[摘要] 改善型人群“迂回”置业又有“新招” 以租代售风险全给买房人。有业内人士透露，尽管限购难以绕开，但是坊间产生了一种“以租代售”的形式实现曲线购房。对于这些置业人群，房产律师提醒，“以租代售”是一种违规的操作，风险较大，且风险几乎全落在了购房人身上，希望购房人理性抉择。
改善型人群“迂回”置业又有“新招”以租代售风险全给买房人———
北京市相关部门辟谣购房资格可以花钱造假，这打消了一些购房人钻政策空子的企图。有业内人士透露，尽管限购难以绕开，但是坊间产生了一种“以租代售”的形式实现曲线购房。对于这些置业人群，房产律师提醒，“以租代售”是一种违规的操作，风险较大，且风险几乎全落在了购房人身上，希望购房人理性抉择。
签订“租约”20年
刘先生在远郊区某楼盘相中了一套别墅，但是，限购一年多以来，始终受困于购房资格而被挡在楼市以外。近日，该项目开发商与刘先生另辟蹊径，选择了“以租代售”，达成协议“购房”。
据了解，刘先生与开发商签订了一份为期20年的租房合同。虽说是租房合同，但其中约定，一旦限购政策取消或刘先生拥有了购房资格，开发商需马上将房产过户至刘先生名下，且这份合同中约定的“租金”在过户时就充抵为购房款。“其实就是变相买了房子，等待购房资格再网签。由于是期房，现在只交了一半的房款，等到年底可以入住时，再交齐剩下的。”刘先生说。
业内人士表示，这种“以租代售”在写字楼市场早就有所盛行，有一些写字楼即约定租满一定年限，房屋产权就过户至租客名下，但在住宅市场由于风险较大，出现的还比较少。
对于风险，刘先生也有所认识，“风险肯定是有的，甚至风险呈现出向购房人一边倒的局面，但之所以成交是因为开发商规模较大，信誉也不错。尽管如此，为了规避风险，在租赁合同里与开发商约定款项也十分细致，只要是能想到的都写进了合同，包括开发商不许拿标的房产抵押、租约期满0元续租、开发商违约给付高额的违约金等，以期降低风险系数。”
“以租代售”多出现在高档盘
对于出现这些迂回购房的原因，亚豪机构副总经理高姗分析认为，历时一年有余的调控政策已经使得北京住宅市场价格出现一定幅度下滑，个别项目降价幅度甚至高达30%-50%，别墅项目也普遍有较大折扣，并有大量新盘低价入市。价格短期见底以及长期看涨的心态，使得部分购房人开始千方百计入市“抄底”。
与此同时，也不排除一些置业迫切的购房人受限于房票，而选择迂回置业。“现在置业并不存在投资或投机心态，就是很现实的改善居住需求。”刘先生表示。
另据调查，类似于刘先生这样的“以租代售”购房形式，往往出现在高档盘的交易中。高姗分析认为，开发商选择与购房人“以租代售”，除了因为购房人置业需求迫切，也体现出开发商资金短缺的现状，因此，开发商势必要保证尽可能多且快速回款，一次性付款或者短期内分期付款，自然成了“以租代售”前提之一。
对于普通住宅类项目来说，大部分的购买群体都是采取首付加贷款的形式付款，如果不网签无法进行贷款流程，显然，受困于购房资格的刚需购房人难以开展这种“迂回”购房。而对于高档盘购房人来讲，资金实力较雄厚，因此不网签对于付款影响较小。
近乎豪赌 风险难规避
既然“以租代售”多体现在高档盘，那么也就注定风险较高。虽然刘先生意识到了列出了几条约束开发商违约的合同条款，但是，京华律师事务所房产律师徐斌认为，仅靠这一合同很难将风险规避。
徐斌介绍说，这实际上是一种违规操作，这种租约没有获得物权转移的结果，只是转让了房产的使用权，开发商仍然对房产有着处分权。以刘先生为例，双方虽然约定了一个高价的违约金，但是如果开发商缺乏诚信，一房两卖或拒绝刘先生的过户要求，刘先生虽然可以按照合同起诉开发商，要求其承担违约责任，但是刘先生却不一定能够获得合同中约定的违约赔偿。因为开发商可以申请法院适当降低违约责任，法律规定，在违约责任约定奇高的情况下，违约方可以向法院申请酌情降低。同时，购房人要为自己提出的高价违约赔偿诉讼支付相应的高额诉讼费用。
徐斌还介绍说，刘先生虽然合同约定开发商不许抵押“以租代售”合同中的房屋，但是，目前来看，绝大多数开发商在开发过程中，土地早已抵押给银行，同时地上建筑物也在此列，即使购房人网签购房也不代表房产在银行解押，除非是开发商还清银行贷款。因此，刘先生还应先到房管局交易大厅，查询这套房子是不是已经被开发商抵押给银行。
事实上，这种“以租代售”购房过程中，购房人的风险是开发商破产。徐斌解释说，从法律顺序上来讲，购房人在开发商破产清算的时候，在赔偿层级上是受到优先保护的。法律规定，开发商破产清算时，优先保护购房人的利益，其次是施工方、银行等，最后才是其他的债权人。一旦出现开发商破产，类似于刘先生这样的购房人，在法律意义上仅是承租人，因此，赔偿清算顺序靠后，权益保护力度就十分有限了。
最后徐斌强调，“以租代售”中的风险确实有着一边倒的倾向，难以规避。因此，建议购房人选择其他合理途径实现置业，比如以公司名义购买，或者以亲朋好友的名义购买，如果必须要以“以租代售”的形式购买房产，也尽量与开发商协商不要一次性给付全额房款，以降低风险。
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