[摘要] 本周地产股表现异常抢眼，在沉寂了近5个月后，板块充当了引领市场冲高的主力，虽然市场整体仍在震荡，但地产、金融积蓄的力量给未来大盘走势带来较为乐观的想象空间。但分析人士认为，目前还未到地产板块整体反转的时机，当前的反弹只是估值的修复和板块的轮动。
本周地产股表现异常抢眼，在沉寂了近5个月后，板块充当了引领市场冲高的主力，虽然市场整体仍在震荡，但地产、金融积蓄的力量给未来大盘走势带来较为乐观的想象空间。但分析人士认为，目前还未到地产板块整体反转的时机，当前的反弹只是估值的修复和板块的轮动。
从宏观看，地产面临的政策环境并未放松；从市场看，销售下降正逐步明显，而未来地产公司业绩的增长性也存疑。因此，无论从估值支撑还是资金支持方面，地产股向上还面临掣肘。
10月以来，A股整体演绎了一波反弹行情，涨幅达12.4%，其中，有色、采掘、机械、交运、金融等强周期行业领先大盘，而餐饮、生物医药、零售等弱周期行业出现了不同程度的下跌。国内经济的企稳、美国进一步的量化宽松大大刺激了市场神经，从地产表现看，10月份先是各主要城市出台了落实"9.29"调控的具体措施，楼市成交开始降温，而此间地产股表现则一路上行，从最初的追随大盘到引领大盘，目前地产板块的整体估值已恢复到"4.17"调控前的水平，政策并未超预期，成为地产股上涨的主因。稍后，10月19日，央行公布的加息再次刺激了地产等相关板块，市场分析认为价格手段在短期内将代替物业税等行政手段，地产面临的进一步收紧概率有限。
虽然从近几年来加息周期与地产股的表现看，加息后一段时间地产股表现将强于大盘，但本次调控并不意味着历史能够重演。在加息周期还不明朗，从紧调控依然持续的背景下，地产行业面临的环境不可同日而语。
首先，在限购套数和资金监管的约束下，地产商面临着资金成本上升和库存可能积压的风险，虽然本次加息并非直接针对地产，但财务费用的上升会使地产商的现金流进一步收紧，资金周转的时间也将放缓；限购的严格落实将使成交继续回落，虽然对本年度地产商业绩影响不大，但会对未来的投资和明年的业绩增长形成一定的影响，这些都将使地产商面临未来业绩低增长的可能。
第二，即使未来货币政策没有预想的那么紧，资金助推楼市的可能也大大缩小。2009年以来，楼市价格的单边上涨很大因素可归结为流动性的推动，今年二季度以来，虽然有各项行政措施的出台约束，但流动性整体宽裕的局面并未改变。股市的震荡使资金更多的偏向楼市，而10月份加息的开始，可以从某种意义上解说为货币政策转向的标志，目前地产开发资金监管办法在一些重点城市已经有效落实，而个贷利率上浮和首付比例的提升在未来一段时间内对地产增量资金的影响也逐步明显，可以预期到地产行业资金推动的边际效应在递减，即使在明年一季度贷款投放的高峰，地产行业的资金状况也会受到一定的限制。
第三，从估值角度看，目前地产板块PNAV大致在-5%--10%，PB为3倍，近期龙头地产股和二、三线区域地产股估值回归加速，考虑到今年地产业绩仍有40%左右的增长，地产股整体的估值已经恢复到正常水平，因此估值因素也难以承继未来地产对股市资金的吸引，地产股目前虽然出现阶段性反弹，但难言整体性反转，要出现持续向上的动力还有诸多因素缺位。
第四，从房价的走势看，如果房价没出现明显下跌，地产调控的阴云还将笼罩，虽然有保障住房的大量开工，但并未出现大量入市销售交易，短期内还不能对地产成交形成影响，而从开发商主动降价来看，还需要至少一个季度左右的时间，地产价格的回调将是一个持续的过程，短期内不可能立竿见影，如果目前政策的基调一直持续，未来有可能出现房价的渐进下跌，地产股届时将会迎来新的机会。
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中央和部分地方政府对楼市的调控仍在加力。
25日召开的国务院常务会议提出,各地区、各部门一定要把认真落实各项调控措施,坚决遏制部分城市房价过快上涨。同日,北京市住建委发布消息称,今后,北京市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户,严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。
业内人士评价,这是从4月份调控以来对开发商影响最直接的政策。可以断定,如果房价得不到有效控制的话,更为严厉的调控政策将继续出台。
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跟进阅读》》 二次调控满月苏州楼市不降价 调控、加息都是"浮云"
从4月17日“新国十条”发布，到9月29日二次调控来袭，再到10月19日央行祭起加息大棒，两次新政之间，楼市经历了哪些变化？苏州区域间成交均价究竟升降如何？新盘推盘量同比增加还是减少？未来两个月有多少楼盘打折优惠？苏州商业地产是否无畏调控？新政之下又有多少人改变了购房计划？
接下来，从价格、成交等方面来看二次调控对苏州楼市的影响。
>>>>>>二次调控下，价格上升：
自“9·29”新政以来，除了央行加息外，“限购令”风靡，截至目前至少有包括北京、上海、广州和深圳在内的14个城市推出限购令，但苏州的地方细则迟迟未落地。据搜房网数据监控中心统计，9.30-10.27期间共成交5703套住宅，成交均价11472.99元/平方米环比增加90套住宅，成交均价环比增加1025.29元/平方米。
据搜房网数据监控中心统计，9.30-10.27苏州市区住宅类商品房成交均价为11472.99元/平方米，较9.3-9.29涨幅为9.81%。随着高端产品的成交，全市的成交均价随之被推高，成交均价显示出逐渐上升趋势，环比情况来看近一个月的时间里均价的变化不是很明显，除平江区外基本是增长趋势。
>>>>>>二次调控下，成交上扬：
9.30-10.27苏州各区住宅类房源成交套数排名从高到低依次是：工业园区1483套，占全市42.09％；吴中区901套，占全市25.57％；相城区379套，占全市10.76％；沧浪区258套，占全市7.32％；高新区237套，占全市6.73％；金阊区222套，占全市6.3％；平江区43套，占全市1.22％。
>>>>>>10月开盘很火热：
截止到10月25日，苏州共计开盘或加推楼盘21个，其中园区7个，吴中区5个，新区4个，相城区3个，古城区2个，共计上市房源约3500套，整体房源去化率近7成。从楼盘的物业类型来看，普通住宅项目13个，别墅项目4个，商业项目4个（含城仕高尔夫酒店公寓）。
由于受二次调控和地方版“限购令”等政策的影响，苏州国庆期间仅有2个项目开盘，7个项目低调加推，从统计数据来看，10月份苏州大部分楼盘的开盘时间集中在10月下旬，仅10月23日就有7个项目同时开盘，而据统计，10月的最后一个周末也将迎来开盘“小高峰”。
注：①、“去化房源”的数据均为开盘当天的统计数据。
②、以上表格统计时间截至10月25日。
③、此统计表不包含国庆期间加推的7楼盘（金城1958、新城金郡、世茂运河城、MAX未来、新创大河山、亿城左岸香颂、合景峰汇国际）。 >>>>>>购房者很无奈： 近九成购房者观望细则 期待房价回落至8000以下 苏州楼市从来都风谲云诡，自9.29房产新政出台以来，各个城市纷纷跟进细则，转眼间三周有余，苏州除了契税方面（住房90平米下按1%征收90—144平米按1.5%征收 非住房按3%征收）出台相关新规以外，其他方面依旧毫无动静，苏州还会不会出台房产细则？隆隆十月将近尾声，忐忑的楼市在新政与细则的夹缝间跌跌撞撞，成交依旧打破4000套，与此同时，新开的楼盘价格并没有因新政的出台以及细则的风声而有所下滑，购房者此时又有一分怎样的心情呢？ 苏州搜房网就此进行问卷调查，问卷活动得到参加秋交会的广大购房者的支持，在10月19日至10月27日这段时间的调查中，有1030名购房者配合搜房网进行调查，其中，近九成购房者表示需要等到房价稳定后再考虑置业，苏州楼市年前的销量不容乐观。 鉴于苏州迟迟未出房产细则，仅有房产契税方面的有关新规，对于这的一条地方规则，53%的购房者表示支持，认为契税细则的出台有利于抑制炒房。另一方面，23%的购房者反对契税出台，认为赋税变重会影响置业。 尽管距离929新政出台已经将近满月，苏州细则却仍未见踪影，相较周边城市风风火火的房产细则，苏州略显冷清，苏州还会出台细则吗？70%的购房者依旧认为苏州会出台地方细则，这不光是购房者的意愿，也是当下对于苏州房价居高不下无奈。 不过，84%的购房者认为，即使苏州房产细则落地，房价依旧会缓慢增长，购房者对于房产政策的理解更为理性，并没有如四月调查时那样期冀新政出台后房价立即下滑。 近九成购房者表示等房价稳定后才选择置业。这不仅意味着观望政策，更是要等待政策对楼市影响后才选择置业，尽管十月楼市还令业界满意，但对于年前的销量，都比较谨慎。 购房者的心理价位是多少呢？63%的购房者期待房价回落到每平米8000元，近两年高涨的房价确实令普通的购房者叫苦不迭。
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