[摘要] 据国家统计局数据，2012年5月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.0%。其中，城市上涨3.0%，农村上涨2.9%；食品价格上涨6.4%，非食品价格上涨1.4%；消费品价格上涨3.6%，服务项目价格上涨1.7%。1-5月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.5%。
据国家统计局数据，2012年5月份，居民消费价格总水平同比上涨3.0%。其中，城市上涨3.0%，农村上涨2.9%；食品价格上涨6.4%，非食品价格上涨1.4%；消费品价格上涨3.6%，服务项目价格上涨1.7%。1-5月平均，居民消费价格总水平比去年同期上涨3.5%。
2012年5月份，居民消费价格总水平同比上涨3.0%，比4月份3.4%相比出现略微回调，创下自2010年6月2.9%之后的新低。1-5月平均，居民消费价格总水平比去年同期上涨3.5%，也比1-4月份平均3.7%的数值略有回调。总体上来看，近期CPI重回3时代，CPI同比增速呈现出企稳的态势，通货膨胀将得到进一步缓解。按照现在CPI的同比增速态势，全年CPI同比增长目标控制在4%的问题也不大。
而央行三年来首度“降息”，“降息”后与年内两次“降准”形成市场叠加效应，适当释放市场“流动性”，以配合2.0版“四万亿”资金对于宏观经济“稳增长”的作用。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从宏观经济角度而言，“降息”与 “降准”预示着相对宽松的货币政策已经到来，尽管其目的主要还是为了保证宏观经济“稳增长”，但是，市场“流动性”的释放将成为助推和刺激通胀预期重新来临的信号，这对于居民的实际购买力来讲，有可能将一步下降，这就导致整个市场还很难以扭转“负利率”时代人们继续寻求资产保值增值的产品的动机。
从房地产市场角度而言，由于“限购”、限贷等因素的存在，楼市投资性、投机性需求被挤出市场，只要限购、限贷不放开，楼市投资性、投机性需求就没有办法进入市场。从这个角度而言，在CPI增速企稳，并且已经处于低位增长的市场背景下，房价过快上涨势头已经遏制，并且多地个案楼盘价格出现回调正在逐渐回归其价值。尽管房产只是一个资产保值的产品，短期内不可能出现大幅的现象，对于楼市投资客来讲还不具备大规模进入的市场条件。但是，一旦限购、限贷放开，楼市投资性、投机性需求将会想方设法进入市场，寻求资产的保值。
从近期高端楼盘频频入市，并且成交出人意料之好也显示出部分投资性需求继续关注楼市的动机；而九龙仓以51亿港元入股绿城，现共持有绿城中国24.6%股份，成为绿城中国第二大股东，一定程度上也反映出境外资本对于国内房地产市场中长期的看好。
因此，从当前调控政策走向而言，仍然有必要继续坚持以“自住需求”为主楼市调控政策，指明微调政策核心仍然围绕着首套房，首套房政策“要在统一框架内”，超越这个范围的政策应该及时纠正叫停。
那么，在CPI企稳回调，市场“流动性”逐步释放，楼市政策开启“微调”市场背景下，房地产市场未来走势如何？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从政策走向角度而言，“刺激刚需”政策应该还会继续发挥刺激首套房置业者入市的作用，从今年5月份楼市成交量价的表现也可以反映出当前楼市调控政策的走向。2012年5月份大多数城市成交量出现反弹，但是，个案价格依旧保持“降价跑量”的态势。
笔者认为，“降息”后与年内两次“降准”形成市场叠加效应，为楼市 “差别化”信贷政策出台及执行创造了市场条件。在刚刚过去的5月，“降准”促使整个楼市成交量的“红五月”的出现，在当前及未来6-8月传统的市场淡季时间段，整体楼市按照经验来说应该是维持淡市的状态，但是，2012年的市场状况有可能区别往年经验。“降息”后与年内两次“降准”形成市场叠加效应，有可能使楼市6-8月出现“淡市不淡”的行情。所谓“淡市不淡”是指一方面不会延续往年淡市的状况，另一方面也不会出现成交量暴涨的趋势，成交量在这一阶段保持不好不坏的状态，甚至出现小幅反弹。原因如下：
、政策层面正值“刺激刚需”时间窗，刚需应该会在6-8月份继续释放需求；
第二、“稳增长”措施和房地产行业没有直接性关系，开发企业资金面压力还是持续存在，这个阶段开发企业会加大市场供应，供应的增加与个案价格的调整会促使后市成交量保持一定的水平，不会出现大幅下滑的趋势。
第二、开发商与其像去年一样等到年底冲刺年度销售业绩指标，不如利用当前政策微调“刺激刚需”的时间窗口，及时降价跑量，有条不紊的分阶段向公司的销售目标迈进。
但是，我们也应该防止市场成交量反弹回暖的同时，房价又重回上涨的通道，防止“买涨不买跌”的“量价齐升”行情再现，以保护“自住需求”购房者，为这些购房者争取更多的购房时间。
当前，成交量回暖的市场背景下，部分楼盘出现见好就收，房价降幅收窄的现象。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房价降幅收窄甚至不降价“见好就收”继续博弈市场和政策调控周期的做法不是当下提倡的一种市场行为。原因有三：
、如果不继续降价有可能就难以有比较好的市场成交量，有可能会使企业或整体市场走低；
第二、有可能会导致政府出台新的调控措施，通过这些措施迫使开发企业被动推盘入市；
第三、如果开发商正在通过价格调整策略，抓紧政策面微调时间窗口，及时跑量回笼资金，如果把控的好，现在还可以拿到地价相对较为便宜的地块，换仓谋求下一轮市场发展机会，如果开发企业房价降幅收窄甚至不降价“见好就收”继续博弈市场和政策调控周期，有可能会丧失下一轮市场发展机会。
显然，这不是开发商及整体市场想看到的结果。因此，在当下，在土地市场流拍的市场环境下，开发企业最明智的做法就是通过降价跑量方式回笼资金，以“现金为王”，然后谨慎拿地及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会。
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