[摘要] 只要限制存在，就必然会有突破限制的办法，就像风靡一时的ipad平板电脑，软件配置必须选择苹果商店，“越狱”便成为当下最时髦的名词，“越狱者”在突破ipad电脑限制之后，可以获得廉价购买所有苹果软件的机会。
编者按:只要限制存在，就必然会有突破限制的办法，就像风靡一时的ipad平板电脑，软件配置必须选择苹果商店，“越狱”便成为当下最时髦的名词，“越狱者”在突破ipad电脑限制之后，可以获得廉价购买所有苹果软件的机会。
房地产“限购令”，正在制造无数“越狱者”。不同的购房者选择了不同的方式，权且称之为“限世代”的突围武器。
在居住地购买房产，把小房子卖掉，清空住房记录，以换购大房子，是当下最常见的“越狱”方式，所以新房还是“日光”就不难理解了。
另一种选择是去购买处于商业与居住之间的“SOHO”，你说我是居住，我是在办公，你说我是办公，其实我是在居住。
跨越地理限制，选择居住地之外的三、四线城市，是最草根的“越狱”办法，便宜的海景房、便宜的郊区别墅，房是买了，一年住几天不知道，能不能租出去不知道！晚上，月朗星稀，人烟寂寥，是多数海景房的真实面貌。
伴随着想象力的飞跃，有心者发现，去日本买地、买房的价格是底中之底，房价已经持续跌了20年的东京，本地人无心把财富变成房产。
“越狱”时髦，但越狱同样面临着未知的风险，殊不知诸多或黑或白的ipad，因“越狱”导致发烫、崩溃。在限制一项商业行为的同时，会激发形形色色的另类选择，但是显而易见的是，通常被限制者是优质资源，则无限制边界的通常与缺陷相伴，而这些问题又会被漂亮诱人的包装掩饰。在这个专题报道中，我们列举了7种不动产类型，并就其资产优劣予以解析，期望对关心房地产资产状况的读者有所助益。
七种武器之大斧“写字楼”
经济观察报 记者 胡芳洁 北京报道 2010年以来，写字楼市场入驻率、租金水平不断上涨的态势非常明显。一些投资者正在发现其中的投资机会。
异军突起
2011年1月下旬，卓先生购买的一套写字楼终于完成了过户手续。
谈起这笔投资，卓先生很满意，在他看来，写字楼投资是一个一直被忽略的市场，它的并不低。
“此前，住宅投资比写字楼强在于金融杠杆的差别。写字楼贷款五成，而住宅只有两成。政府宏观调控正在使住宅的信贷回归合理的关系中，住宅的涨幅会放缓，写字楼的价值是相对理性的，并且与住宅之间的价格差距正在慢慢缩小。”卓先生表示，目前写字楼价格普遍低于同地段住宅的价格，正是投资的机会。
卓先生的这次投资，显然是精打细算后的结果。
这套写字楼位于建威大厦，位置在北京西二环南礼士路，临近金融街商圈，属于甲级写字楼。该套房面积182平方米，卓先生是从一个小业主的手中购得，单价2.5万元/平方米。
这位小业主在1997年买下了这套写字楼，当时售价以美元计价，约3000美元/平方米，折合成人民币也是2.5万元左右/平方米。当时，这位小业主挣了一些外汇，就用这些钱，买了这套写字楼，持有了十几年，一直用于出租，直到近来由于其公司的股权结构发生变化，才想将这套房屋出售变现。
小业主将这套房卖给卓先生，作价2.5万元/平方米，略低于市场价，总价455万元。由于购买写字楼首付不低于五成，贷款利率为基准利率1.1倍，贷款期限不超过10年。卓先生首付了255万，按揭贷款200万，期限10年。
卓先生算了这样一笔账，200万的贷款，每个月需还款2.3万元，目前该写字楼的租金为7元/平方米/天，租金收入为3.8万元/月。靠租金收入足以偿还银行贷款，还有富余。每年的租金率达到10.22%。
仅仅依靠租金实现每年10.22%的率，这是一个很好的成绩。相比而言，住宅价格的高挂，使得住宅租金一直处于较低水平。据我爱我家统计的数据，2010年初，北京、天津、上海等城市，住宅租金的年投资只有2.3%—2.5%。住宅的投资回报，主要体现在房价上涨上。
10.22%的租金，并不是卓先生最为看重的。他还有一个重要的预期，那就是写字楼价格的上涨。
“我打算持有三年，三年后再出售。”卓先生说，预计三年后，这套写字楼的售价能够达到4万元/平方米左右。
假设三年后以4万元/平方米价格售出，卓先生又根据目前条件下这套写字楼房产每个月现金的流入、流出，进行了一个详细的计算，包括前期购入成本255万元的首付、20万元的税款和中介费，三年间需要归还的银行贷款和得到的租金收入等，最后计算得出一个财务指标即内部率，为29.72%，接近30%。
“从财务的角度，这意味着预期每年投入100块钱的成本，能得到约30块钱的回报。”卓先生说。
当然，这是在一个理想前提下的预期，并没有考虑利率的调整、空置率、税收以及房价最终的变化，不过已经大体反映了这套写字楼的投资回报情况。
21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文表示，有投资价值的写字楼，租金应在6%以上。上述卓先生购买的写字楼，明显超过这一数据。
而卓先生对这套写字楼未来三年价格的上涨，也并不只是一种一厢情愿的想象。另一位写字楼投资者的故事，也许能够更好地说明写字楼价格正在发生的变化。
2006年，投资人许先生购买了位于北京中关村区域天创科技大厦的一套写字楼，230多平方米。“当时买的价格是1.3万元/平方米，直到2009年，也才到1.6万元/平方米。”许先生说，当时认为写字楼投资高，但是最后发现这个想法错了，尽管有租金，但问题是写字楼买了以后房价不涨。
不过，许先生很快就发现了变化。目前，许先生天创科技大厦的这套写字楼，报价2.8万元/平方米，已经有人愿意接手。
“2009年之前价格基本上没有动，2009年以后，写字楼价格开始逐步上升。”许先生说。
2005年，许先生还购买了中关村区域一套韦伯时代中心的写字楼。他也同样发现了价格的明显变化。2005年许先生购买的写字楼价格是1万元/平方米，当时同一项目的住宅产品韦伯豪家园的售价才7000元/平方米。“2009年，韦伯豪家园已经涨到3万元/平方米左右，韦伯时代中心售价也只有约1.5万元/平方米。”许先生说。到了现在，写字楼价格已经出现奋起直追的势头，目前韦伯时代中心的售价已经达到约2.5万元/平方米，韦伯豪家园约3.5万元/平方米。最近一年左右，写字楼涨幅明显超过了住宅
问题
写字楼市场发生的变化，与供求市场的反转存在联系。
21世纪不动产北京中天大业在2010年北京写字楼市场回顾的报告中表示：“从年中开始，市场需求的增长幅度出乎所有人预料，市场空置快速去化，而新增供应则增长缓慢，仅仅大半年的时间，市场需求就从供过于求的局面彻底扭转。”
在这一背景下，北京写字楼市场以前所未有的速度发展。根据北京中天大业的数据，2010年第四季度，北京甲级写字楼加权平均租金219.75元/平方米/月，同比上涨16.1%；加权入住率95.43%，同比上涨4.27%。
近年来，也发生了多例写字楼整体收购，体现了投资者对写字楼价值的判断，如万科收购赢嘉中心、丰树基金收购佳程广场、瑞安建业收购上海21世纪中心大厦等，整体收购涉及金额动辄十几亿元、几十亿元，除了整体收购的豪门盛宴外，另一可行的写字楼投资途径，就是上述散售的写字楼产品。
但是这一投资方式，依然面临诸多问题。
其中房源缺乏是一个重要方面。目前，除了少数新建写字楼产品采取散售外，如SOHO中国系列的产品，大部分都由开发商统一业权、持有运营，或者整体转让，而且散售的新建写字楼存在售价过高、透支未来增值空间的情况，稳定的租金，短期内更是难以保障。
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