[摘要] 12月8日，苏州将迎来下半年单次挂地规模最大的一次土地竞拍会。据搜房网数据监控中心统计:此次竞拍会共计推出46宗地块，总出让面积达到166.3万平方米，其中住宅类用地16宗，商业用地30宗。如地块全部出让，至少可揽金86.96亿元。
12月8日，苏州将迎来下半年单次挂地规模的一次土地竞拍会。据搜房网数据监控中心统计:此次竞拍会共计推出46宗地块，总出让面积达到166.3万平方米，其中住宅类用地16宗，商业用地30宗。如地块全部出让，至少可揽金86.96亿元。
46宗地块逆市挂牌 吴中区占6成
从推地区域来看，吴中区占据21宗位列榜首，总供应面积为102.6万平方米，占整体推地量的61%。其次为相城区，推地12宗总量为44万平方米； 高新区推出8宗地块总量为36万方 ；平江区推出3宗商业用地，总量约3.6万方；工业园区与沧浪区各推出1宗地块试水。
此次土地出让，新兴、周边城镇区域推地比较活跃，而中心城区或热点板块的地块相对较少。此次供应的吴中区地块多分布在经济开发区、临湖镇、胥口镇、甪直镇、东山镇 、光福镇、太湖国家旅游度假区等周边区域；而推地量第二的相城区，也多分布在渭塘镇、阳澄湖镇等区域。
46宗地块各有亮点，也不乏地段不错的好地。位于吴中经济开发区通达路东侧、通湖路北侧的苏地2011-B-40号，占地面积12万方，是此次出让面积中的宅地。位于高新区狮山街道信达光电东、玉山路南北两侧的苏地2011-B-81号，是一个综合体项目，位置临近中梁香堤，算得上高新区主城中心的不错地块。
“从出让楼面起报价来看，相对平稳；而且地块多为新兴、城镇板块，开发处于起步阶段地价也相对实惠!”业内人士分析道，“眼下的市场，对土地还有多大的承受力吗？如果说往年楼市是“土地为王”，今年楼市无疑是“现金为王”。但也有部分房企认为下半年是抄底低价，扩容土地储备的好时机。”
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商业地块占7成 推地区域呈现“普遍撒网、重点培养”特性
本年度最后一次土拍，依然沿用着今年以来商业用地“担纲主演”的“剧本”，从推地量上看，商业用地对住宅用地有着压倒性的优势，占总推地数量的70%左右。而推地区域则呈现出“普遍撒网，重点培养”的特征。
“普遍撒网”——批发零售用地散落在吴中区、高新区、相城区的各个乡镇和板块中，包括胥口、东山、光福、渭塘等。从土地面积、起报单价等参数来看，这些乡镇的地块不是很突出。“重点培养”——高新区枫桥板块、吴中区越溪板块由于推地数量在2宗以上，且地块所处位置较优越，成为本次土拍的“重点培养对象”。
此外，平江区火车站北广场以东的2宗批发零售和商务金融用地（苏地2011-B-36号和苏地2011-B-37号），其特殊的位置必定会引来多方的关注，但是在未来项目销售比例上的约束，也为这2宗地块的前景增添了不确定因素。
“落榜生”自降身价再考 枫桥板块成高新区排头兵
既6月23日推出4宗商业用地之后，高新区枫桥街道此次再推5宗，其中2宗为6月流拍的“落榜生”。在拍卖公告中可以看到，苏地2011-B-74号地块和苏地2011-B-78号地块相比6月的土拍，都提高了建筑密度、降低了起报单价，可见政府想将这两宗地块“嫁”出去的决心。高新区将枫桥街道作为“退二进三”的排头兵。
其中，苏地2011-B-74号地块位于马运路南、长江路东，面积逾4万方的25号地块，总建筑面积超10万。在6月23日土拍中起报价为13552元/㎡，此次降低到10200元/㎡，建筑密度也提高了5个百分点。该地块对面即为麦德龙超市，商业配套和居住群都颇为齐全，且处于交通要塞，此次卷土重来，希望“考出佳绩”。
另一位“落榜生”此次的编号为苏地2011-B-78号，在6月23日的大型土拍中流拍，当时起报单价为7120元/㎡，此次降低到5445元/㎡。该地块位置稍北，位于枫桥街道最北面，与金阊新城的白洋湾地区隔京杭运河而相望，再往北便是浒墅关辖区。从地理位置来看，此区域正是衔接高新区南北的要塞，拥有较好的物流交通基础，通往城区各个方向都比较方便。值得一提的是，在用途这项参数中，78号地块做了详细的说明，特别注明了酒店和专业市场。
枫桥街道其余三宗地块，75号、76号、77号地块都在金科王府和鑫苑国际城市花园附近，鉴于土地面积、用途等参数综合考量，搜房分析师认为，这三宗地块准入门槛不高，适宜发展社区配套商业。
石湖越溪板块商服配套“快马加鞭”
本次土拍，石湖越溪板块两幅商用性质地块颇为让人关注，分别是苏地2011-B-42号和苏地2011-B-43号。从地理位置来看，两地块位置均位于吴中大道附近，周边有招商小石城、新城金郡、首开.国风华府、越湖家天下、越湖名邸、石湖华城、水岸清华、现代园墅等三百多万方大型高端住宅区密集环绕。两幅地块均属于目前比较热门的石湖越溪板块。本次商用地块的推出可以看出邵昂路板块在住宅项目大量开发后，对商服配套的需求日益增加。
在美田房产于2010年初拿下苏地2010-B-44号地块并于今年推出了美乐城这一区域内商业综合体。而即将与12月8日进行的土拍再推出两幅商用性质地块，可谓带动了越溪板块商服配套的建设进程。在这两幅地块中，苏地2011-B-43号地块曾在6月23日土拍中出现，在开拍前由于规划变更收回。地块面积略有缩小，单价有小幅下滑，而其性质有部分可分割销售变为可以分割销售，本次规划的变更也提升了地块的投资价值，预计将在土拍现场成为房企争夺的焦点。
尹山湖板块悄然崛起 商住协调发展
作为年底收官前的一场大型土地拍卖会，本次土拍中尹山湖板块推出的一副大型住宅用地苏地2011-B-40号关注度，其总面积达120653.9㎡，预计将建成多层住宅。之前被苏州房地产界所关注的尹山湖板块本次再次推出大幅住宅地块。
而在大面积住宅用地推出的同时，在12月8日的土拍中，尹山湖区域还推出了苏地2011-B-41号批发零售和城镇住宅用地，此地块与2011-B-40号地块分立尹山湖的东西两侧。而在明年斜港大桥通车打通东环南延的快速通道后，尹山湖板块的价值提升让人值得期待，尹山湖板块之前除尹山湖商业广场一家商业项目外，本次苏地2011-B-41号商住结合地块的推出也将丰富区域内商业配套。
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四大外扩区域齐发力 成此次土拍“主角”
不难发现：此次土拍推出的地块中，一方面：热点区域及板块的土地推出量偏少，这从一定程度上降低了土地成交价。在多数开发商现金流不是特别充足的现实情况下，更多地可以满足开发商储地的愿望；另一方面，此次土拍推出的不少土地呈现“外扩”的趋势。根据搜房网数据监控中心调研显示：推出的46宗地块中，吴中经济开发区、太湖旅游度假区、阳澄湖度假区、渭塘乡镇这四大区域成为此次土拍新兴板块。
外扩区域一：吴中区外围城镇齐发力 环太湖购房圈低密度住宅用地抢滩
随着中心板块土地的日益稀缺，吴中区近年来推地节奏虽然依旧很快，但出让的大多地块已转向外围城镇。继年初1.7大型土拍之后，吴中区此次又出让了包括胥口镇、甪直镇、临湖镇、光福镇在内多宗城镇地块。
住宅生力军后 胥口终添商业配套
犹记得年初土拍现场，胥口一举推出苏地2010-B-62号、苏地2010-B-63号两宗纯住宅用地，最终63号地块由胥口市镇开发建设有限公司以1.71亿元竞得，溢价162%，楼面价6406元/平方米。胥口市镇开发建设有限公司王伟忠当即表示，胥口市镇拿地，欲打造科技环保节能社区。而62号地块则被江苏亿城地产有限公司一举拿下，溢价113%，楼面价4399元/平方米。如今，近一年过去，亿城天筑已然腾空出世，将推出26幢高层小高层房源，面积135-197平米共四种户型，预计12月开盘。
时近年底，胥口镇终于为其住宅地块新添商业配套。据了解，此次出让的苏地2011-B-49号地块位于吴中区胥口镇孙武路与茅蓬路交界处（东欣路东侧、 新峰路南侧），用来建设加油站。可以想见随着住宅用户的相继入住和落户，加油站显然已经成为城市生活中不可或缺的配套之一。
另外一宗批发零售和文体娱乐用地苏地2011-B-50号地块，位于吴中区胥口镇苏福路南侧、一箭河东侧，体量占到114997平米。近两年来，苏福路周边新开发了多个住宅项目，尽管之前也有很多小型商业，但如此规模的商业综合体实属少见。在商业地产日益走俏的市场形势下，相信此地块还是会有多家开发商倾心于此。
甪直镇住宅商业相继出场
笔者了解发现，甪直镇同样在年初出让过一宗总面积为27034.5的住宅用地，由屈林旺个人以总价14500万元、楼面价4876元/平竞得，地块位于育才南路西侧，容积率《1。而此次推出的住宅地块苏地2011-B-52号则位于吴中区甪直镇育才路西侧，相比之前的低密度产品，楼面起报价3000元/平，此地块容积率为≥1.2≤1.5，预计会建设成为多层社区；且面积略小，总面积为24232.8平米。
另外一宗批发零售和商务金融用地苏地2011-B-51号地块，位于吴中区甪直镇鸣市路南侧、浦澄北路西侧，面积为16660.4平米，预计将打造称小型商场。地块周边已开发过的住宅产品包括汉泰纯园，目前在售二期，户型面积为87、115平的二房和三房，均价8500元/平左右。
51号地块周边仅有苏杭时代大卖场综合商场、甪直集贸市场、达盛路菜场及小型便利店，地块项目建成后定会带来全新的商业氛围，让周边住户有更多选择。
临湖镇、光福镇添住宅新丁
临湖镇一如年初土拍，推出一宗纯住宅用地，苏地2011-B-54号位于吴中区临湖镇环镇路东侧、公园路南侧，面积85367.2，容积率≤1.3，楼面起报价2077元/平。年初参与竞拍临湖镇住宅地块的单位和个人共有七家。最终2010-B-64号地块被杭州京庐实业以1.41亿竞得，溢价122.8%，楼面价3621元/平。据了解，京庐实业首次进驻苏州，目前地块还未规划。
地块周边拥有的核心生活配套包括太湖人民公社、太湖菱湖渚公园、两万亩沿太湖生态森林、五星级温泉会馆、2.5公里渔文化长廊、1500亩太湖水景湿地公园等生态配套以及待建中的临湖商业街。目前临湖镇开发的项目多以低密度住宅为主，已开发项目包括水路十八湾，项目定位为江南新派中式别墅。
一段时间以来，因为中国工艺文化城项目颇具关注度的光福镇此次也拿出了一宗纯住宅地块，苏地2011-B-60号地块位于吴中区光福镇苏福路北侧、邓尉山东侧，占地面积为56224.8平米，＞1.0≤1.2的容积率预计建成联排别墅或多层低密度住宅产品。地块距离在售的中式联排别墅社区和售完的上层9号均非常近。地块举光福塔、邓蔚山，距太湖10，到市区30，附近配套包括光福中心小学附属幼儿园，光福中心、光福中心小学，迎客隆超市、上海华联超市等。
近年来，历史文化名镇甪直、江苏省历史文化名镇光福以及“中国民间艺术之乡”胥口、甪直，发展得均十分迅速。随着多宗住宅和商业地块的推出，未来吴中区定会更多元、更全面的发展。
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外扩区域二：阳澄湖生态旅游度假区 商旅配套再升级
苏地2011-B-69号位于相城区阳澄湖度假区百溇路南、阳澄湖西，住宿餐饮用地，主要是为完善 阳澄湖生态旅游度假区的旅游住宿配套。
从2011年6月23日一宗位于相城区阳澄湖度假区中横路北、百溇路东地块——苏地2011-B-22号 地块，当时起报价是1200元/平方米，苏州相城区阳澄湖旅游发展有限公司以底价10163万元成 交。那么此次69号地块，起报单价为5362元/平方米，届时或许也将被旅游公司拿下。
阳澄湖生态休闲旅游度假区，以阳澄湖中的“美人腿岛”和“莲花岛”为载体，在保护原生态的同时开发休闲旅游业。目标建设集观光、休闲、度假、商务、会议、健身于一体的与国际接 轨的度假区。近年来，苏州政府在打造旅游景点的过程中，不断推地完善度假区的商旅配套， 把阳澄湖度假区建设成为高品位的生态旅游区，发展苏州旅游经济。
两宗商业地块助力阳澄湖镇现代商业圈建设
苏地2011-B-70号和苏地2011-B-71号均位于相城区阳澄湖镇，两块地，周边项目比较少， 目前只有聆湖庄园和高速地产地块。
再次回到2011年6月23日土拍，位于阳澄湖镇环湖北路南的苏地 2011-B-20号、21号两宗城镇住宅用地都惨遭流拍。此次12月8日即将推出的两宗地块主要还是以商业用途为准。
阳澄湖镇历史悠久、人杰地灵，环境优美；水路交通便利、区位优势明显，沪宁高速，苏 嘉杭高速、苏州绕城高速穿越而过，形成“一枢纽三互通”交通格局，区域内任何地方5上 高速，15可达京沪铁路以及建设中的京沪高铁苏州站，2交通圈内拥有无锡国际、上海 虹桥、上海浦东、南京禄口等机场。
阳澄湖镇在经过改革开放30多年以来，经济持续健康发展。在政府的支持下，逐渐成为苏州和 上海的“后花园”。在政府综合改造规划中，2011年中心镇区内将以商住房开发建设为重点， 凭借丰富的旅游资源，完善生活配套和商业配套。
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外扩区域三：太湖度假区商业配套升级 旅游业与房地产业捆绑发展
位于古城苏州西侧15公里处的苏州太湖国家旅游度假区凭借绝佳的山水风景、宜人的气候风光以及密集的文物古迹，成为越来越多人心目中的理想旅游胜地。近年来，随着度假区的不断开发成熟，旅游业亦呈现出越来越盛的态势，商业氛围愈加浓郁。
本次土拍中，苏地2011-B-55号地块和苏地2011-B-56号地块均位于苏州太湖国家旅游度假区内，相距不远。55号地块位于胥香路西侧、孙武路南侧AB地块，用于住宿餐饮、批发零售和商务金融用地；56号地块位于香山北路西侧、北塘河北侧，用于批发零售用地。目前，太湖周边已经汇集了众多成熟的房地产项目以及待开发地块，往南沿湖项目包括太湖黄金水岸、华丽家族太上湖、太湖纯水岸、太湖天城、太湖城仕高尔夫酒店公寓等，往东包括香山里、岚山别墅等，房地产业发展日益完善，这两宗地块的开发建设也将使得区域内的商业配套进一步升级。
东山镇展露头角 商住两用地块凸起
东山镇是位于太湖东麓的一座湖中半岛，三面临湖，一面连陆。在本次土拍中也推出三宗地块，其中位于木东路西侧、责锦路北侧的苏地2011-B-57号地块为纯住宅用地，位于环湖路南侧、新开河北侧的苏地2011-B-58号地块为批发零售用地，位于环湖路南侧、山水路西侧的苏地2011-B-59号地块则为批发零售和城镇住宅用地的综合性地块，该地块又被分割为A、B、C、D、E五个小地块，从三宗地块的性质可以看出，镇上将开展大面积的扩建。
从目前东山镇上的拿地情况来看，已有两宗待开发地块，一宗是杭州京庐实业地块，一宗是瑞基东山项目地块，本次土拍中三宗地块的加盟也将让整个半岛热闹起来，环太湖购房商圈更为完备。东山镇作为国务院首批公布的重点风景名胜区太湖风景区十三大景区之一，此次推出多宗商贸地块，对于太湖旅游度假区的商业氛围形成打下了良好的基础。
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外扩区域四：相城发展扩边渭塘 住宅商业版图渐趋完善
渭塘镇依托相城区城市化建设的快速推进，区位优势更加明显，以珍珠湖为中心的市镇新区初显芳容，北部创新工业园，南部民本工业园，西部渭西工业园初显规模，东部盛泽湖休闲度假区初露端倪，潜力巨大。在此次土拍中，渭塘镇共有3宗地块参与12月8日的土拍，分别为苏地2011-B-66、67、68号。
渭塘城镇住宅用地版图趋于完善
规划为城镇住宅用地的苏地2011-B-66以及苏地2011-B-67分别处于相城区渭塘镇新燕大道南、玉盘路东，以及渭塘镇商苑南街东侧、渭泾塘路北。
两地块皆渭塘镇镇中心，距离有“天下珍珠渭塘先，渭塘珍珠甲天下”美誉的中国珍珠城仅1公里，地理环境优越，周边拥有珍珠湖公园为其增添绿衣，同时配套齐全，银行、邮政局、饭店宾馆俱全，拥有多项商业配套，苏杭时代购物广场、万家购物广场等，且临近金艺百汇广场以及顶峯广场等商业项目。
B67号地块还兼有部分商业地块，用于完善其自身配套。渭塘镇的城镇住宅用地开发并不是很多，如老盘渭塘之星等。此次规划的住宅项目的为渭塘镇的楼盘版图上又添新的一笔，并对于开发渭塘镇的住宅项目具有重要的意义。
相城区商圈体系再次扩边
以商务金融和批发零售为主的两块地分别为苏地2011-B65号和苏地2011-B68号。B65号地位于相城区漕湖产业园永昌泾大道北、小河东，用于批发零售、商务金融用地和住宿餐饮用地，B68号地块位于相城区渭塘镇227省道西，用于加油站建设。
目前相城区主要以活力岛板块万达广场为商圈中心，随着相城区的不断规划发展，整个区域中心不断外扩，楼盘开发范围也相应变大。为了满足住宅生活需要，加快相城区商圈建设被提上课题。因此，这次公开拍卖的2块商业用地苏地2011-B65和苏地2011-B68号必然会带来渭塘镇商业的一个突飞猛进，也为相城区商圈扩大带来了新的契机。新的商业发展，又必然迎来一个新的居住中心，对渭塘镇、相城区乃至整个苏州的经济提供一个新的“亮点”。
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起拍楼面价达6千 专家称国企央企将成拿地主体
在此次46宗地块拍卖中，起拍楼面价的便是2011-B-81号地块，位于高新区狮山街道信达光电东、玉山路南北两侧。其中81号地块的A地块用于批发零售与城镇住宅，占地8284.1平，楼面价达到6000元每平左右；从1.0-1.6的容积率来看，将来会开发成为以别墅、多层、小高层为主的综合性产品社区。B地块占地1.5403万平，起拍楼面价为5800元每平，用于批发零售与商务金融。从该宗地块所处的玉山路来看，目前有新港天都花园、万道尊品、姑苏公馆、新地国际公寓等楼盘在售，作为高新区住宅用地非常集中的区域，81号综合性地块的面市将对高新区中心地块用地缺少的状态得以改观。
除了2011-B-81号地块起拍楼面价达到6000元每平外，此次土拍中，位于平江区人民路东、苏站路北的2011-B-37号地块，起拍楼面价达到5800元每平，成为此次土拍中楼面价不可小觑的地块。虽然占地只有1.1998万平，但该地块周边已经汇聚了中梁天御、天地源平江怡景两大楼盘。此外，美田、港龙置业、万融国际、吴地中心在此均有地块有待开发。而从目前该区域在售楼盘的价格来看，均已经达到10000元每平以上，相信随着楼盘开发进度的加快，该片区的生活配套将逐成气候。
值得关注的是，在此次推出的46宗地块中，占地面积的便是2011-B-47号商业地块，总计达到20万平。位于吴中经济开发区吴中大道北侧、东山大道东侧的47号地块，从建筑用途来看，用于批发零售和商务金融。目前该地块周边已经聚集了石湖华城、水岸清华、越湖名邸、美田玫瑰99等多个小区，相信47号商业地块的拍卖将对该片区的生活配高再添利好。
在综合性用地中，此次土拍面积的便是2011-B-71号地块。作为综合用地面积的一宗，总计达到17.1543万平，位于相城区阳澄湖镇环湖北路南、湘太路西侧，用于批发零售和城镇住宅。加上此次土拍中，阳澄湖度假区推出了多宗住宅餐饮、商务金融用地，相信随着商业配套的日趋进入，将对该区域旅游生态文化城的形成，起到良好的促进作用。
在住宅性用地中，此次土拍面积的便是2011-B-40号地块，也是今年6月23日土拍中流拍的一宗地块。作为住宅用地面积的一宗，40号地块位于吴中经济开发区通达路东侧，通湖路北侧，占地面积达到12.0653平。从容积率来看，在1.2至1.5之间，应该是建别墅、多层、小高层综合型产品。从起拍楼面价来看，达到5000元每平。作为尹山湖这一新兴板块，目前该地块周边已经在售的是保利观湖国际、尹山湖商业广场，而众朗投资、苏州中富、广州凯威、天鸿伟业在此均有地块。
“此次大型土拍主要是年关逼近，为了完成土地出让计划和土地财政本身需要而出让，在拿地开发商中，国企与央企将为主角；在土拍拍卖价格方面，基本上是低价或接近底价成交。”据中指研究院华东区研究总监曹旭东分析道，“推出的商业用地比重明显增加的原因也显而易见，住宅成交量低迷，商业市场潜力依旧被人看好。”
同策咨询研究中心分析经理肖云祥在采访时表示：沉寂已久的苏州土地市场又将再次迎来“土拍”的小高潮。从推地数量上看，本次推地是近期以来的一次，较大的满足因近2个月来低供应量的市场缺位；从类型来看，本次推地以商业综合用地以及住宅为主角，商业综合达31幅，而纯住宅用地9幅，商住用地7幅。这一比例也定下了这次推地的基调。从侧面也可以看出，苏州政府加大了商业用地的推出，意在保证住宅市场用地需求的同时，合理引导房地产市场投资热度转移至商业地产。另外，本次年底的大量推地，其拍地收入也将会促进年底当地财政财政收入，推高经济指标。
肖云祥表示：对于苏州的土地预期，在本次大量推地之后，苏州土地市场应该进入一个平稳推地的时期。从2010年苏州土地成交情况来看，商业地块（204块）成交略多于住宅地块（179块），预期短期内，苏州的推地策略会保持商业用地略大于住宅用地的趋势发展。
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