[摘要] 中国房地产市场波诡云谲，在当前楼市政策日益趋严的背景下， 2011年上半年苏州楼市的走势尚不明朗，还存在着诸多的"不确定性"，无论是从开发商、购房者还是政府来看，面临的压力也是前所未有的。
盛承懋
中国房地产市场波诡云谲，在当前楼市政策日益趋严的背景下， 2011年上半年苏州楼市的走势尚不明朗，还存在着诸多的"不确定性"，无论是从开发商、购房者还是政府来看，面临的压力也是前所未有的。
对于开发商而言，苏州限购的横空出世，这对市场本身就是一种冲击，而外加政府对房价调控的决心，规定自房价公布以后年内不得提价，这些都无形中给开发商增大了销售压力。在这种环境下，开发商除了要关注自身的楼盘价格，还要关注周边楼盘价格的动向，过高或者过低都容易降低自身的竞争优势。而新国八条、加息、限购等一系列新政的轮番轰炸都让开发商们对楼市后期的走势存在诸多的疑问，后期房价是涨还是跌？存款准备金率是否继续上调从而导致银行贷款的投放量的进一步减少？央行是否会把再次加息提到日程上来？这些关乎房产市场发展的每一根"弦"都挑动着开发商们的神经。温总理在两会期间也强调，地产商也要有道德血液。未来的苏州市场，开发商们抑或会理性地静观市场变化再做策略调整。
而作为买方的购房者，最关心的仍是房价问题，而面对如今房地产市场发起的重重攻势，购房者选择何时出手成了最有难度的问题。而此前央行的几度加息，外加限购、限价的连环夹击，都对苏州的房产市场产生了一定的影响。目前仍有不少购房者对房价下行存在一定的预期，因而在多重谜团未解开之前，购房者们绝大多数还是采取"一动不如一静"的策略，根据目前的态势初步推测，今年的金三银四的成交量较往年也会有大的起伏，预计前期的购房高峰的显现可能要等到今年5月前后，由此可见，整个市场对于苏州楼市目前的购买力也很难做出一个明晰的判断。
政府作为调控政策的实施者，也面临诸多的不确定性和挑战。一直以来土地财政问题强调"变"，但未来土地市场跟房产市场发展的关系还尚未有一个完整的定论。今年1月份的土拍正是一个很好的体现，当日多号竞拍成功的地块价格不菲，虽然前期苏州也有不少地块进入拍卖议程，而后期随着市场形势的变化又将对土地市场作何规划我们无从得知。此外，针对实现房价调控的目标一事，对于地方政府也是个新鲜的考验。政策也难免会左顾右盼，依据GDP的发展水平以及当地百姓的收入水平，所调控的房价不宜过高也不能过低，房价就好比一头"脱缰的野马"，过紧或者过松都会产生一定的影响，同时对政府来说也是一种压力。
针对后期苏州限购政策的延续问题，综合多种因素推测，后期有望松动或作相关调整。首先在时间上，预测限购或将持续到2011年全年，可能会在中央提供的保障性住房大量释放后，限购政策会有所松动甚至取消。倘若政府考虑到苏州限购的"本地禁三外地禁儿"对改善型需求抑制太大而引出了背后一系列的问题，诸多外地人才流失，普通百姓的幸福生活指数下降等难题时，或许采取像部分城市提出的"卖一买一"调整政策也不失为明智之举。苏州市场在限购刀下能否持续发威？后期能否有相关的变动"对策"出台？这些话题在一段时间内将引发了业内的诸多遐想。
（作者系苏州科技学院房产研究所所长、苏州房产协会副会长）
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