[摘要] 2009年末以来，为遏制房价过快上涨，国家出台了力度较大的调控政策和措施，但全国房地产价格仍然呈现过快增长的态势，对国家宏观调控和切实改善民生带来巨大压力和挑战。控制房地产价格过快增长的关键到底在哪？怎样才能抓住“牛鼻子”以稳定房价、引导房地产业健康发展值得我们认真思考。
2009年末以来，为遏制房价过快上涨，国家出台了力度较大的调控政策和措施，但房地产价格仍然呈现过快增长的态势，对国家宏观调控和切实改善民生带来巨大压力和挑战。控制房地产价格过快增长的关键到底在哪？怎样才能抓住“牛鼻子”以稳定房价、引导房地产业健康发展值得我们认真思考。
抑制房地产价格过快上涨已成为一道难题
（一）宏观调控频频出台。2009年12月以来，国家启动新一轮房地产调控，2010年，国务院连续出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房，要继续大规模推进保障性安居工程建设，并要求落实地方各级人民政府责任。之后有关部委陆续出台一系列措施，要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款、严格限制炒房和投机性购房、地方人民政府可采取临时性限购措施。这次严厉的调控对抑制房地产价格的上涨起到了一定的作用，但是，总体上2010年房地产价格仍然较快上涨，尚未达到调控预期。2011年新年伊始，以上海、重庆房产税试点等措施为标志的进一步调控已在展开。
（二）房地产价格持续攀升。虽然2010年我国楼市经历了近年来最严厉的调控，但是从国家统计局发布数据看，2010年12月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4％，连续第4个月环比上涨，再次出现了“量价齐升”的形势。上海、北京等大城市房价更是持续攀升。2010年北京商品住宅成交金额前20名楼盘销售总额较2009年下降7％，但是成交均价为31032元／平方米，比2009年前20名楼盘均价21997元／平方米涨出近万元。
（三）房价背后多方博弈。房价的基本构成是土地成本、建筑安装费用、税费、销售费用加上开发商利润。房地产市场的利益变动涉及到包括中央政府、中央政府的不同职责部门（房地产行业主管部门、宏观调控部门、信贷风险管理部门）、地方政府、开发商、银行、购房者。每一方都代表着不同的利益集团，各方都在房价上进行博弈，争夺房价的话语权。各方的都来自住房消费者。但当房价过快上涨至远远超过家庭购买能力时，各方利益将发生分歧：中央政府强化宏观调控，避免房地产泡沫产生影响社会稳定；地方政府则有意无意地推动房价上涨，凭借高额的地价出让收入和税收取得政绩，执行调控措施不力；开发商会坚持涨价并进一步制造上涨预期，获取利润；银行风险加大，但相对其他风险资产，仍愿意发放住房信贷；已购房者和投资者、投机者希望进一步上涨，购买者希望价格稳定。所以，影响房地产市场供应和定价权的地方政府、开发商是房价上涨的主要作用者和受益者。
房地产价格上涨的原因
房地产价格的构成相对清晰和简单，但房地产价格后的利益组成链条却是价格调控政策难以立即见效的主要原因。
（一）客观原因
1．土地价格上涨是最直接的原因。房价上涨的根源在于土地供应趋紧引发的土地价格上涨。而“土地财政”加剧了土地价格上涨，在现有的土地“招、拍、挂”、财税等政策制度下，地方政府是受益者，通过卖地可以获得巨额利益，客观上刺激卖地冲动。在2010年严厉的房地产调控背景下，国内主要城市房价依然能“不跌反涨”，主要原因之一是地价仍然在涨，各地频频出现新“地王”就是证明。此外，由于存量房地产的高价格使当期取得土地的价格通过竞价的方式快速上涨，并延续高房价－高地价－更高房价的循环。
2．充裕的流动性是房价上涨的主要“推手”。为应对金融危机，2008年下半年以来，国家加大了宏观调控力度，实施了一系列刺激经济发展的措施，国家4万亿投资规模带动地方投资的超常规发展，加上适度宽松货币政策下银行信贷规模的加速扩张，2009、2010年两年共投放信贷16.5万亿元。虽然，从2010年下半年中央银行就开始引导货币政策回归常态，持续不断地回收流动性，但由于存量货币过于巨大，加之，其他主要国家货币政策宽松，热钱大量涌入，市场的流动性仍过度宽裕。由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。在刚性需求下，流动性的泛滥又进一步推高了房价。
3．经济发展必然趋势。从需求上看，由于土地是稀缺资源，随着需求的增加房价上涨是经济发展带来的必然趋势。特别是，我国正处于城市化高速发展阶段，未来将有超过4亿的农村人口向城市转移，加之，我国人口多、“18亿亩耕地”红线的客观限制，人多地少矛盾尖锐，住房供求矛盾将长期存在。同时，由于我国经济的长期稳定发展，具有购买力的城市家庭开始进入住宅换代期，大中城市的聚集力增强，小城镇富有阶层家庭、大专院校学生在大中城市就业、农民工进城等使在大中城市的购房需求集中增加，形成了相对稳定的购买力和即期需求。
（二）主观原因
1．地方政府推动。目前，我国城镇居民按户计算的住房自由化率达到80%以上，建筑和房地产业增加值占GDP的比例接近10%，房地产业成为扩大内需、拉动经济发展的重要力量，也为地方政府带来巨大效益。为获取更多的土地出让收入，地方政府对房价上涨乐见其成。同时，卖地行为进而刺激地价的不断攀升，最终导致房价的持续快速上涨。
2．开发商刻意操作。目前，除了容积率外，开发商完全垄断了所购地块之上的处置权和定价权，形成市场性垄断。由于房地产产品的不动性、差异性，在需求一定时，价格竞争的外部压力较小，房地产开发企业之间价格合谋，一家高价，共同提价，群体涨价。同时，部分开发商还恶意炒作“房价越调越高”的消息，加之近年来房价不断上涨形势，购房者因对后市房价看涨，心理恐慌，也只能被迫接受。这种价格垄断使开发商获取了巨大超额利润，并把涨价堂而皇之地归结为市场机制自然作用的结果。
3．消费者、投机者推波助澜。房地产价格上涨信号，使消费者对房地产后市看好，从而盲目跟风。同时，由于投资渠道狭窄，各种投资者、投机者趁势推波助澜，加剧了房价上涨。
抑制房地产价格上涨的对策措施
在当前错综复杂的情况下，面对多重利益纠葛，抑制房价上涨要以科学发展为主题，以加快经济发展方式转变为主线，加大房地产宏观调控力度，兼顾地区差异性和社会公平性，进一步加大土地供应力度、改善土地供应结构、采取有效措施加快保障房建设，尽快形成房地产业市场与保障性住房“双轨制”发展模式，促进我国房地产业健康稳定发展。
（一）从严格控制土地为有限制放开，改善土地供应结构。土地紧张一直是房地产商借口涨价的理由。造成居民盲目抢购的一个理由也是消费者感觉土地供应趋紧，地价在不断上涨。因此，要继续加大土地供应，加强用地结构管理，消除土地供求矛盾。一是对房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。二是加大对土地违法违规行为的查处力度，加快处置闲置房地产用地，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目重点清算和稽查土地增值税。三是加强结构管理。要求地方政府尽快编制和公布住房建设规划，严格落实保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，进一步增加有效供应。
（二）改土地供给量控制为利用率控制，切实推进集约用地。一是对住宅规定容积率和楼层高度。应根据经济发展水平、城市发展水平和发达程度，规定容积率和建楼高度，让新建住宅向空中发展，限度节约土地。如发达省市新建住宅不得低于30层，一般省会城市不得低于20层，县城不得低于10层，强化容积率控制，不符合条件的不能通过城市建筑施工规划审批。二是加强工业用地管理，分行业制定投资用地率。要严控开发区设置和工业用地审批，迫使工商业建筑也向空中发展，尽快扭转工商业用地的严重浪费行为。
（三）进一步加强差别化住房信贷政策落实，有效抑制投资性、投机性购房行为。一是充分发挥信贷政策抑制不合理住房需求特别是投资投机性需求的作用。要加强对商业银行的监管，提高差别化信贷政策落实力度。对于房价过快上涨的城市，地方政府应果断采取包括限购政策在内的临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。二是严厉打击商品住宅销售环节中的各种违规行为，加强信息公开透明，减少房地产商利用虚假信息制造房价上涨假象盈利空间，引导居民理性购房。
（四）加强持有交易环节管理，提高住宅使用率。当前，交易和持有成本低是造成投资性、投机性购房的重要原因，这一方面推高房价，另一方面造成大量的住宅浪费。因此，进一步加强对闲置住宅管理、增加持有成本能有效抑制房地产价格。应加快房产税推进步伐。在上海、重庆等城市试点的基础上，力争“十二五”期间在推开。加强房地产闲置和交易环节管理，住宅包括旧住宅和新购住宅一年内不入住使用的征收住宅闲置税，切实落实二手房营业税管理制度，限制住宅投资行为。
（五）改革土地出让收入的管理体制，提高保障性住房政策执行力。一是加快推进土地收入管理体制。在积极推进将土地转让收入列入财政预算管理的同时，要加大财政体制改革力度，进一步规范中央和地方在财权与事权分配方面的关系，解决目前比较突出的中央出政策、地方出资金的问题，从根本上解决地方政府不再过度依赖“土地财政”解决问题。进一步规范银行的信贷行为，加强地方政府融资平台管理，有效消解地方政府运用“土地财政”的外在支持力。二是加快推进住房保障体系建设，坚持房地产领域的市场与保障“双轨制”、“二元制”发展方向，尽快形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。要提高政策执行力、落实力，通过政绩考核、土地出让金一定比例用于保障房建设强制性管理、保障性用地占用地规划比例管理等措施，确保保障性住房建设计划全面完成。（作者系人民银行郑州中心支行行长）
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