[摘要] 苏州楼市自去年以来，众多开发商开始顺应降价舆论趋势，纷纷绞尽脑汁创新出形形色色的打折优惠活动。对于购房者关注的房价抄底的话题，时下的房东心态各不同，二手房成交变数多。
苏州楼市自去年以来，众多开发商开始顺应降价舆论趋势，纷纷绞尽脑汁创新出形形色色的打折优惠活动。对于购房者关注的房价抄底的话题，时下的房东心态各不同，二手房成交变数多。二手房市场房东方面各自心理预期的差异化直接导致了房源挂牌价格难以达成房东间的共识，市场同时参杂跌价与涨价，更无法迎合购房看跌房价的普遍看法。
一手房优惠已突破6折
从优惠幅度上看，苏州楼市不少楼盘已经甩出“7”字头房价，甚至已经不惜用“6”字头换量。搜房网数据监控中心分析师曲鹏表示，随着优惠楼盘的数量越来越多，楼盘与楼盘之间的较量已经由“是否有优惠”向“有多大优惠”转变，由于大多数购房者对于打折优惠的预期幅度越来越大，不足9折的折扣已难以吸引购房者的注意。在此基础上，部分开发商只能选择加大折扣力度。在楼市调控政策不出现松动的前提下，购房准入人群数量不会有明显增加，如何在有限的购房人群中吸引更多购房者前来签约，大幅优惠将成为最至关重要的因素之一。“楼市骤然遇冷使大多数开发商显得措手不及，由于对政策影响力估计不足，在短时间内很难拿出有效的应对手段。”曲鹏认为，从去年四季度开始，上海楼市优惠项目数量呈现一个大幅上升的趋势。而在今年的季度，由于政策未见松动，导致开发商仍然需要面对较大的销售压力，所以不得不纷纷在优惠措施上寻求突破，也就造成了在打折优惠市场上与去年相比高达6成多涨幅的现象。
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“大折扣甩卖”有水分
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前市场情况下，楼盘降价幅度在10%－15%均属于正常的市场行为，从实际操盘经验来看也是如此，楼盘实际降价10%（相对于前期成交均价）就可以激活市场了。但是，本轮市场中楼市降价幅度还是有一定水分的。
首先，“大折扣降价”的楼盘中，真正“大折扣”的房源非常有限，不少这样推盘的项目只有少数房源甚至有的项目只推出一套。还有部分楼盘以起价报低和报价调高手段迷惑市场，进行市场炒作，降价幅度言行不一。
从开发商角度而言，“大折扣降价”这样的方式推盘无非有两个原因：、由于短期内资金压力比较大，通过为购房者短期内所谓“大折扣”，以吸引客户尽快购房成交，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力；第二、“大折扣降价”成为一种营销手段，主要还是作为一个新闻炒作话题，为楼盘后期推盘做一些品牌推广和铺垫。
不过，从开发商角度而言，“大折扣降价”成为一种营销手段其目的关键还是为了消化库存，在一定时期内达到一定的市场成交量，但并不是以清仓为目的。从消化库存的角度而言，张宏伟认为，每一个开发商都会以自己的方式去把握这个度，而不是一味地降价促销消化库存甚至清盘清仓。“如果开发商都抱着清仓的目的，那么也就意味着清仓之后这个开发商也就退出了房地产市场。显然，这不是以标杆房企为主导的降价行为的主要目的。”因此，对于当前市场中出现的所谓“大折扣降价”现象购房者和投资者应该理性看待。
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二手房卖得比新房贵
目前，苏州多数纯新盘以低开的价格吸引人气，纷纷打出了降价牌，价格优惠幅度在10%－30%不等，而二手房业主让步相对较少，所以多个板块甚至出现一二手房价格倒挂的现象。但今年2月份以来，随着楼市交易逐渐回暖，部分一手楼盘陆续收回优惠力度，一二手房价格倒挂现象出现反转，并且一定程度上带动了二手房价格回升。
上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍表示，近期二手房市场出现的房价小幅回升现象，主要是由于交易释放带来的回暖迹象助长了卖方对后市看好的心态。另一方面则是因为市场上降价幅度大、性价比高的房源已逐渐被消化，价格自然出现上扬。但两会结束后，中央调控从严定调，上海限购令明确不放松，与近期卖方姿态调高形成鲜明对比，阻碍成交量的持续高速攀升，交易量回落也必然会让房价面临压力再次下行。
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主流房东 观望待涨
无限时的观望，这部分房东的心态基本属于时下二手房市场的主流，也构成了促进成交的阻力。这部分房东并无需依靠卖房维持生计，或者说并没有理由必须要尽快出售房源，尤其在当前“喊跌”声四起的楼市，他们更不愿意来趟这个价格博弈的浑水。
投资客房东 急于套现
与一些市中心房东未雨绸缪的悲观心态不同，亲眼目睹几轮新房降价潮的外围地区房东在面临周边新房房价已开始下跌的现象时，一些更看重率的投资客房东再也坐不住了。
在顾村区域，随着板块新房市场以价换量的表现愈发凸显，二手房市场的需求被极大地掠夺，不少投资客房东就显得颇为焦急，部分中介门店内挂牌价格出现下调的房源有进一步增加的趋势，如保利叶上海[消息 价格 户型 点评]的两房公寓前期的普遍挂牌价格在120万元左右，如今出现较多110万元以内的此类房源，且基本都是出自投资客之手，他们共同的愿望就是尽快出手、尽快变现。
非主流房东 看跌房价割肉出手
相比上述或看不清未来楼市走向或抱有盲目乐观心态的房东不同，在宏观环境以及成交停滞不前的现实背景下，目前二手房市场还是有一小部分对未来房价走势看跌的房东。在悲观的心理暗示下，这类房东会对房价作出快速、精准的反应，选择宁可在当前“零回报”出手而避免在日后落到“跌无可跌”的大亏本境地。
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