[摘要] “沪十二条”及上周加息政策后，上海二手房市场成交渐冷，不过各类型板块表现还略有差异。由于房东纷纷转嫁税费，部分非普通次新房的意向买家转投新房市场。
“沪十二条”及上周加息政策后，上海二手房市场成交渐冷，不过各类型板块表现还略有差异。由于房东纷纷转嫁税费，部分非普通次新房的意向买家转投新房市场。
新政出台后，一些外围区域及原先投资客较多的板块，出现了挂牌量上升的现象。在闵行区七宝板块，10月份上半月二手成交量比9月份同期下降了约二成，中介的带看量比政策之前少了20%-30%，但板块内的挂牌量比9月份有所上升，上升幅度在10%左右。“尤其是投资型房东，一般都持有几套物业，由于担心后期市场走势，部分房东选择低价出售。 ”据上海中原七宝分行经理徐桑介绍，近期有一套位于东方花园二期207平方米的三房，市场行情价在480万元左右，房东报价约440万元，低于市场行情近10%。
但在中心城区，不少卖家出现了惜售心理。中山公园板块历来是二手房成交活跃的板块，最近中介带看量萎缩了三成左右。据了解，这一方面是因为市场观望情绪弥漫，另一方面，也与一些原本的热卖房源“转售为租”有关。市民陈先生9月份挂牌330万元出售一套两室户房源，新政出台后，他立刻撤销了挂牌：“此番政策出台后估计会使房价下跌，我还是先把房子出租，看看后市再说。 ”在徐家汇、陆家嘴等区域，最近类似这样的“撤单”案例频频。 “限购政策后，很多高端住宅的卖家担心卖出容易买进难，因而延缓了置换的步伐，购房者也十分珍惜仅有的一次购房机会，一定程度上加深了观望周期。 ”美联物业分析师认为。
“根据我们的监测，新政后部分板块总价200万至300万元的房源成交量下降最为明显。”汉宇地产董事总经理施宏叡表示，新政后，一些中端改善型需求受信贷政策影响延缓了入市，以往此类客户密集的小区，如杨浦区的欧洲豪庭、阳明新城[消息 价格 户型 点评]，虹口区的景明花园[消息 价格 户型 点评]等，近期成交活跃度都有明显降低。
新房促销热闹加上二手房房东转嫁税费，使得不少二手房意向买家转投新房市场。如浦东周康板块某在售新盘，主推户型为120至140平方米，报价为2.8万至3万元/平方米，而周边地杰国际城[消息 价格 户型 点评]、清水湾等次新房源，目前报价虽仅为2.1万-2.2万元/平方米，但吸引力并不明显。据21世纪不动产上海锐丰地杰国际城店经理朱腾福分析，这些次新房源的均价看似比新盘低不少，但因不满5年、且为非普通住宅，卖家通常将二手房交易税费转嫁，以至于买家普遍需承担占标的额12.5%的各项税费及支出，按此计算，这类次新房与在售新盘的实际价差仅为0.4万-0.5万元/平方米。由于在售新盘的品质更佳，并有打折、赠送精装修等促销手段，不少买家已放弃购买二手房改买新房。
跟进阅读》》》》楼市陷入观望 专家预计二手房价将回调两三成（来源：北京商报）
近期，中央政府的二次调控以及各地出台的调控细则已经初步呈现效果，二手房市场已陷入又一轮观望。专家预计，10月份，各大一线城市二手住宅成交量环比将出现两三成下降幅度，整个第四季度房价再度下跌的可能性越来越大。
在周期性季节因素的作用下，国内五大一线城市二手住宅在8月市场恢复性回升基础上继续保持上升态势，表现为成交量进一步放大、价格又现上涨。鉴于市场表现背离调控初衷，9月29日，新政早于大部分业内人士的预期再次落地，继而市场又一次陷入观望。随着上海、深圳、天津等城市相继出台调控细则，业内普遍预计，二手房市场将进入新一轮调整期。
9月以来，五大一线城市成交量为540万平方米，环比增加18.5%。9月开始，随着成交量的激增，五大一线城市二手住宅成交价也水涨船高。各地房价环比涨幅均超过1.5%，上海和广州更是超过3%。多数二手房交易机构表示，市场成交量的逐步恢复，乃至连续反弹，使得业主对后市的信心快速增强，上调房源报价情况越来越普遍，直接导致成交价格快速上涨。
4月份，“国十条”调控政策出台后，北京、上海和深圳二手住宅成交量均萎缩八九成。9月，上海和深圳二手住宅成交量较5月份的低谷反弹幅度超过300%。北京由于出台“限购令”，到9月成交量反弹约113%，仅相当于2009年月均水平的六成。
中原集团研究中心经理瞿安新认为，近期各地密集出台各项细则，说明政府调控房地产市场决心并未放松。在房价问题相对突出的几个城市相继采用行政手段干预市场，包括上海、深圳和杭州等城市都已发出“限购令”。短期来看，市场连续几个月的回暖势头将被压制，包括成交量有所下挫，价格上涨趋势亦会止步。四季度，二手房房价下跌的可能性将越来越大。
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