[摘要] 房地产行业懵懵懂懂地走过了房地产 “调控百日”。大部分企业都像踩着“高跷”前行。接下来的时间，是阴是晴？过去的一个季度并没有告诉我们答案。地产企业，对于土地、资金的要求各不同，地产业一个通常的规律是上半年由于冬季施工、资金不到位等问题，供应量偏小，而下半年则，供应量陡增，在此情形下，地产将如何应对？
在成交量大幅下滑，房产价格微降的观望氛围中，房地产行业懵懵懂懂地走过了房地产“调控百日”。大部分企业都像踩着“高跷”前行。接下来的时间，是阴是晴？过去的一个季度并没有告诉我们答案。房地产大致可以分为三种类型：规模较大企业、中等规模房企与产量不大但做工精细的企业。三种类型企业，对于土地、资金的要求各有不同，地产业一个通常的规律是上半年由于冬季施工、资金不到位等问题，因此供应量偏小，而下半年则由于各方面条件具备，供应量陡增，在此情形下，地产将如何应对？
本报就此对大规模类房企、聚焦(精细做工)类房企，以及商业地产类企业分别进行了采访，以期对地产企业就下半年的判断，予以集中展现。
“规模”房企
对于规模较大的企业，“东方不亮西方亮”是一个通常的优势，由于区域不平衡所致，使一些刚刚激发“土地红利”的城市，可以弥补京沪等一线城市房价遇冷带来的业绩下降。但对于强调规模扩张的企业而言，能着力于“自住需求”，针对买套房的年轻家庭，是高度扩张企业真正的“保护伞”，因为他们和宏观调控政策的诉求取得了高度一致。
绿地：房价四季度或将回升
经济观察报：你如何看待下半年房地产走势？
张玉良(绿地集团董事长)：政策层面，下半年我预计政府的态度仍然会很明确，要继续调控，但不会进一步严厉。由于目前成果已很明显，接下来要做的是进一步认真贯彻落实好现有的政策。
从市场看，下半年仍可能存在下滑态势。销售量继续下跌，房价也可能下降，不过，估计四季度可能会在现有基础上有所回升。目前不少刚性需求的消费者仍在观望，但下滑到一定程度，他们可能会“出手”。据我们的了解，下半年上海的供应会继续增加，这也会在一定程度上促进销售。
经济观察报：绿地下半年推盘数量和目标销售额是多少？是否会调整产品结构，是否会增加中小户型产品的比例？
张玉良：今年集团全年的计划，是确保千亿元的销售，对内还要高出这个数，当然这也包括房地产以外的业务。上半年房地产业务已经完成了296万平方米、235亿元的销售额，这个量在上海名列，下半年，我们仍会有一大批项目按计划推向市场，力争销售额超过300亿元。
销售策略层面，从今年4月起绿地就开始合理促销了。6月份，我们在市场全方位推出5个置业促销计划，7月又推出“5+2”计划。目前，我们的新开楼盘价格基本比4月份点下降10%—15%。
虽然目前市场整体销售状况不佳，但我们目前的在建面积约2200多万平方米，有针对性地加快部分产品的开发，如低总价、交通便捷的商品住宅，适合外来人口及白领消费需求，这部分产品的市场需求量较大。目前，这些措施成效不错，后面我们会继续推行上述举措。
经济观察报：商业和住宅这两类业务会怎样分配？
张玉良：中央实行调控以来，我们一直在调结构，增加保障房建设，并加大办公楼、商场、酒店等现代服务业产品的建设，目前上述二者均占了总开发量的30%，纯商品住宅的开发量仅为40%，是集团有史以来的。下半年要坚持这一做法。
经济观察报：下半年有怎样的拿地计划？是否会在区域选择上有所偏重？
张玉良：如果碰到合适的地块，我们仍然会持积极态度。区域选择上，我们会继续重点关注上海、北京等战略重点城市，以及经济基础好、市场空间大的二、三线城市。
万科：下半年市场供应会大增
经济观察报：你对下半年房地产走势怎样看待？
谭华杰(万科董事会秘书)：下半年市场供应量增加，一定程度上有利于促进成交，但能否顺利实现还取决于市场调整中的各种因素。房地产市场是一个高度复杂的系统，同时还受相关政策、宏观经济形势等因素的共同影响，要预测其短期走势非常困难。
对于企业而言，重要的是积极应对市场变化。万科将继续坚持以普通住宅为主的产品结构，认真研究客户需求，开发“适销对路”的产品。
经济观察报：下半年推盘数量和目标销售额是多少？和上半年的比例有何不同？
谭华杰：2009年中期地产企业普遍加大了开工力度，按照正常的项目开发周期，这些产品大多会在今年下半年逐步转化为可售资源。因此，预计下半年市场的新增供应相比上半年将有较大提升。万科的推盘节奏相对比较平稳，预计下半年的推盘面积将大于上半年。
经济观察报：下半年是否会调整产品结构，是否会增加中小户型产品的比例？
谭华杰：中小户型普通住宅总价较低，且受到政策鼓励，更容易受到自住型需求的青睐。万科一直坚持以普通住宅为主的产品结构，2009年万科产品中90平方米以下的小户型占比达到57%，144平方米以下的普通住宅占86%，今年上半年这两个数据进一步提升到了59%和89%。
经济观察报：下半年有怎样的拿地计划？是否会在区域选择上有所偏重？
谭华杰：去年以来万科在土地市场上采取了较为谨慎的策略，主动规避了部分竞争过于激烈的土地，在二、三线城市获取了一些地价合理、空间较好的项目资源，土地成本具有一定优势。下半年万科在拿地上会继续保持谨慎的风格，贯彻“战略纵深”策略，同时密切关注可能出现的市场调整机遇，在区域布局上仍然会注重均衡发展。
经济观察报：在住宅和商业的投资比例上，是否会做调整？
谭华杰：万科仍然会坚持以住宅开发为主的业务方向，同时商业物业未来也将成为万科业务的一个重要组成部分。在商业物业领域，万科依然会坚持稳健的经营风格，和以客户为中心的导向，并将在不断提升专业能力的基础上逐步展开。我们相信“水到渠成”，胜过相信人为的、先入为主的规划。
金地：增加小户型比例
经济观察报：你对下半年房地产走势怎样看待？
凌克(金地集团董事长)：随着新政的逐步落实，对投资性需求会形成有效打压，销售量相比同期会出现下滑。一线城市和准一线城市的房价同比会出现一定幅度的调整，但二线城市房价调整幅度要小于一线城市，各城市房价到四季度预计回归到2009年三、四季度的水平。但在市场对政策渐渐适应之后，伴随着刚性需求的释放，成交量会有所回升。
在政策层面，政府进一步增加新的紧缩性政策的可能性并不大，更多的可能是由地方政府落实已出台的紧缩政策。
经济观察报：公司下半年的开竣工面积是多少？对年初计划有无调整？
凌克：金地年初制定的开竣工计划现阶段暂未有变化，2010年公司主要开发项目共43个，全年计划新开工面积388.85万平方米、全年计划竣工面积190.8万平方米。按照正常的项目开发进度，主力销售会出现在今年四季度。
经济观察报：下半年推盘数量和目标销售额是多少？和上半年的比例有何不同？
凌克：下半年新增供应累积占全年供应的一半以上，全年目标销售额预计与去年持平。
金地上半年销售的楼盘大多是2009年上半年甚至2008年开盘的项目，经过前期的快速销售，2010年上半年可售存量较少，而下半年所售项目均为新开盘项目，再加上公司也配合新盘推出制定了行之有效的营销策略，来确保公司的销售能跑赢大市，因此下半年金地的销售成绩会大幅提升。
经济观察报：下半年是否会调整产品结构，是否会增加中小户型产品的比例？
凌克：通过市场调研，金地调整目前正在设计中的产品比例，增加刚性需求所需要的小户型产品比例，并且充分进行产品创新，把控工程质量，通过有效的产品竞争力赢得市场，实现快速销售。
经济观察报：下半年有怎样的拿地计划？是否会在区域选择上有所偏重？
凌克：为了控制获取土地的风险，接下来会更多通过股权收购、协议收购的方式获取土地资源，通过这种方式，获取土地的成本会相对较低。此前在烟台和珠海获取的土地都是通过这种方式，两幅土地的总价和单价都不高，耗资少，盈利空间大。此外，两个项目规模都较小，能够通过快速开发回笼资金，因此总体风险也都在可控的范围内。
在区域布局方面，会更加注重一线城市与二、三线城市的布局。在一线城市地价快速上升的阶段，可以更为关注大城市的辐射区域以及二线城市的投资机会，以规避高企的地价可能带来的经营风险；相反，如果市场下滑时一线城市的土地市场出现深幅调整，一线城市也会涌现出较多的机会。
经济观察报：在住宅和商业的投资比例上，是否会做调整？
凌克：目前公司在住宅和商业的投资比例上暂时没有发生变化，住宅地产仍然是公司的主业，商业地产在今年的投资规模中约占20个亿左右。
招商地产：调控进入观察期
经济观察报：你对下半年房地产走势怎样看待？
林少斌(招商地产总经理)：随着各项调控措施的细化和落实，上半年市场预期正在发生变化，调控效果初步显现，目前市场进入了调控效果观察期。伴随着价格的逐步回落及销售数量的大幅下降，市场正朝着政府调控的方向发展。下半年，招商地产仍然保持谨慎乐观的态度，重点放在努力提升营销能力上，采取措施，促进销售，积极优化存量结构。
经济观察报：公司下半年的开竣工面积是多少？对年初计划有无调整？
林少斌：根据招商地产全年战略和上半年任务完成情况，下半年预计开工面积将超过150万平方米，除个别项目因规划报建或招标等原因延后外，目前对全年的开工计划尚无大的调整，对产品结构及中小户型产品的比例也未作出调整。
经济观察报：下半年推盘数量和目标销售额是多少？和上半年的比例有何不同？
林少斌：下半年招商地产计划在销售23个项目(不含分期)，预计能接近年初制订的销售额计划。其中：深圳地区项目6个，下半年新增2个项目；京津地区下半年在售项目4个；长三角地区下半年在售项目7个，主要是以老盘新推单位为主；除深圳以外的珠三角地区下半年在售项目4个；重庆和漳州下半年在售项目2个。由于公司项目新推楼盘及单位主要集中下半年面市，下半年销售预计会大幅增长，如果销售顺利，下半年销售额比上半年有可能翻番。
经济观察报：下半年有怎样的拿地计划？是否会在区域选择上有所偏重？
林少斌：下半年招商地产将继续采取均匀、谨慎地拿地的策略，注重区域选择，理性等待合适时机合理扩充土地储备。虽然当前国家正在宏观调控，各地房地产市场出现不同程度的调整，但我们仍长期看好房地产行业的发展，从市场总体发展情况判断，行业将会是一个平稳发展的过程。本年度仍会重点关注公开出让项目，同时，寻找收购、兼并的机会。另外，会积极参与旧改项目、一级土地整理项目以及保障性住房项目。在拿地区域选择方面，公司一直持续地寻求优质项目。总体策略上，会根据公司的总体资源调配，结合公司发展战略，择机选择城市项目。具体地，继续开拓已进驻的城市机会，尤其是一线城市，同时，会积极争取进入新的二、三线城市，开拓新的市场。
阳光100：不会放弃大众市场
经济观察报：目前宏观调控还在继续，你认为此次调控，带来了哪些变化？
易小迪(阳光100总裁)：这次的宏观调控目标非常明确，就是控制房价过快上涨，促进行业健康发展。对调控的效果其实存在争议，因为销量下去了。没有争议的就是：房价确实得到抑制，一线城市是降价的重点。
这一次的调控，会加快城市化进程的转移。过高的房价，会使城市发展过多的空洞化，接下来更多的产业会到区域中心的二、三线城市去落户。我觉得这是一个正面的因素。
经济观察报：你如何看待接下来市场的变化？
易小迪：我们看到，品质竞争已经取代了单纯的价格竞争。有些城市部分楼盘的降价，并没有引起同行的恐慌，或者说你降价，并不能影响别人的销售量和竞争力。现在已不是单纯的降价能够解决问题了。
随着政策的发展我们越来越看到，市场细分已经是一个大趋势。另外，购买力量两极分化，这是市场的现实。现在中国，绝大部分的财富掌握在极少数人手中。从政府严控第三套房、第四套房，可见购买力两极分化已是一个事实。现在有少数公司，就是专门做高端市场，这些企业可能不在乎市场份额有多大，但他的利润会远远好于那些市场份额很大的公司。
经济观察报：接下来阳光100在产品供应上，是否会考虑怎样的调整？
易小迪：面对购买力两极分化的现实，在制定产品战略的时候我们会想到这一点，我们未来有可能会多做一些有阳光100特色的高端市场产品。当然，我们不会放弃大众市场，因为放弃大众市场，就没有了立足点。
经济观察报：接下来企业在产品、融资上有怎样的安排？
易小迪：我们的优势，就是看到了二、三线城市，不仅仅是城市化，还有城市功能升级，所带来的对城市综合体的需求，这个是阳光100的机遇。今天我们在柳州、潍坊做的项目，在很多城市是可以复制的。我也看了很多同行的一些情况，今天在二、三线城市做综合体，尤其是高端、时尚型产品，有些同行抓的很紧，做得非常快。
大概在三年前，有6万多家企业有项目，现在有项目的企业可能不到两万家，淘汰的速度非常快，而且还在加速，可能最后只剩1000家大型企业真正有项目。同时我们也看到，很多房地产企业退出这个竞争之后，开始成立房地产基金，现在数量已经是几百家上千家。其实就是把中小企业的钱、社会上的钱集中起来，投向更大的平台公司。这会加速资源向大企业的流动和集中。这个行业的改革有一个方向，即把房地产业变成一个投资密集型、资金密集型的行业，变成一个类金融行业。这一点非常重要，企业发展必须有更多资金和自己的品牌。这是一个趋势，我们必须意识到。我们在准备上市，这与外部的变化也不无关系。当然最重要的是，我们内部也要准备好了才能迈出这一步，不能因为上市而扭曲企业自身的战略。
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