[摘要] 2011年3月2日，以投资、投机者为打击对象的苏州“限购令”开始实行。核心内容是：“本地人已有1套住房限购1套，停买第三套房；非本地人持1年纳税证明可购1套，停买第二套房。”一年过去了，恰逢苏州限购令周年节点。买卖双方之间的博弈不断升级，楼市成交量一度锐减后上扬。
编者按：
2011年3月2日，以投资、投机者为打击对象的苏州“限购令”开始实行。核心内容是：“本地人已有1套住房限购1套，停买第三套房；非本地人持1年纳税证明可购1套，停买第二套房。”一年过去了，恰逢苏州限购令周年节点。买卖双方之间的博弈不断升级，楼市成交量一度锐减后上扬。
限购令一石激起千层浪，地方政府展开了微调与中央进行深度博弈，开发商因限购而转换思路，购房者在限购令下又将何去何从？
购房者篇——周年节点购房者把持不住投资者虎视眈眈
2011年3月2日，以投资、投机者为打击对象的苏州“限购令”开始实行。核心内容是：“本地人已有1套住房限购1套，停买第三套房；非本地人持1年纳税证明可购1套，停买第二套房。”
一年过去了，恰逢苏州限购令周年节点。买卖双方之间的博弈不断升级，楼市成交量一度锐减后上扬。抛开一连串或真实或水分的数字，撇开各方或吹捧或质疑的评论，这次直面购房者，看看他们有何感受？对于购房者他们无疑对于楼市调控有着切身体会。
平静观望到焦虑出手 限购周年节点刚需无法把持
调控狠招“限购令”终结了疯狂的楼市，让投资、投机性购房者想买也买不成，也使刚需购房者陷入观望。时光的轴线进入2012的刻度，不少刚需由平静观望的态度转为焦急踟蹰，他们一面希冀着房价再下行一些，一方面又心里默认2012年是出手良机。 “物价都在看涨的今天，我认为房价暴跌的可能性并不大，而且周围想买房的朋友依旧非常多，觉得2012年一定要抢占良机，购得满意住房。在苏州工作多年，始终觉得有了房子才算真的有了根，不为自己，为孩子将来的上学等等问题还是尽早买房比较靠谱。”苏州某购房者说到。就苏州市场而言，大部分购房者都认同2012年是购房契机。
对2012年的肯定，在限购一周年之际化为切实的购买动力，据搜房网数据监控中心统计，2月苏州楼市新建住宅成交7307套，环比上月3746套增幅95.06%。2月28日苏州新房签约量达783套，创下2010年以来单日成交量新高。
限购令出台一年来，政策的相对平稳、银行信贷额度的宽松、首套房贷款利率重回基准、对未来调控预期的降低、房价的稳中有降，一系列的政策利好信号使得刚需观望心理减弱，出手入市。
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虎视眈眈到跃跃欲试 投资者始终瞄准苏州市场
苏州限购令执行一周年，但是在许多楼盘售楼处仍旧有不少以投资为目的的购房者来咨询和观察，不少人直言，他们依旧“瞄准苏州楼市，随时准备投资。”李先生介绍说自己在苏州某进出口公司担任负责人，买房，对于他来说更具投资属性。“在中国，没有太多投资渠道的背景下，房产依旧相对可靠。相比于价格我更看重性价比。”
在问及购房者是否对苏州房产投资有信心时，一位投资为目的的购房者说出自己的看法：“谈局部呢，反正对苏州市场还是有信心的，苏州外来人口本地人口可是一半一半啊，一般来苏州了，就想在这里生根发芽，环境好，水土好，人也好，这么庞大的外来人口住房需求要满足，房子怎么可能没有人买？就算卖不出去，也总可以出租。我对楼市没有那么悲观，何况苏州房价相较于周边其他大中城市，杭州、上海，房价从未暴涨过，暴跌可能性没有，投资房产依旧可行。年内，如果有什么机会还是想买房。”
近来，苏州市场流行一种新的购买方式，许多已经被“限购”的购房者看中好房子，和售楼方签署“限价协议”，好等不久以后获得资格之后拿下房产。据某售楼处人员介绍以这样的方式方法下定了不少房源，投需仍旧苏州楼市，但是对于“限购令”的发展，这部分投资者是否太过自信？
苏州本地人中拥有两套以上房产的并不在少数，曾经，许多事业有成的外地人在苏州购买多套房产也是普遍现象，从上述购房者的观点中，可以看到，苏州购房用于投资的需求还一直存在。业内人士称：“这部分的投资意愿，不可能完全打压，物价上涨带来的财富贬值的恐慌依旧存在，除非找到新的投资出口，不然，购房者对于房产投资的意愿依旧热度不减。2012年，许多投需也希望从房价下行的机遇中再分一杯羹。”
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开发商篇——“披荆斩棘”求突围
备受争议的非常规调控手段——限购令在一年前的3月2日强行落地，毫无疑问，政府在2011年的初春伊始祭出“限购”大旗，实属无奈之举。唯有强力遏制需求，才能给楼市降温，平稳房价。
一年后的这个时候，成交再度发力，单日成交跃至2010年以来，一扫年前阴霾，刚需改善跃跃欲试，降价跑量成为开发商的共识。一年中，开发商们到底经历了怎样的困境，又发生了怎样的转变？
资金链吃紧求解渴 开发商心慌入低谷
限购令颁发伊始，众开发商难以淡定，能筹到钱的机会越来越少，常规银行信贷渠道受阻，资本市场融资也被叫停。
据了解，苏州某开发商通过中介公司，正将自身项目以低于市价100万的价格公开出售，并对外声称出售房源为工程抵债房，不为赚钱，只为拿到工程款。在楼市调控下，有的一线地产大鳄选择让利促销回笼资金，而中小开发商促销无望就只能另辟蹊径，在尾盘难清理的情况下，个别开发商只有将房源抵押于银行或建筑商，以求缓解资金压力、摆脱困境。
面对这类问题，有开发商也动起了卖地的脑筋。据知情人士透露，去年年末，吴中区便有一约12万方的地块以7亿左右的低价转让，开发商为外地某品牌房企，由于资金问题，只能卖地过冬。
面对资金链困窘和不少大型房企融资频繁等诸多动作，园区一房企的营销总监称，“在限购从严和销售回款不畅的情况下，开发商的资金链正进一步趋紧。2012年楼市调控政策虽略有放松，存款准备金率的下调消息也给我们传达了利好信号，但整体而言，开发商的资金链所面临的挑战依旧严峻。”业内人士也表示，市场上大型房企退居幕后，土拍市场频频爆冷，地块转让等等都是大环境下的权宜之计，资金链的缺乏是根本。
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拓宽渠道 开发商思变自救求突围
在调控政策的重压下，新房存量已攀升至历史新高，消化存量和回笼资金成为开发商的当务之急。尤其在限购令出台后，成交量犹如一场“过山车”，降与不降，个盘项目成交差距明显，企业分化趋势也逐渐显现。在“99折”、“1万抵2万”等不痛不痒的优惠石沉大海后，开发商不得不在价格上动“真格”，而且要看购房者意识到真正的让利。
在政策的细致深化期，苏州楼市频现“楼降降”现象。特别是郊区楼盘，直接进入价格肉搏阶段，新盘低开成潮流，地产业内人士表示，“资金压力使得越来越多的开发商不支倒地或难以避免，楼盘降价已是大势所趋。”
在价格战硝烟弥漫的楼市冬季，即使是苏州一度热销的楼盘也无法淡定。新区一楼盘于2011年一直领跑，面对楼市调控，也一度提出垫首付、贴息助业等优惠政策。据项目负责人当时表示，为了减少龙年的库存压力，于先期跑量势在必行。当下政策的不放松，加之购房者犹豫不决的买房心理，开发商不得不主动出击，营销手段将会加大创新。渠道的拓宽变化，营销方式的改变，众多苏城地产大腕在谈及2012年的营销计划时基本都有所侧重。
2月，搜房网与中梁天御再度合作8900元/㎡起团购，中梁天御最终以195套的成交套数稳坐2月成交排行榜榜首之位，团购合作大获全胜；同时低首付、垫首付也再次成为了开发商营销利器：越湖家天下打出了首付10%起的广告。而这种低首付的营销手段，在目前银行还款利率较高的情形下，对一部分有置业需求，却又暂时无力购房的潜在客户，有着莫大的吸引力。
开发商使出各种各样的营销手段，目的就是希望能打破目前市场上的观望氛围，自我求救，最终得以低迷的市场中占得一席之地。而目前看来，这些策略也是行之有效的。同时，可以看出不断完善的渠道营销手段，成为限购一周年最仍惹眼的变化。
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刚需抢占话语权 开发商低眉迎合购房者
“现在市场成交量一直处于低位，但从长远来看刚性需求仍是苏州楼市的中流砥柱。”苏州一楼盘项目营销主管认为，从近期客户到访的情况来看，购房群体自住需求比较多，而这些需求反应到产品上，中小户型则是客户的。“对于刚需来说，实惠和好品质的房子才是他们需要的。”他如是说。
“在政策调控持续收紧和现有市场持续低迷的状况下，开发商选择产品的多样性和针对性，更得到更多客户的认同。”一些业内人士表示，开发商产品的改变，是根据房地产市场大的环境而产生的，这样的一种方式不仅能促进楼盘的销售，而且可以带动购房者群的购买需求。而近期的火爆成交更是说明，购房者只要开发商调整价格到一定能接受的范围，自然会选择购房。
在开发商调整产品以及营销的同时，沉寂许久的苏州楼市2月18日再次掀起看房高潮，搜房网春季攻市大型看房团分赴苏州9线42盘进行探访，如此大的规模在苏州龙年以来尚属首次，如此庞大的购房需求更证实了苏城潜在大批量的购买力。只有当开发商以购房者的需求为主要目标来提供产品销售产品时，开发商才能不为限购所限制，积聚已久持币观望的购房群体才会爆发出来，转向出手。
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政策篇——从紧基调未变 维稳重心不动摇
2011年3月2日，限购令出台，楼市史上最严厉调控政策轰然落地。限小不限大的模糊政策当即成为焦点，业界一片哗然。现在适时限购一周年，这特殊的调控一年究竟有多少政策上的浮动呢？限购又是如何捆绑住楼市防止走向泡沫化呢？
受调控政策的影响，苏州楼市似乎也备受煎熬。从年初限购令的横空入世，至一房一价的政策的实施；从央行三次加息，至国家总理十次会议强调调控政策的坚决不动摇；从地方救市政策的一次次出台到短暂“夭折”；买卖双方在一轮又一轮的升级调控中，焦虑地博弈着。而这一切“焦虑”的源头便是---房地产限购政策的实行和深化。
维稳是限购政策重心 房价回归合理是目的
时间推至2012年3月，限购令颁发至今已一年，国家宏观调控决心的坚定，让降价跑量逐渐成为在楼市站稳脚跟的共识。即使不断出现地方触碰中央楼市调控的“红线”，但难逃夭折命运。这个颠覆房产市场命运的的一纸“限购令”，到底为市场带来怎样的效果？限购令到底有多“伤”？限购之下，政策调控又是如何起起伏伏？
从2011年3月限购开始，各种政策调控、财政税收变动无一不透露着一个强烈的信息：房地产将继续坚定不移的坚持深度调控，维稳原则建立在所有中央地方政策之上。
正如温总理所说：“房地产调控已经进行两年了，保障性安居房建设正在抓紧进行，这势必会缓解房价的压力，缓解住房供求的紧张关系。这里我特别要强调，房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展。”
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限购一年政策微调 从紧趋势不变
2011年2月24日，央行年内第二次上调存款准备金率0.5个百分点。
2011年3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。
2011年3月25日，央行年内第三次上调存款准备金率0.5个百分点。
2011年4月6日，央行年内第二次加息0.25个百分点。
2011年4月21日，央行年内第四次上调存准率0.5个百分点。。
2011年5月16日，一房一价细则出台，要求明码标价、一次性公开销售房源、公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息和收费项目信息等。
2011年5月18日，央行年内第五次上调存准率0.5个百分点。
2011年6月3日，住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》。
2011年6月20日，央行年内第六次上调存准率0.5个百分点。
2011年7月6日晚，央行年内第三次加息0.25个百分点。
2011年8月17日，住建部：新增限购城市名单的建议5条标准。
2011年9月1日，财政部国税总局叫停地方加名税、除名或收契税。
2011年10月10日，国务院五政策力挺保障房。
2011年10月11日，广东佛山市住建局发文替“限购令”松绑，成为宣布放松限购政策的城市。但迫于各方压力，“佛山新政”只公布了12个就被叫停。
2011年11月30日，央行3年内首次下调存准率0.5个百分点。近三年来首次下调。
2012年2月12日，继佛山新政“夭折”之后，芜湖芜湖市发文宣布芜湖新政暂缓执行，地方“松绑”政策再次遭遇短暂命运。
2012年2月18日，央行下调存准率0.5个百分点。三年来第二次下调。
2012年2月28日晚，上海叫停“外地居民持上海市居住证满三年后可购二套房”，此番表态，距离该政策宣布时间还不到一周。上海新政“试水”也被禁止。
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限购令将继续延续 成果仍需时间验证
2012年3月，有11个城市出台的限购政策将到期，其中明确表态延续“限购令”的只有海口市。对于限购令何去何从，虽然现在没有明确答复，但是一些年初未设定“限购”期限的城市也出现变通迹象。在国家对房地产政策调控决心不放松的前提下，各项政策仍会按照从紧和微调的基调进行。
关专家认为，“限购令”取得的成果仍是“初步的和短暂的”：不少城市房价仍然平稳，一些城市房价只是“稳中有降”。即使降幅略大的城市也只是对前期疯涨的“修复”，仍处在“高价区间”。
同时，一些业内人士担忧“限购令”的副作用。因为“限购令”效果明显，应防止政府部门形成长期的“限购依赖症”，从而忽视房地产改革的制度性建设。
到底限购是否该继续持续深化，目前尚不能下断言，但是从严的调控政策效益已经显现，一周年之际，楼市明显活跃起来，成交回暖，关注提高，人气爆增。对于购房者而言，限购带来的房价回落无疑是利好居多，而对于整个房地产市场而言，稳定健康的发展也离不开调控政策这只“无形的手”的作用。
后记：
从这一年的市场变化看来，限购令对苏州楼市的调控起到了非常有效、非常关键的作用，它让房地产市场的运行更加健康，如果仅仅是有一部分资金就拿出来进行盲目的投资，就可以赚钱，这个时代已经过去了。那么未来的投资，无论是住宅投资还是商业的投资，都应该更加的专业。
中指研究院分析师李飞影则表示， “限购令”对房价调控的作用将继续显现：“温总理在最近的几次会议上都有很鲜明的表态。虽然地方政府会有这种救市的心情，压力也是有的，但是不太可能跟中央顶峰（芜湖也好、上海也好是不是就是最鲜明的例子？）都显示了中央的一个决心，中央要保持调控不放松的决心。
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