前各类开发商在土地市场内的行动已经发生变化。
上周，上海进行了新政调控后首幅涉及限价房建设的住宅用地的竞拍，最终由宁波宁兴房产和浙江新中源建设组成的联合体战胜其他10家报名企业竞得。对此，美联物业上海区总经理李志仁表示，如今随着78家央企被“劝退”房地产业务，大开发商则多因畏惧调控而出手谨慎的情况下，部分民营、中小开发商终于等到“出头之日”，而联手拿地既有竞争优势又可分担资金压力和开发风险。
“我们公司的策略比较灵活，老板没设年度买地指标，但前一阶段看到推地就去跟进了，有一幅地得知本来几家有意拿地的上市房企不参与，我们更加积极，我们所期望的10%的内部率也不算太高，据此来定我们能承受的地价。”上海一家民营房企的投资部人士向记者直言。
纵观新政出台后不少城市进行的土地出让，都在表明土地市场正在逐步冷却。如上海今年首批预告推出的105幅土地中已有15幅延期出让、4幅终止出让，且截至5月31日，仅有16幅符合有3家以上预申请、可进入下一轮竞买的标准；又如昨天来自方方地产咨询机构的报告显示，5月华东城市土地交易普遍冷清，南京、宁波5幅商业地块均以底价成交等。但正是在这种氛围下，业内认为，一些房企可以去“捡便宜”。
中房指数系统的分析师指出，今年住宅用地和保障性住房用地计划供应面积皆较去年实际成交面积大幅增长，而保障性住房用地大幅增长并未挤占商品住宅用地，中小套型商品住宅用地和大户型高档商品住宅用地规模依然十分突出。如住宅用地全年计划出让18.5万顷，较2009年成交面积大幅增长142%。分类别来看，商品住宅用地供应面积占比为67.0%；其中，中小套型商品住宅用地为43.5%，大户高档房用地占比为23.4%。一旦大型品牌房企缺席，便为中小开发商留下许多机会。易居房地产研究院的分析师则表示，市场下滑过程中，会产生数量较多的潜在价值较高的项目，无论规模大小，有能力的开发商都可以适时收购一些资金紧张的项目和企业，为下一轮发展奠定良好的基础。
不过，眼下新政调控也在进一步影响着开发商在土地市场内的行动。针对此次土地增值税清算，汉宇地产的分析师就指出，虽说很多开发商经历了2009年的热销后资金显得充裕，未必有降价卖房以回收资金的压力，但由于土地增值税额度大（30%-60%），进行土地增值税清缴，特别是对于销售量超过项目85%的楼盘和销售周期超过3年的项目进行及时的清缴，对不少开发商来说会产生巨大的资金压力。不过，即使土地增值税能够给开发商造成资金压力，也不等于开发商一定要通过降价销售来缓解，如开发商手中剩余的资金依然可以维持正常运营，那么对其来说只是不能在市场低迷时期吸纳新的土地为下一轮发展做储备。
而对于政府，既不希望看到“地王”频出，也不希望看到大量“流拍”。“政府加大土地供应正是希望开发商积极拿地、快速开发形成住房供应，而增加住房供应才是缓解目前市场核心问题的关键，但土地增值税抽走开发商资金的做法或许会浇灭开发商拿地热情，甚至为下一轮供应紧张埋下伏笔。如何一方面促进开发商的建设销售速度，另一方面又保持提升开发商的拿地热情，也是政府需要处理的一个‘两难’问题。”汉宇地产的分析师表示。
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跟进阅读：土地增值税清算明确操作细节 对楼市影响几何？
国家税务总局近日下发通知，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。这被不少业内人士理解为当下一系列楼市“从紧”政策之一。土地增值税“明确清算”对楼市有怎样的影响？
土地增值税清算明确操作细节
此次税务总局的通知称，土地增值税清算时的收入确认、税费扣除等，以开具的发票为准。对于房地产企业开发缴纳的土地闲置费，在计算成本时不得扣除；对于企业取得土地使用权时支付的契税，则应予扣除。
通知还称，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
通知还对房地产开发费用的扣除问题、房地产企业开发缴纳的土地闲置费的扣除问题、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题、拆迁安置土地增值税计算问题、转让旧房准予扣除项目的加计问题、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题进行了明确。
此次税务总局下发通知在意料之中。４月１７日公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》就已要求：税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。近期一些地方出台的楼市调控细则也将土地增值税作为手段之一，比如重庆将高档住房土地增值税预征率上调到２％，浙江要求强化对二手房转让环节土地增值税的征管等。
房地产企业“受压”如何？
自１９９４年以来，中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补，预征税率一般在１％－３％之间。一些房地产企业为避税囤地捂盘待价而售，无形中助推了房价的上涨趋势。
２００７年２月１日起，各地税务部门开始正式对房地产企业土地增值税进行全面清算，征收３０％到６０％不等的土地增值税。税务部门还明确了其中必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达８５％，项目三年未销售完毕等。但由于各种原因，实际并未很好地严格执行。
北京科技大学中国经济研究组４月份曾呼吁严征土地增值税，认为从严征收土地增值税可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利，控制房地产市场的投资过热，减少房地产企业的拿地冲动，调节房地产市场的结构等。
土地增值税从预征到清算，对房地产企业成本影响有多大？财税专家、上海财经大学教授胡怡建进行了简单计算：以一套房１００万元计，核定增值率２０％，土地增值税以的３０％征缴，缴税额就相当于核定增值额的６％，与原来预征的１％相比，要整整多出５％，这对企业来说无疑是不小的成本。
专家认为，通过提高土地增值税的预征率和及时清算，可以在一定程度上收窄房地产开发企业的利润空间和土地二级市场卖方的赢利空间。另外，对囤地或捂盘以求获取额外暴利的做法也将有所压制。
楼市调控必须打好“组合拳”
从理论上讲，税收政策对房地产市场具有长效而稳定的调控作用。但在现实中，许多政策却因操作性、利益关联等问题，使效果大打折扣。土地增值税在一些地方的征收不力可谓是公开的秘密。而且，能否达到期待中的效果也难以定论。就此次明确清查土地增值税来说，其效果仍然有待观察。
其一，避税漏洞能否弥补？长期以来，造成地产商避税的主要原因是税收征管政策存在诸多漏洞，导致征收成本大、力度小。许多地产商利用了房地产项目开发时间跨度长、环节多、成本计算复杂的特点，千方百计钻政策漏洞。比如，房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收之后才能进行，由于一个项目需要建委、质检、人防、消防、交管、技监、供水供电等１０多个部门都出具验收报告后才算完工。漫长的验收过程可能为地产商提供了偷税的便利，有些开发商利用连续滚动开发项目，有意无意地将项目决算期推后。对此种种，税务部门应有防堵之策。
其二，地方能否一以贯之执行？在土地财政模式之下，地方政府和开发商有着深切的利益关联。调控之时，对开发商有主动权；一旦市场陷入低迷，却可能有求于对方。近年来，各地为引进税源争相出台各种优惠政策，想方设法保护投资者的积极性，有的地方甚至有税收返还的政策。从这几年各地曝光的案例看，甚至不乏地方政府将开发商土地增值税全盘免除、变着法子向开发商“送钱”的情况。如此种种，均考验着此次清算土地增值税工作的实效。
其三，房企是否会将新增成本转移给购房者从而推高房价？胡怡建说，从严征收土地增值税有利于减少房地产企业的投资冲动和利润预期，但在供求失衡的情况下，却有可能成为新增房价的一部分。原本是为调控企业投资投机，最后却增加了购房者的负担。从以往经历看，对此应有所警惕。他认为，楼市调控必须坚持打“组合拳”，在严格执行税收政策的同时，必须在增加有效供应、控制流动性这两方面双管齐下。
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房企查税：土地增值税、企业所得税征收问题
5月31日，针对房地产企业的税收自查工作将结束；6月1日，税务稽查人员将全面进入房地产企业，房地产企业税收稽查也将升级至专项稽查阶段
今天，针对房地产企业的税收自查工作将宣告结束。
“房地产企业自查缴税都没有问题。”一位稽查官员向有关媒体透露。
自查“没问题”真的代表“没问题”吗？
6月1日，税务稽查人员将全面进入房地产企业，房地产企业税收稽查也将升级至专项稽查阶段。
年年都查就是“问题”
“年年都查房地产企业。”一位税务稽查官员向媒体分析，房地产企业偷漏税手法被业内人士冠以“偷税手法大全”，手段五花八门。
事实上，每年各地税务稽查部门汇总报送国税总局的的“十大检查案例”中，从来少不了房地产企业。另外，房地产行业本身的特殊性，即项目期长，成本对象的复杂性，以及易受外部政策变化影响等，也给偷逃税款提供了土壤。
正因此，国家税务总局近日公布《关于开展2010年税收专项检查工作的通知》，房地产企业再次登上重点稽查行业的榜单。通知要求，2010年4月到9月进行稽查执行工作，10月底前报送全年工作总结、分行业专题分析报告及统计表，随时报送专项检查的工作动态、经验做法、典型案例及行业检查指南等。本次稽查针对房地产企业2008年至2009年度税款缴纳情况。根据通知，各地在4月份开展了房地产企业自查，计划6月1日开始由稽查局开展稽查工作。
“目前报上来的自查结果显示，这些房地产企业缴税都没有问题。”一位稽查官员在接受国内某媒体采访时说，在他看来，房地产企业作为接受稽查最久的企业，已有相当好的心理素质。这位官员称，房地产业通常是自查“没问题”，专项稽查却能查出很多问题。
“房地产企业年年纳入专项检查范围，这本身对征纳查三方都是值得思考和重视的问题。”上述官员称。
文件也成“问题”
眼下，“新一轮房地产调控政策实施已一月有余，楼市仍处于走向未明的‘混沌期’”。新华社近日发文称，一系列楼市调控措施的显现需要更长的时间来观察。对此，银河证券分析师认为，当前国家针对房地产行业的调控仍将集中于对“国十条”的细化，更值得注意的是，信贷的收紧以及目前已有的土地增值税、营业税、个人所得税等税收的严格执行，将会有效抑制投机需求，打击开发商囤积土地。
即将展开的房地产业税收专项稽查，一方面顺应了“形势”，另一方面又能为完成稽查任务增加保障。据了解，2010年国税总局对稽查工作的要求是，“稽查收入不低于工商税收总收入的1.5%”，设定了收入目标，近1200亿元以上。
在上述税务稽查官员看来，房地产企业的稽查对增加税收收入有着非常明显的作用。数据显示，房地产行业也是国税总局出台各项税收规范文件的行业，从2006年至今已出台多达十几件。
近期，国家税务总局更连发两文——继对房地产企业所得税征缴问题进行明确之后，又公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题，以减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税。不过，考虑到土地增值税清算的技术性较强、清算难度大，有业内人士担心，在缺乏征收动力和强制措施的情况下，该政策可能遭遇“执行难”。据一位稽查官员总结，房地产企业各项税中，问题的就是土地增值税和企业所得税，偏偏这两个税在政策层面缺乏刚性。一位分析师更直言“计税措施再严格，不能真正实施清算还是白搭”。
【新闻链接】土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%至60%的四级超额累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。简单讲，土地增值税就是针对房地产项目的超额利润而设计的，当开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多。
【国际经验】 美国：地方政府征收“开发影响费”，以增加地方的财政收入，回收一部分公共设施建设的成本；英国：以处理土地增值上的多变政策而闻名；荷兰和瑞典：以建立土地银行的方式保证土地增值的归政府所有；韩国、日本：运用土地再调整的措施来收取部分增值。
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