[摘要] 进入8月,楼市调控中各方角力加剧。一方面是房价仍未现大幅调整,而上海、北京、深圳等地成交量已经增加;另一方面在多个政府部门全力进行楼市问题调查的同时,中房协已多次“上书”国务院,建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。
进入8月,楼市调控中各方角力加剧。一方面是房价仍未现大幅调整,而上海、北京、深圳等地成交量已经增加;另一方面在多个政府部门全力进行楼市问题调查的同时,中房协已多次“上书”国务院,建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。
在如此混乱的楼市信号中,购房者们担忧楼市反弹,开发商担忧反弹恐遭政策重锤,二手中介担忧刚复苏的局面又被打压,“史上最严厉”的楼市调控要成“百日维新”？
来自佑威及楼市专评网联合的数据显示,上周全市商品住宅成交均价虽然环比前周下跌14%,但是依旧保持在19879元/平方米。同时,沪上中环某楼盘上周开盘,当天即售罄,成为近期鲜有的“日光盘”。
“房价又涨了？”一直紧密观察沪上楼市的购房者小何疑惑地问道。他透露,早前在松江中介那里还有总价在80万元左右的房源,现在都基本在80万元以上了。 “到底是楼市底部已到了,还是开发商在搅局啊？ ”
中原地产和美联物业的多家门店经理表示,目前一些板块的成交量在一手市场的带动下复苏很快,部分业主开始出现议价空间收窄的情况。
对此,分析师薛建雄指出,上周仅3个楼盘推出4.7万平方米新房源,供需比高达1:3.38,而前一周的供需求也达到1:1.35,库存的持续减少将缓解开发商资金紧张的现状。“过去几年楼市的回暖也都是在开发商降价热销后,但随后供应跟不上需求,楼市过热又可能导致房价上涨。 ”国泰君安昨日也发布研报称,目前我国房价整体尚未下跌,而明显改善的销量上升恐将导致开发商和二手房东越来越惜价。
部分开发商担忧政策重锤
成交量的火速复苏,对于一些开发商而言,并不是一个特别好的消息。“如果一些楼盘据此提高房价,我们开盘的时候再跟进,估计政策重锤也快了。 ”一位开发商代表直言道。
8月上半月,沪上一手房的成交量一路高升,一些降价的楼盘在取得不错的业绩后已开始谋划提价。据了解,位于内环边上的闸北某楼盘二期即将在8月中旬开盘,但是价格已从原来的24000元/平方米涨到28000元/平方米,涨幅达17%。据佑威房地产研究中心提供的数据显示,在月成交超过3套的上海63个在售住宅中,有19个楼盘在7月份的成交均价要高于4月份,涨幅在0.03%～44.96%。
“其实这种上涨现象对于一些准备在'金九银十’进行营销活动的开发商非常危险。”一位开发商项目负责人向记者抱怨道。他指出,部分开发商的调价,势必会影响到市场的活跃度,到时候可能影响销售,政府又可能再次进行调控。
中原地产研究咨询部高级经理马冀表示,8、9月份市场情况还是不容乐观的,这个阶段就看主流开发商的表现,希望价格真的可以下来15%-20%,否则信贷政策会持续紧收。
业内观点
政策预期不明朗
上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军就指出,在中房协的建议中提到了全球经济形势复苏比较缓慢,调控政策对房地产相关产业的负面影响已经开始显现,而近期混乱的房地产市场信息影响了市场预期,如果再频频出台新政策,将影响明后两年的房地产市场。
因此他认为调控政策关键是促进经济的平稳健康发展,大起大落目的。即便是建议,也不过是暂缓新紧缩政策。李战军坦言,讲白了,新的紧缩政策只有一个—就是房产税。而这个房产税是不是下半年出台,既有该税收本身的法理技术问题,也有一个出台时机选择问题。
他表示,现在的问题是政策预期不明朗,导致了市场预期不明朗,又导致了房地产营销决策不明朗。市场需要明确的政策和市场预期,减少不必要的混乱信息干扰。
楼市调控还未到松绑期
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容则认为,坚决要把房地产宏观调控进行到底。他指出当前房地产市场上有一种流行的说法,说什么中国的房地产市场保障归保障,市场归市场。
保障性住房就得由政策提供来保证绝大多数中低收入的住房问题;而市场则房价高低政府不要关注太多,高房价由市场来调节。因此,中国的高房价没有多少问题。但实际上政府的保障性住房只是整个房地产市场中的很小部分,绝大多数居民的住房只能通过市场来解决。所以要全面打击房地产投机炒作,让房地产回归其本性即消费为主导。
他指出,中国房地产泡沫已经吹得很大,房地产泡沫破灭对中国经济严重的负面影响也不可低估。只有把房地产宏观调控进行到底,才能减少房地产泡沫破灭对中国经济严重的负面影响与冲击。
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰也向记者指出,目前,房价基本趋稳,基本达到了打击炒房、遏制投机的目的。政策反应良好,“短期内放松的可能性不大”。但他也指出,国内外宏观经济形势,又决定了调控政策再度“加码”的可能性也很低。美欧等发达经济体复苏乏力,将对中国出口造成一定的影响。而新兴市场对中国出口需求增加,也不能弥补发达国家经济疲软。因此,中国只能靠刺激内需带动经济发展,除了鼓励民间投资,还必须鼓励消费。
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信息不对称放大房地产市场风险
如今,中国房地产市场信息的凌乱、失真和滞后,已经成为导致房地产市场乱象丛生的重要影响原因之一。不完全或不对称的房地产市场信息,不仅严重扰乱了市场秩序,而且还干扰了当前房地产调控政策的制订与实施。
一是权威部门与其他单位或个人发布的相关房地产市场信息相互矛盾、偏差较大,让市场左右为难。
最突出的例子莫过于对2009年中国房价上涨幅度的“预估”。国家统计局在《2009年国民经济和社会发展统计公报》中指出,2009年70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%,但工商联房地产商会根据这份统计公报却得出2009年房价涨幅为24%。房价上涨幅度相差如此之大,令市场愕然。但从老百姓的实际感受来看,2009年房价上涨24%似乎更可以接受。
二是权威部门与其他单位或个人发布的房地产市场信息都具有不完整、碎片化等特征,据此难以合理、理性地认识和判断中国房地产市场的现状与特征。
例如,国家统计局近期意外公布国内商品房待售面积约为1.9亿平方米,但面对市场最想知道的住房空置率数据却表示无法提供。此前,被国家电网否认的中国有“6450万套空置房”数据究竟是真是假,至今仍争议较大。至此,住房空置率数据也成为让人百思不解的一个谜。
事实上,类似住房空置率等其他主要房地产市场信息也存在着“统计盲点”。如果我们无法提供这方面真实可信、相对完整的房地产市场信息,我们很可能难以梳理清楚当前中国房地产市场的现状、特征与变化趋势。
三是非公开市场信息与外部公开市场信息之间不对称,形成对房地产市场的较大冲击与影响,也可能会改变或影响人们的市场看法与预期变化。
最近发生的一件事特别引人注目,银监会在今年7月份要求银行进行假定房价极端下跌50%至60%时的新一轮房贷压力测试,尽管银监会相关人士表示压力测试并不代表银监会对房地产市场走势判断。还有,近期国内媒体发布闲置土地的黑名单,但国土部却否认公布过这份名单。值得注意的是,由内部信息转为市场公开信息,这两个新闻的信息转换过程及叠加效应对市场产生很大的影响,导致市场忧虑部分房地产市场信息不透明对未来房地产市场还将形成较大冲击和影响。
事实上,部门利益、集团利益与社会公众利益之间的激烈博弈,是导致不完全或不对称的房地产市场信息产生的根源之一,而不完全或不对称的房地产市场信息也容易产生一些严重市场后果。
一方面,处于信息不对称弱势方的社会公众是受害者。例如,房地产开发商暗地里囤房或“土地闲置”行为造成供需关系严重扭曲和资源浪费、地方政府为了土地财政抬高地价等信息不对称,导致社会公众不得不为由此产生的高房价或房地产泡沫频繁买单;另一方面,制订有针对性的房地产调控政策措施必须基于真实、完整和有效的市场信息基础之上,但眼下凌乱、失真和滞后的房地产市场信息,使得落实房地产调控的后续政策措施制订陷入困局。从这个角度分析,当前房地产调控很复杂也很艰巨。
面对当今中国房地产市场信息的不完全或不对称及其已经造成的社会、政治、经济的影响,我们必须尽快应对和采取措施完善房地产统计信息和信息发布工作。
,加强和重视房地产市场的统计信息发布工作,逐步增强中国房地产市场信息的透明度。其中,要定期或不定期地尽可能多发布房地产市场信息,更要满足社会与市场对房地产信息的需求,如尽快公布住房空置率数据等。
第二,要逐步完善统计方法,提高房地产统计信息的科学性。例如,需要完善对房价的统计方法,让房价的统计更符合市场感受,而不是离市场的直观太远。
第三,进一步规范我国房地产市场信息发布工作。首先是要打破部门利益围栏,协调各部门工作,避免信息的相互矛盾;其次是要阻止或避免单位或个人发布与权威部门相互重复或矛盾的房地产市场信息,损害社会公众利益。
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