[摘要] 经过大半年的政策调整之后，2010年的楼市终于迎来了“年末”的大幕。展望当下的市场，没有出现大规模的打折促销，也没有出现千人抢房的热闹场景，有的只是笼罩在楼市前景上的重重迷雾。
经过大半年的政策调整之后，2010年的楼市终于迎来了“年末”的大幕。展望当下的市场，没有出现大规模的打折促销，也没有出现千人抢房的热闹场景，有的只是笼罩在楼市前景上的重重迷雾。有人说，2010年是有史以来楼市政策最为“汹涌”的一年：政策严厉之程度超过以往任何时候；也有人说，2010年是政策最为“尴尬”的一年：频频出台的政策背后，却是对房价无法止涨的哀叹。“政策年”带给楼市的将是怎样的一个未来……
在这12个月，许多新政策、新规定的实施或许将引起房地产市场环境的大幅变化，而是否会由此带来新的市场“拐点”，将是对市场的一大考验。
●市场表现●
一周内12个项目取证新政策实施引爆开盘潮
据北京市房地产交易管理网的数据显示，在刚刚过去的两周(11月15-11月28日)里，北京市新取预售证的商品房项目创纪录地达到了28个，这一数字不仅比正常取证数量高出不少，也让此前业内人士预计的年底开盘潮提前到来。
“下月起就要执行资金监管了，能开的盘都会在这段时间开，毕竟年底是需要资金的时候”某开发商副总这样道出其中的原委。
近日，北京市先前出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》、《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》等两项新政，都将在12月开始施行。据了解，这两项政策都是针对预售环节的，调控的对象直指开发商，将运用监管预售款、预售方案等手段，进一步缩小开发商在楼市调控下的博弈空间。为了避免成为被监管对象，许多项目都加快了取证进度，这也直接造成了取证项目的剧增。
然而《广厦时代》在调查过程中发现，让开发商头疼的远不止一两项新规的执行。信贷政策的紧缩，对境外“热钱”的管控，以及对后续政策的担忧，都促成了开盘潮的出现。
政策一：《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》
10月25日，北京市住建委、人民银行营业管理部、中国银监会北京监管局联合出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，该办法明确规定了商品房预售资金应全部存入商品房预售资金监管专用账户，以保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。
协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁认为，紧预售资金，对房地产公司的现金流及新项目的影响是不言而喻的。预售资金被锁定，将使开发商很难再闪转腾挪，资金链断裂风险明显加大。在这种形势下，开发商只有降价以求快速销售回款，才能保证足够资金竣工和销售回现。
也有业内人士表示，如果实行资金监管，短期来看符合条件的项目会提早入市以规避新政，但是从中期来看，不排除一些后期开盘的小型开发企业或项目公司会采取捂盘等手段，来等待政策风向的转变。
“对于中小型企业来说，年底是资金周转量的时期，在这个节骨眼上收走预售资金，会对他们的资金流产生很大的影响”王裕仁表示。
政策二：《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》
11月8日，北京市住建委公布《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》，对开发商申请预售许可提出了极其细化的条款。按照要求，开发商在申请商品房预售许可时，就必须提交预售方案。预售方案不但要包括该项目的基本情况，还要包括项目建设的进度安排。同时，预售方案中还要包括预售商品房的价格及优惠幅度等。新规中还特别提出，预售方案中要包括商品房质量责任承担主体和承担方式。开发商要明确在企业破产、解散等情况发生后，商品房质量责任承担主体。
业内人士分析认为，上述通知与《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》这两个政策是有延续性的，两者互相配合，加强了对预售环节的监管。但是对于市场的影响来说，上述通知的内容更加着眼于长远，更加注重制度的改善。
我爱我家的分析人士表示，《通知》或将开发商抛出手中更多的存量房源，使短期内市场供应进一步猛增；同时，预售方案中要明确预售商品房的价格及优惠幅度，进一步加剧了“价格战”的白热化程度，整体市场价格的降幅将更加明显。
政策三：《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》
11月15日，住建部与国家外汇管理局联合印发了《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，该通知再次明确：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，而在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
由于延续了2006年“限外令”的部分内容，上述通知也被成为“新限外令”。尽管“新限外令”的实施时间并没有统一的标准，但是按照时间节点来看，12月很有可能将在各地陆续出台细则。适时推出的“新限外令”，被外界解读为国际“游资”泛滥背景下，对进入国内热钱的有力钳制。而受到该《通知》影响的，则莫过于一线城市的高端住宅和商业地产。
汉博投资集团有限公司董事李亚明表示，短期内由于国际、国内双重复杂的经济环境影响，大量海外游资在加紧向国内渗透。再加上人民币对外长期走强、以及对美元压力的存在，更助推了热钱的兴趣。此次国家相关部门出台“新限外令”，将大大削弱热钱在房地产市场造成的影响。
“对房地产商，尤其是高端住宅开发商而言，这并不是一个好消息。本来在市场冷淡的背景下，海外游资被寄予厚望，希望这部分资金能进入楼市，让部分高端住宅受益，然而‘新限外令’的出台，说明政府已经开始堵住这个口子了”有业内人士指出。
●后市展望●
政策效应累加 12月或将成为“拐点”
日前，中国人民大学经济研究所等机构发布了一项研究报告指出，今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%；再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素，资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的流动性会明显恶化。尽管只是一份研究报告，但还是引起了业内的极大震动。
“不管明年的局面会怎样，当前的年关就很难过。虽然之前经过几拨政策的出台，楼市并没有发生大的变化，但其效果已经叠加起来了。年末这个关键时刻，是其集中发力的时候。随着近期开盘量的增加，房价的加速下行已经成为必然”某资深业内人士这样表示。
政策四：央行收缩流动性各银行开始收紧放贷量
11月19日，央行发布公告称，为加强流动性管理，适度控制货币信贷投放，从11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；而在此前的11月11日，统计局公布10月份宏观经济数据的当天，央行已经宣布提高存款准备金率0.5个百分点。也就是说，在仅仅一周左右的时间里，央行两度上调了存款准备金率，由此表明了收缩流动性的决心。
尽管外界对于央行收缩流动性的目的并无太多疑问，但一个不可回避的现实是，央行针对整个宏观经济的提准行为使原本就如履薄冰的房地产业雪上加霜。
“两次提高准备金率，将冻结近7000亿的资金，而年底本来就是贷款余量不足，各家争抢‘救济粮’的时候，此时的进一步紧缩信贷，无疑会卡住一些房企的咽喉”北京中原的专业人士这样指出。
而实际上，近日已有消息称，多家银行已经停放房地产开发贷，而随着提高存款准备金的进一步实施，类似的情况难免会涉及更广。
一次调控期间：
4月
《国务院颁布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(10号文)：出台了抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等新“国十条”，从供应和需求两个方面对楼市进行调节，旨在遏制部分城市房价过快上涨。提出实行差别化信贷政策，首套房90平方米以上首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，对高房价地区第三套房暂停发放贷款，严格限制各种名目的炒房和投机性购房行为。
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》：规定未获得预售许可商品住房项目，房地产开发企业不得向买受人收取或变相收取定金。要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。杜绝假按揭及捂盘惜售等行为。
《北京市贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(即京12条)：包括暂停第三套贷款、同一家庭限购一套新房和限制外地人购房等遏制炒房的十二项具体措施。京版十二条将国十条留给地方政府的选择性政策空间全部用足，甚至更加严格，打击矛头直指投机性炒房和外地游资炒房，誓将不合理的需求踢出北京楼市。
5月
《三部委关于加强廉租房管理有关问题的通知》：要求严格廉租房建设和管理，坚持集中建设和在经济适用住房、商品住房、棚户区改造项目中配建相结合，以配建为主。以缓解低收入人群住房难的问题。
6月
三部委联合规范“二套房”认定标准：规定商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。认定标准的出台使二套房差别信贷更具可操作性，从紧信号再次释放。
《七部委关于加快发展公共租赁住房的指导意见》：规定公租房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，要各级地方政府加快公租房建设，旨在解决困难家庭住房问题。
7月
银监会：严格执行差别化房贷政策不能动摇：针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。
二次调控期间：
9月
《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》：企业闲置土地超一年禁拿地，两部委要求贯彻落实“国10号文”的工作任务，加强房地产用地和建设的管理调控。该通知的出台，释放出了强烈的再调控信号。
《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》：暂停三套房贷，限制非本地人购房；首付比例调至30%以上；二套房首付不低于50%，利率不低于1.1倍；首套购房征收1%-1.5%的契税，非首次契税从1.5%恢复到3%。该通知标志着二次调控的开始，楼市下行的趋势得到进一步强化。
10月
《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。该通知的出台进一步遏制了投资购房的需求，但同时也削弱了刚性需求的购买能力。
央行年内首次加息：金融机构一年期存款基准率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。金融环境出现进一步的收紧，楼市的银根再度遭遇紧缩。
《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》:规定商品房预售资金应全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。
11月
《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》(北京):规定开发商在申请商品房预售许可时，应提交商品房预售方案；而该方案从申请预售许可证到开盘都有相应规定。开发商再以团购等借口捂盘，或面向关系户进行低价内部认购，项目将面临停售风险。
跟进阅读》》 二次调控被冲销 房地产信贷和税收政策需更严厉
房地产信贷和税收政策需更严厉
中国人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测报告》报告预测2011年房价将下跌20%，遭到房地产商的普遍质疑。与此形成映衬的是，国内一些重点城市房价又开始上涨，土地交易也十分火热。面对这些现象，不少媒体又开始说，9月份以来的房地产“二次调控”将被遏制通货膨胀的政策所冲销，房地产的二次调控将兵败于通货膨胀。
如果房地产宏观调控不能够让泡沫吹得巨大的房价回归理性，如果房地产不能真正回到以居民消费需求为主导的供求关系来决定房价，那么，这一轮房地产宏观调控要说有多少成绩，都是一句空话。因为，在市场经济中，最核心的就是价格及价格形成机制，即通过有效的价格形成机制让价格的变化来调节市场供求关系。如果没有价格变化，那么也就没有市场可言。如果有人认为这次房地产宏观调控出台，让不少城市特别是一线城市的住房需求大幅减少，就意味着调控政策取得了成绩，那就大错特错了。
那么，今年4月房地产宏观调控以来，为何绝大多数地方都出现量跌价滞的僵持局面?是不是地方政府“经营城市”业绩观未变，“土地财政”让地方政府有动力推高房价?是不是低利率的货币政策及高通货膨胀，国外量化宽松的货币政策，使居民产生更为强烈的保值增值需求而加大了房地产市场投资?显然，，作为一个由政策主导的房地产市场，当前判断房价走向的关键只有一个，即中央政府有没有决心让市场真正出现调整，真正回归到房地产市场的居住功能。如果中央政府有决心，完全中止住房投机炒作可利用的银行信贷及税收优惠政策，把住房投机炒作清除出市场，推动市场预期改变，房价岂能不跌?
早几年国内房地产市场之所以问题丛生，特别是2009年以来房价为何会快速飙升，房地产泡沫吹得巨大，最主要的原因是政府一系列错误的房地产政策所导致。比如把房地产业作为GDP增长及宏观调控工具、把房地产市场当作个人投资赚钱的工具而不是增加居民住房福利的市场。在这样的情况下，房地产市场被投机炒作者炒得昏天动地。一段时间以来，中国的房地产投机炒作疯狂到了无以复加之地步，市场与居住功能的背离率越来越大。房地产市场投机炒作盛行正在颠覆中国既有的社会基本核心价值及阻碍整个社会经济协调发展。
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既然“国十条”改变了以往的宗旨，让中国房地产市场重新回到居住的功能上来，那么为什么半年多过去了，它的效果与政策预期相去甚远?要回答这个问题，有几个方面要分析。一是“国十条”出台之后，尽管房价的调整没有如市场预期的那样大，但由于的房地产市场由无数个不同的市场所组成，因此房价的波动永远是不相同的，各地房价的调整也不可能完全一样。而从小范围看，一些地方房价大幅调整早就开始，比如河北的燕郊、海南的海口等地。房价一旦开始下跌，其趋势想要逆转是不可能的。二是从各地整体的情况来看，即使房价调整比市场预期小得多，但是当一个地方的住房销售快速收缩时，即使这些地方的房价仍然处于高位或僵持，其下跌的趋势早就形成，投机炒作者已经不会在这个敏感阶段贸然进入市场。三是“国十条”出台之后，尽管房地产市场发展的宗旨发生了根本性变化，但是政策措施在落实过程中会受到既得利益集团的阻碍，也是一个客观事实。
为了打击房地产投机炒作，香港最近出台了严厉的房地产交易所得税(在现有房地产印花税4.25%的基础上，对6个月之内交易的住房再加征15%印花税，一年之内交易的再加征10%印花税，二年之内交易的再加征5%印花税)，该住房交易所得税一出台，手起刀落，整个香港的房地产投机炒作就闻风丧胆、落荒而逃，房价立即就开始全面下跌。香港是一个十分自由的市场经济地区，香港政府都能对房地产投机炒作祭起所得税大旗，为何中国政府就不能在内地做到?目前内地房地产市场投机炒作比起香港有过之而无不及，只要看看不少人手持有几套、十套住房，就知道中国住房投机炒作有多么严重。国内房地产投机炒作如此严重，问题在于投机炒作不需要交多少税甚至享受税收优惠。如果我们不采取严厉的住房税收政策把投机炒作挤出市场，如果不采取严厉的税收政策祛除房地产过高的赚钱效应，那么国内房地产市场要回到居住功能是不可能的。这就是当前国内房地产市场的问题关键所在。
因此，面对房地产市场宏观调控目前出现的困境，我想中央政府应该已有更为清楚的认识。现在不是房地产调控犹豫不决的时候，更不需要因为通货膨胀上升就要中止房地产宏观调控，而是要用更为严厉的房地产信贷政策及房地产税收政策坚决打击房地产投机。如果不是这样，等房地产泡沫破灭导致整个金融体系爆发系统性风险，那时候的事情就更难办了。
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(作者为中国社科院金融研究所研究员)
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