[摘要] 2010年，中国楼市在调控中谢幕，2011年的房地产市场随即面临多重考验。房产税、新国八条、加息等新一轮调控后，后续市场将面临哪些不确定因素？未来市场将何去何从？房企如何抢占二三线城市发展先机？
背景：2010年，中国楼市在调控中谢幕，2011年的房地产市场随即面临多重考验。房产税、新国八条、加息等新一轮调控后，后续市场将面临哪些不确定因素？未来市场将何去何从？房企如何抢占二三线城市发展先机？以共商“房地产与城市可持续发展”为主题的世界华人不动产学会2011年会将于4月1-3日在中国杭州黄龙饭店隆重召开，本届年会由世界华人不动产学会、浙江大学及杭州市人民政府主办，届时，近500位来自世界各地的华人不动产学界、政界、业界、媒体界等人士将与会。为此记者联系采访了成全机构研展部范蠡。
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搜房网：您认为今年的两会对房地产市场给出一个什么样的信号？房地产接下来几年将会怎样发展？2011年楼市在价格、成交量方面分别会出现什么样的变化？
范蠡：收紧货币，坚持调控，大力发展公租房。首先，针对商品住宅的调控政策不会马上结束，房地产在十二五期间的政策环境将由之前的积极转向消极；其次，货币政策在可见的时间内将持续收紧，多次加息、调准的概率仍然较大，资本密集型产业都将面临考验；同时，保障房将取代商品房成为政府扶持的对象，大建保障房，依旧可以满足建筑、建材等行业的需要并解决就业，在民生上也展现出更积极的信号，政府对房地产市场的依赖程度在很大程度上降低。
搜房网：十二五期间政府大力增加保障房建设，两会中也频频提及保障房体系，您认为保障房对商品房市场能否起到在房价稳定作用？我们国家的保障房体系建设还有哪些路要走？
范蠡：个人认为2011年保障房将与商品房争夺资金、劳动力和原材料。在保障房建设上，地方面临1.4万亿的资金缺口，这会使本来就有限的新增货币进一步紧张，为了筹集资金，地方政府势必增加土地供应，在土地一年内开始开发的政策下，开发商的资金将进一步消耗。同时，建设保障房还会促使劳动力和原材料市场供需发生变化。因此，资本、人工和原料的价格将上涨，商品房成本提高，在售价和融资受到调控的大背景下，开发商将面临更加沉重的成本压力，资金链也会更加紧张。
同时，2012年开始保障房开始争夺中低端市场，最终将使商品房走向纯改善型。保障房作用主要随着量的积累而显现，初期由于房源、资金短缺，出现权力寻租和质量问题难免，如“十二五”财税改革落实，即财税分配体制开始向地方倾斜，地方政府的财政危机得到缓解，保障房建设将驶入快车道。总体而言，由于“3600万套”已作为“十二五”建设任务派发，基本会得到落实，因此房地产市场将会因保障房而迎来变化。
搜房网：万科等大型房企纷纷转向绿色环保住宅开发，您认为绿色住宅会否成为未来房地产产品的发展趋势？
范蠡：偶遇商品房市场将走向改善型主导，改善型客户一方面注重产品品质、文化，对环保的关注程度也大大超出刚需客户，因此绿色住宅今后很可能成为标准配置，而不是特色产品。
搜房网：今年的政策背景下，房企要保持可持续发展，应如何应对和布局？城市化进程中，房企应该承担着怎样的社会责任？
范蠡：房企接下里目标应该是投资三四线城市，主要是没有限购的城市，还包括处于发展起步阶段的中西部地区；同时促使业务多元化，高低端搭配，商住搭配，有利于规避风险；而考虑到后期取得贷款难度加大的风险，企业要缩短投资战线，降低负债比率，注重投资效率，项目贵精不贵多。
搜房网：2011年房产税风潮来袭，市场观望氛围浓重、购买力全面限制，如此背景下，不受"限"的商业地产是否迎来新机遇？
范蠡：会，由于流动性仍然过剩，通胀预期依然存在，投资将会从住宅市场退出，转向股市和商业地产。商业地产近两年将出现爆炸式增长。但是由于国民消费水平很难同步提升，比较担心商业地产因超前发展出现泡沫，届时众多经营不善的商铺会冻结大量资本，如果货币紧缩政策效力显现或者欧美开始执行退出政策，社会资金将面临更大的缺口，不排除造成资产价格大幅下跌。
搜房网：世界华人不动产学会年会其中一项内容是评选能代表中国主要城市的房地产项目，那么在您的观念中，怎样的项目或产品称得上标杆作品？
范蠡：拥有的品质和完美细节，并在人文层面上有所贡献的产品。
搜房网：全球经济进入复苏期，对于中国房地产来说，有怎样的机遇？您认为对于中国来说，哪个国家的房地产发展模式更具有借鉴意义？
范蠡：新加坡，住房双轨制的完美体现；其次是德国，住房公共制度完善，次贷危机下经济发展的西方国家。
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