[摘要] “低迷”、“冷清”，似乎都不足以形容2012年第一个月房地产市场的状况。不仅各地楼市成交量创下几年来新低，土地市场溢价率比去年同期也有较大降幅。
“低迷”、“冷清”，似乎都不足以形容2012年个月房地产市场的状况。不仅各地楼市成交量创下几年来新低，土地市场溢价率比去年同期也有较大降幅。
2日，中指研究院发布的“中国300城市土地市场交易情报”显示，2012年个月，300个城市土地平均溢价率2%，较上月下降2个百分点，较去年同期减少29个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率2%，较上月减少2个百分点，较去年同期减少35个百分点。
鲜的一个案例是，1月31日，广州2012年幅出让的地块——广州南站BA0501077商业用地，因只有一家开发商报价参与竞逐，最终以2.17亿元的底价成交。
溢价率下降伴随的是土地流拍增加和成交量下滑。1月300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%，同时受春节假期影响，环比也有明显降幅。
持续的房地产调控所带来的住宅市场冷清也传导到了土地市场，再加上开发商资金状况的变化，使得开发商对于拿地普遍谨慎。
一位不愿透露姓名房地产企业负责人去年在接受采访时告诉记者，去年一整年该企业都未出手拿地。他说，开发商之所以谨慎，主要就在于金融政策使得开发商没有多少资金去拿地，再加上限购、限贷，以及成交惨淡，开发商资金回收出现困难，现金流流动不起来，因此对于土地有心无力。
去年，银行业向房地产持续收紧，一方面是因为抵御通胀,信贷政策持续收紧,另一方面，对银行来说，房地产贷款的风险也在加强。
去年9月份的一个论坛上，城市商业银行资金清算中心理事长王世豪就直言，房地产行业20万亿元贷款，已成为中国银行业的一颗“地雷”。接下来开发商必须要到别的地方去拿钱。
因此，银行贷款应声下滑。央行公布的数据显示,2011年全年房地产累计新增贷款共1.26万亿元,较前一年下降38%。
进入2012年，房地产调控政策预期依然是从紧，因此开发商的拿地热情也并没有随着新年到来而有所上升。
不过另一个值得注意的趋势是：随着土地流标增加，土地溢价率的持续下降，土地的评估价开始有所回归。
比如，2011年11月23日，北京市土地整理储备中心发布公告，称对顺义区和平谷区两宗地挂牌起始价进行调整，调整后的挂牌起始价相比之前分别下调了8.3%和15%。
上述企业负责人告诉记者，目前该企业已经开始考虑拿地，也在做一些地块竞买的前期准备工作。他们的拿地策略是：若地块评估价合理，则坚持底价成交原则。
该企业目前关注的地块主要在二线城市，这也和目前土地成交形势吻合：从各地成交情况来看，开发商在北京等一线城市拿地更加谨慎，更注重在二三线城市拿地。1月10个重点城市住宅用地市场大幅降温，成交价格连续走低，各城市出让的土地基本以底价成交。不过上述负责人也表示，自己也注意到上海的出让地块评估价在往下走。
但是，在目前的情况下，该企业在土地竞买中并没有志在必得之心，而是“能拿才拿”。
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长江珠江三角地价开降 土地供应仍然偏紧 每日经济新闻
在房地产调控政策和经济运行速度放缓的影响下，土地市场泡沫正逐渐被挤出。
国土部下属的中国土地勘测规划院近日发布报告称，2011年第四季度，主要监测城市的居住地价为4518元/平方米，为近10个季度以来首次停涨。与此同时，商业用地和工业用地价格涨幅也有所趋缓。
值得注意的是，在三大重点区域中，长三角和珠三角区域的综合地价水平自2009年下半年以来的近10个季度里首次出现下滑。
业界认为，楼市调控政策效果的凸显和宏观经济增幅放缓，被认为是地价涨幅缩水的主要因素。上述报告还警示，随着多个区域规划全面启动、“铁公基”项目持续建设、700万套新增保障房项目落地、地方政府偿债高峰到来，2012年土地供需矛盾仍然突出。
二三线城市地价涨幅较大
据上述报告披露，2011年四季度，主要监测城市地价总体水平为3049元/平方米，环比增长0.29%；商服、工业地价分别为5654元/平方米和652元/平方米，环比分别增长0.69%和0.44%，涨幅趋缓。同期的居住地价为4518元/平方米，涨幅为零，这也是近10个季度以来首次停涨。
同比来看，除工业地价外，综合地价、住宅地价和商业地价的涨幅都超过了5%。报告表示，热点城市地价的环比、同比增速已连续4个季度逐步放缓。
需要指出的是，国土部的监测并不是土地交易实际价格，而是在固定监测点的基础上，测算同一地段不同时点的土地价值。
对于地价水平的企稳，报告解释称，经济基本面的变化是地价走势的内在支撑。报告指出，GDP与综合地价轨迹基本相同，特别是2010年以来，二者以接近的同比增长率推进。而工业地价增长率与反映宏观经济景气的制造业采购经理指数(PMI)走向几乎一致，PMI作为先行指标，其波动对地价的引导作用不可忽视。
此外，楼市调控持续从紧，多重手段下，房屋、土地市场热度明显下降，价格进入停滞回落通道。
按照国家统计局数据，2011年11月房地产开发景气指数降为99.8，28个月以来首次下降到100以下。去年以来，房地产开发企业减缓拿地节奏，使得土地市场出现多起“流标、流拍”事件。
尽管如此，近10年来城镇化和房地产市场的飞速发展，仍然带动了地价的快速上升。以2000年为基期，截至2011年末，综合、商服、住宅、工业地价指数分别达到193、202、224、157，商服和住宅地价指数都翻了一倍以上。
在一线城市经历过爆发式增长的阶段之后，土地市场的火爆开始转向二、三线城市。2011年四季度，综合地价水平涨幅相对较大的城市主要集中在上述地区，新乡、呼和浩特、荆州、兰州的地价环比涨幅均超过3%。
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今年一季度或现地价拐点
本轮房地产调控始于2010年4月，但截至2011年10月，70个大中城市的新建商品住房价格才首次出现下降。由于土地市场的反应周期通常比房价延迟数月，不少业内人士认为，地价拐点将在今年季度出现。
这与上述报告的结论不谋而合。该报告预计，2012年一季度市场谨慎预期仍将蔓延，城市住宅地价增速或将进一步下降。同时，伴随着政策微调对实体经济的支撑作用加大，土地市场资金结构性流动，商服、工业用地市场价格仍会微幅增长。
但该机构同时警示了楼市反弹的可能：“货币政策微调中，房地产业资金压力得以缓解，谨防市场恶性反弹。”
从去年12月5日起，央行3年来首次下调存款准备金率，被认为是货币政策宽松的前奏。此外，在财政部、住建部的年终会议上，均传出“2012年将放松首套房贷”的消息，对于饱尝调控之“苦”的房地产业而言，这无疑是利好消息。
事实上，从2009年开始，我国保持了3年的土地放量供应，但由于重大项目投资建设以及各项区域规划的启动，整体供求形势仍然严峻。这种形势很可能成为未来地价反弹的内在动力。报告表示，多个区域规划的全面启动、“铁公基”项目的持续建设、700万套新增保障房项目的落地、地方政府偿债高峰的到来，以及换届效应的叠加下，未来的土地供需矛盾仍然突出。
对此，报告建议，除注重调控政策的前瞻性、科学性外，还应严格监管已供土地的开发利用，动态分析评价集约程度，避免形成新的资源浪费。
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