[摘要] 2011年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用，对市场成交的影响立竿见影。
2011年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用，对市场成交的影响立竿见影。
搜房网日前发布了2011年度的苏州房地产市场年报，对苏州商品房（住宅类）进行了成交分析。
数据显示2011年全年，苏州共成交住宅类房源54528套，较2010年增加7738套，增幅为16.54%；成交总面积为6069046.03平方米，较2010年增加896378.79平方米，增幅为17.33%；成交总金额达559.47亿元左右，较2010年增加44.33亿元，增幅为8.61%；
成交均价方面，截止到11月全年综合均价约为10482.38元/平方米，较2010年上涨523.42元/平方米。（注释：12月住宅成交均价暂未公布，故本报告年度均价统计区间为2011年1月-2011年11月，含保障房，下同）根据住建局公布的数据，不含保障性住房，全市商品住房成交均价1-11月为11245元/平方米，同比增加5.26%。
市场形势：
政策导向型市场严厉调控不放松成交显低迷
搜房网分析，2011年初伊始的"国八条"，随后限购令、限价令、限贷令、加息等严厉政策的相继出台，苏州楼市可谓"冰力十足"。住宅商品房成交全线崩溃，低迷程度直逼08年。
具体来看2011年政策时间表：1月的最后一周"国八条"从天而降，紧接着上海、重庆的房产税落地，3月2日苏州市政府连夜发布限购令细则，本地户口已有套住房的限购1套、停买第3套；非本地户口持1年纳税证明可购1套、停买第2套，限购细则落地成交量急剧下滑。5月28日苏州关于商品房"一房一价"规范新版价目表出台；7月园区公积金政策调整，购房者可选区域更大，园区次中心楼盘受到较大冲击。随后"以价换量"在市场上风行，再加上保障性住房的支撑，成交量有明显回升。
可明显看出去年度成交的三个低谷分别出现在3月、7月、10月，这三个时间段与相关政策规范颁布时间吻合，市场成交对政策反应表现十分明显。
延伸阅读：
2012房地产何去何从 剖析房价和房产税新动向
市场成交情况：
去年上半年先扬后抑下半年保障性住房比重加大
搜房网分析，由于2011年三月苏州限购令实施，上半年限购限贷政策的"紧箍令"，让开发商和购房者都对市场报以观望心态，随着时间推移，迫于销售等各方面压力，开发商开始大唱优惠歌，各种优惠层出不穷，压抑已久的购房需求在3季度有所释放。
另外保障性住房在下半年的成交量有较大体现，也促进了整个市场成交量的回温，从第三季度起对整个市场起到了支撑作用，其中8月楼市成交量2/3的是保障性住房，几乎托起了整个市场。
2011年的"铜九铁十"已经成为了不争的事实，这对期待"金九银十"跑量的开发商来说无疑是一个沉重的打击。最后两个月各开发商全力出击，以"低价"营销为主的销售策略赢得了一定的成交。
全年概况
2011年楼市延续了2010年以来的调控基调，伴随着新政预期的强烈，年初苏州楼市出现了提前繁荣，而后3月份限购令的出台彻底扰乱的市场步调，成交量达到全年，从8月份开始政策性住房开始疯狂跑量，住宅成交高调疯涨，就全年成交表现而言，刨去下半年开始的大量政策性住房，受到调控政策的影响，普通新建商品住宅成交实际成交量不及去年同期发挥。
2011年，苏州住宅成交量中依然是工业园区领先，成交量达17145套，成交面积2031365.08平方米，占市区成交总量的33.47%，但是和前年不同的是今年的政策性住房在园区的住宅成交中占比明显上升。区域内的供应相对充足且产品类型较为丰富，年度内湖东板块的中海国际社区以1400套左右的成交量位居榜首，首开悦澜湾、路劲主场森邻等刚需项目也是全年区域成交的主力，此外就改善型房源而言，集中在一些品质及地段良好的项目上，5月中旬首次开盘的九龙仓时代上城项目凭借良好的品质赢得了市场的认可，而金鸡湖湖景房万科尚玲珑以550套的成交量也表现不菲，一定程度上支持了区域乃至市区整体的房价走势，不过湖东及青剑湖板块内的刚需项目成交领先，对于区域房价也产生了一定的下挫影响。
延伸阅读：
2012房地产何去何从 剖析房价和房产税新动向
吴中区2011年的住宅成交状况较之去年也有一定的提升，12831套的成交量位居园区之后，吴中大道板块、木渎板块是年度内住宅成交发挥的主力军，新城金郡成交过千，招商小石城、越湖家天下也表现良好，随着城西的崛起，木渎板块的楼市也越发受到重视，轻轨一号线的规划更是为板块楼市增值，朗诗绿色街区、合景领峰两大区域成交领先，其次，2011年尹山湖板块也备受关注，保利观湖国际5月底开盘热销全城，九龙仓、首开等品牌房企相继入驻板块，不过整体而言去年区域内的低密度住宅限购后表现低迷，刚需项目一直成交领先。
相城区2011年的整体市场表现较为一般，特别是下半年开始在园区、中心城区等邻近区域出现明年价格调整的形势下以活力岛板块为代表的区域楼市促销力度不够，大盘合景峰汇国际在周边同质化竞争压力下，成交量缩水近600套，而且上半年新开的首开班芙春天及水漾花城年度内只有300、400套的表现，明显发挥有限，但是在政策性住房影响下，区域的年度成交量同比还是出现了近3成的涨幅，均价水平有所回落。伴随着区域高铁新城的后期规划的进一步完善，预计后期北部乡镇板块的楼市会相继崛起。
高新区2011年住宅类房源共成交6548套，较之前年小幅上升，不过基本集中在上半年的发挥，下半年在政策的不断深入影响下，区域楼市与相城区表现相仿，在营销策略方面较为不够激进，所以下半年特别是四季度开始一直表现相当低迷。4月上旬开盘的中梁香堤项目是本年度区域住宅成交的领跑者，总成交量也达到了千套左右，其次主要集中在北新区的刚需项目中，旭辉上河郡、新创理想城及旭辉朗香郡也有一定的表现，而位于狮山路板块的鑫苑国际城市花园从7月中下旬开始调价促销，拉动了项目的快速去化，不过从去年的MAX未来1100多套高位发挥后后，科技城板块在今年的区域楼市中发挥一般，区域今年的推盘迟滞，去库存促销力度不够是影响成交表现的一大原因。
中心城区去年住宅类房源共成交10479套，同比前年增加了29.45%，不过实际是新建商品住宅成交占比不到4成，保障性住房是区域成交的主力。中心城区土地供应有限，商品住宅基本以三个新城为主，世茂运河城在调价促销的引导下维持了千套的发挥，其次金阊新城的南山金城1958也有800多套的发挥，下半年新开的万科金色里程、中梁天御虽然大幅度促销，但是对于区域整体贡献有限。中心城区保障房建设一直较为活跃，而且伴随着更多的政策性住房投入，区域内后期的成交走势仍有走高的趋势。
延伸阅读：
2012房地产何去何从 剖析房价和房产税新动向
2011年苏州每月住宅供求情况
2011年，苏州全市除了1月、2月、8月三个月的供销比在1.0以下外，其他月份供销比均在1.0以上，限购后的4、5月份新房积压相当突出，不断出台的楼市调控使得市场被看淡，整个年度来说新增供应远远超过市场去化速度，所以截止到目前为止新房库存高达540万方左右。
2011年初虽然"新国八条"应声落地，但是限购细则等政策预期强烈，所以楼市出现了淡季反常现象，1、2月两个月新增供应速度落后与新房去化速度，但是自从3月初苏州版限购细则出台后，4月份供销比达到了1.96，政策短期对于市场的冲击巨大，而后到了8月份苏州楼市也提前进入"金九银十"，成交量达到年度，新房去化加速，但是年度供销比居高不下，1.0以上的水平也充分说明市场出现了供过于求，众多的潜在需求转为观望期，影响了年度市场的发挥。
从2011年整年的情况来看，苏州楼市表现疲软，2010年开始的楼市调控使得市场上的新房积压到今年，而且改善型及低密度住宅在限购令去化迟滞，市场中只有部分高性价比项目保持去化，但是看跌心理导致市场中出现了"需求等待"现象。当然，一些区位等条件具有明显优势的小户型产品还是有一定的市场，所以加大对刚性需求中小户型产品供应，在价格方面做出适当引导在2012年的楼市中需加大关注力度。
延伸阅读：
2012房地产何去何从 剖析房价和房产税新动向
2011年苏州每月成交量走势分析
限购对于3、4月份苏州楼市影响甚大，月度成交量远远低于去年同期，而10月份的"铜十"也不及去年的"银十"表现，其他月份成交走势均高于同期，不过保障房在去年的楼市中占比较大，因此新建商品房和去年相比还是有一定的下滑。
2010年底楼市管控已经启动，市场上已经出现了一定的跑量现象，到了2011年上半年，调控密集，所以整个上半年成交走势相对低平，而下半年开始在政策性住房的影响了出现了和去年同步调的高位发挥，不过市场的"虚假繁荣"充分说明了在国家大力号召了，保障房等安居工程日渐投入，所以2011年下半年在普通商品住宅表现不景气的形势下，政策性住房对于成交走势的稳定起到了关键性作用。
2011年少了投资、投机以及部分改善型需求，普通商品住宅方面中高端市场表现低迷，工业园区、吴中区环太湖板块内的低密度住宅等去化缓慢，在层层深入的楼市调控下，传统销售旺季不去不复返，年度内楼市呈现了"头轻脚重"的发展态势，部分刚需项目诸如中海国际社区、新城金郡等在大环境不好的形势下依然表现突出，但是偏远乡镇板块内的项目由于没有有效促销手段引导，所以成交状况并没有很好体现。同时，针对限购后苏州楼市具体表现，可以看出改善与投资性需求在目前苏州市场需求中占有重要地位。
延伸阅读：
2012房地产何去何从 剖析房价和房产税新动向
2011年苏州成交均价走势分析
从2011年苏州住宅成交前十一个月的均价走势来看，前三季度均价水平基本都高于去年同期水平，而从四季度开始，在市场中优惠幅度的放开，部分楼盘出现明显的调价促销，同时大量的政策性住房影响下，苏州住宅成交均价出现回落。从12月份开始，伴随着一些改善性住房的放量，苏州住宅成交均价开始上扬，月度均价升至万元以上，综合来看，2011年苏州住宅成交均价在10000-11000元/平方米之间，较之去年上涨5个百分点左右，房价过快上涨速度得到明显遏制。
上半年，苏州市场基本表现平稳，但是随着行政与经济双紧政策持续发力，购房者陷入深度观望，多数开发企业项目去化困难，回笼资金压力较大，下半年开始苏州楼市中的优惠逐渐放开，团购、起付、起价、降价赔付、调价……不断升级的优惠跑量策略相继出现，苏州房价上涨压力重重，从11月份开始苏州房价年度内首次跌破万元，虽然苏州房地产市场发展较为健康，但是在供需矛盾突出的形势下，房价仍然出现了一定的回落调整。
从2011年苏州楼市的整年走势来看，一季度基本处于需求多元化阶段，而从二季度开始改善与投资性需求难以释放，刚需及城镇低收入需求主导市场，政策的压力使得房价上涨势头受到压制，年初首场大型土拍之后，二级市场的资金紧张开始波及土地市场，低价成交与流拍地块大幅上升；年底，中央经济工作会议政府相关部门再次强调明年楼市调控不放松，房产税试点有进一步扩大化的可能，所以明年的楼市依然面对严厉的调控。
延伸阅读：
2012房地产何去何从 剖析房价和房产税新动向
2012年 楼市预测
2011年的楼市调控政策一定的程度上会促使开发企业后期积极调整产品定位，主动迎合市场需求，不过吃紧的调控下2012年楼市发展态势如何需要进一步观察
，楼市调控继续，房产税试点或将扩大。经过2011年严厉的调控之后，和其他城市一样，调控效果在苏州楼市中也得以体现，但是短期内如果政策取消，市场中积压的大量改善及投资性需求可能爆发，房价在需求升温下很有可能出现反弹，所以为了进一步巩固目前的调控成效，中央相关部门也表示明年楼市调控继续，而且为了引导与规范消费，房产税试点明年也有迎来扩大化的趋势。
第二，量价进一步回落调整。2011年在不断吃紧的政策下，苏州楼市量价已经出现明年的调整，但是针对目前的高存货与需求不旺的市场表现，预计明年上半年苏州楼市依然很难走出低迷的困境，促销跑量有可能进一步升级，而且就目前万元左右的房价而言，后期仍有一定的下调空间，中下户型的刚需产品在今年的上市量有增量的可能，但是在房价没有"见底"前，需求一时很难回归，因此预计明年上半年量价很难走强。
第三，政策保障性住房供应加速。2011年受到政策的影响，政策性住房在年度成交中已经有明显贡献，后期随着调控力度的进一步深入，保障房建设将继续成为市场中关注的焦点，虽然政策性住房限价，投资汇报率较之普通住宅较少，但是稳定的销售对象对于收紧的政策下一些欲盘活现金流的房企而言仍有较大吸引力，后期不排除有更多的房企参与到保障房建设中，所以针对城镇低收入群体的政策性住房在明年市场中的占比有进一步增加的趋势。
第四，商住用地供应均衡化。随着住宅市场的投资效益被淡化，但是由于商业地产特有的风险，所以不少投资性需求并没有快速转移到商业地产中，虽然年内最后两场大型土拍中商服用地供应有加速的迹象,但是随着房地产市场的日益成熟，商住捆绑式发展模式日益突出，虽然苏州商业地产仍有很大的发展潜力，但是在住宅市场表现低迷的形势下，商业地产短期内很难出现好的发展态势，今年政府在土地供应上会根据市场的需求表现商住均衡化供应.
第五，城市外拓发展，乡镇板块楼市升温。随着苏州城市化进程的进一步发展，城市扩张效应在楼市中表现突出。一方面，城市中心的闲置土地资源日趋紧张，需要向城市边缘扩展，另一方面随着苏州城市道路及轻轨建设的发展，相对偏远的乡镇板块日益融入城区生活圈，而且从2011年苏州几场土拍中土地供应状况来看，诸如城西板块、浒墅关板块、渭塘等乡镇板块内的土地资源供应活跃，而且不少一线品牌的房企也相继落户一会一定程度上带动后期的板块效应。
后市预判及专家建议
据搜房网数据监控中心统计，2012年苏州全市共有约290个项目（普通住宅、别墅、商用）入市，包括在售老盘约250个和待售纯新盘40个左右。存量和推新量共计近10万套房源角逐2012年房地产市场，其中住宅约6.3万套，占比63%，别墅7000套左右占比7%，商业近3万套占比30%，总量创历史新高。高库存量是否会拖累2012？但毫无疑问的是买房市场的到来、房屋回归居住属性的时代将越来越近。
限购令背景下，开发商竞争的压力倍增，如何扩大自身的客户面，是当前最核心的生存之道。只有找准自身项目的特点，做出差异化有竞争力的产品，精准定位，才能获得市场。一味的降价带来的可能是声誉的受损，对客户心理的影响也很大，在弱市情况下，现金流一定是开发商的首要问题，但也不能放弃了客户的信心，可以调整产品结构，实时推出一些特价房或团购加大促销力度，即不影响前期购买客户信心，又可以增加难销户型的趋化，可以做到维持一定平衡的资金计划，平稳度过这一时期。
延伸阅读：
2012房地产何去何从 剖析房价和房产税新动向
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
