[摘要] 无法摆脱“新政”这个分水岭，之前，苏州楼市高歌猛进，“日光盘”频现；之后，苏州楼市一度偃旗息鼓，开发商熄火等待。剩下不到四个月的时间，2010年即将逝去，苏州楼市能否画上圆满的句号，就在于“金九银十”能否实现。
编者按:
无法摆脱“新政”这个分水岭，之前，苏州楼市高歌猛进，“日光盘”频现；之后，苏州楼市一度偃旗息鼓，开发商熄火等待。剩下不到四个月的时间，2010年即将逝去，苏州楼市能否画上圆满的句号，就在于“金九银十”能否实现。
对于开发商而言，新政前是甚甜，新政后是甚苦，2010年的楼市应经被制作成了三明治，层是甜的，第二层是苦的，第三层到底是甜是苦，甚至有第四层？这到底是楼市波动过程中的短暂性回暖现象还是新一轮上涨的开始？不妨静观其变。
4月成楼市分割点 房价一窜直上
据房天下数据监控中心监控数据显示，2010年1~8月苏州市区住宅类房源共成交24344套，成交面积为2547441平方米，成交均价为9528.01元/平方米。而2010年4月，房价一窜直上，由3月份的8261.06元/平方米上升至4月份的10284.23元/平方米。
2010年1~8月苏州住宅成交均价走势图（图片来源：房天下）
从目前情况来看，房价是走向“M”还是保持“N”，不仅是开发商的纠结点，也是购房者的疑惑处。正当苏州楼市小有起色的时候，楼市也传来捷报，京沪穗深楼市首次全面回暖，开发商“以量补价”，实现了成交量的明显涨幅。
就苏州市场而言，成交量和房价由7月中下旬开始慢慢朝着开发商的意向发展，至今依然是保持了一个多月的良好势头，虽然期间参杂着些个盘的量与价的因素，但是整体来说还是触动了购房者的神经，买还是不买，难以抉择。房天下此前8.22举办的千人看房团中，有不少购房者表示：“难以摸清房价是涨还是降，等了几个月，现在要是有合适的价格、合适的楼盘，就出手了。”
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“热销”持续升温 让利效应亦或果真回暖？
苏州楼市目前的状况可以说有点“尴尬”，有人说“迷茫”，有人说“明朗”；有人说“回暖了”，有人说“是假象”；有人说“优惠多”，有人说“是表象”……到底楼市为何物？只叫购房者如此纠结，不妨先来看看最近的楼市情况。
在开发商持续让利效应的带动下，苏州楼市的成交量不断走高，现在已经保持在一个比较高的平稳水平，每周都会有1000套左右的销售量。经历了9月周的热销后，9月第二周依旧热闹。
周四周五开始就有两大盘——新城金郡和亿城左岸香颂相继开盘，新城金郡劲销300余套房源，亿城左岸香颂更是出现供不应求的局面，带动了区域的成交。周末，热门楼盘中海国际社区加推，人气再次爆棚，3劲销600余套房源令人咋舌；同时，全新楼盘东方维罗纳售楼处公开，预计10月中下旬开盘，将推出60-150平米湖景公寓，主力户型为90平米以下中小户型，总价45万元起。房天下友还可报名申请办理房天下白金卡，享受东方维罗纳总价减20000元的优惠。
可见，目前苏州楼市各个楼盘亦或正在市场上大展拳脚，亦或“整装待发”，都想在“金九银十”开拓出属于自己的一片天。此次秋季购房节上，我们也可以看出目前市场的些许端倪。作为“金九银十”场房展会，购房节无疑具有指示性作用，可以看出购房者以及开发商目前的心态究竟怎样，当然，毋庸置疑的是博弈依旧激烈。
“这次展会推出来的折扣房优惠幅度还是蛮大的，之前也参加过百团大战的活动，但是由于对政策还抱有希望，一直在等待和徘徊当中。看了这么长时间，发现房价也还是比较高，但是因为有相当一部分的优惠，所以如果看到合适的话就会买了。”购房节上一位在新区工作的吴先生告诉记者。开发商的让利是支撑目前楼市成交的最直接因素，加之大量房源上市以及购房者在新政后压抑许久的需求的释放，成交量理所当然地上扬。
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“行动派”“保守派”各有策略 “金九银十”待考验
传统的“金九银十”会否上演？开发商与购房者都不得而知，两者也找不到平衡点，唯有政策的走向可以使一切明朗。此种态势下，有开发商选择了先下手为强，赶在8月末降价出货，有的则依旧执着地押宝“金九银十”，寄希望于楼市的逐步回暖可以带动成交并少降一点价。不管怎样，大家都各有各的“活法”，各有各的道理，各有各的战略。
在政策消息不断传出的同时，开发商已经赫然形成两派：一派是行动派，通过对市场的把控以及对自身资金链的评估，他们从6月份便开始有所行动，伴随着房天下“百团大战”的开展，如路劲i主场等楼盘陆续推出巨幅优惠，某种程度上与购房者达成“双赢”的局面，为楼市回暖抢先预热。
然而，如今的楼市中也不乏另一派开发商——保守派。自新政实施后，这些开发商就一再地延迟开盘，预计报价也实行“走走看看”的态势，显示出足够的耐心静等“金九银十”。专家指出，他们之所以愿意等待，一方面是寄希望于“金九银十”带来一波成交高峰，市场回暖后就可以少降价；另一方面则是资金压力不大，可以等待看后续的政策如何，再做推盘的定夺。
姑苏兆丰不动产企业董事长杨肇峰博士表示，就购房者而言，刚性需求的大量存在会带动楼市的升温，本地甚至外地的投资客也将会出手，因此今年的“金九银十”还是很值得期待。同时，杨博士表示，开发商以价换量的营销方式一定程度上取得了好的效果，后续楼市中这些成功的案例可能还会持续发挥效力。但对于一些资金已经成功回笼的开发商，价格可能就会保持在一个平稳的水平上，大跌大涨都不可能。对于今年下半年的整体楼市，关键还是看政府的政策，在如今依旧收紧的政策下，开发商会赶紧卖，把资金回笼，同时也要看银行的贷款政策。
据房天下数据监控中心的统计，9月将有44盘有开盘计划，其中住宅类共30个，其余为商业项目。从调查显示，9月的高端市场将会迎来开盘潮，特别是十几个别墅项目的亮相尤为引人关注。这也无形中成为房价上涨的无形推手。后续楼市到底如何走，政策会否有所变动，我们边走边看。
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