[摘要] 7月这个传统意义上的淡季，在如此“盛夏行情”下，是否能再度华丽逆转，延续“高烧不退”的辉煌，有哪些是值得我们期待的呢？
半年以来，苏州楼市经历“爬坡战”， 1月、2月，楼市在静静蓄积；3月优惠多跑量大，春风阵阵；4月，积累客户乘胜追击；5月，凯歌响起，成交飘红；6月，降息带来成交爆棚。在多重利好因素作用下，去年被抑的刚需购房者集中出手，不少楼盘再现了“千人抢房”、“连夜排队”等热销情景。保障性住房成交和以刚需为主的商品房成交共同促成了2012年上半年住宅成交量涨幅的飙升，二者联袂上演了2012年上半年住宅市场的精彩大戏。
如今，楼市上半场已过，7月作为一年中楼市的转折点转瞬已至。7月4日，苏州年内首次大型土地拍卖会试水楼市冷暖，吴中两地块遭品牌房企火拼，溢价87.88%；上半年商业地产的不景气，7月商业项目优惠暴增，共36盘推出优惠；7月5日，中国人民银行在继6月8日三年首度降息之后不足一月时间内再度降息,且此次降息为“首次不对称降息”：金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点……
7月这个传统意义上的淡季，在如此“盛夏行情”下，是否能再度华丽逆转，延续“高烧不退”的辉煌，有哪些是值得我们期待的呢？
看点一：7月楼市淡季不淡 或续6月“高烧不退”
7月5日晚，中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。7月6日下午，曾一度在苏掀起多次“橙色”风暴的中海国际社区橙郡应声临时决定加推，在这炎炎夏日加推2#、7#两幢楼共计约189套房源，百余组客户现场上演“选房大战”。据相关负责人透露，此次推出的189套房源当日下午认购量已达102套，苏州市民“橙交”热情再度得到膨胀！由于当天是央行降息首日，现场有客户也对此表示认为现在房子卖的这么好，下半年可能就会涨价了，现在买的话正好还能赶上这个“末班车”。
同样火爆的还有九龙仓时代上城二期繁华里，7月08日上午9点30分，九龙仓时代上城二期繁华里在独墅湖会议酒店火热开盘。304套非毛坯房源抢客苏城，现场迎来500余组意向购房者。该项目本次主推98-132平米户型，最后一批均价低至1万。当天上午三劲销3亿，去化了九成，再写苏州楼市开盘热销传奇。现场周女士说，已经跟着看房团看了好几次房子了，眼看着价格又开始涨了，据说这次开盘现场签约可以全款优惠l％，就来看看，没想到天热人还这么多。
本周六（7月7日）房天下周周看房团再次震撼起航，320名购房者走进吴中线、青剑湖线，意向成交48套。现场调查显示：降息后八成购房者近期有置业计划。 本次周周看房团是今年7月首次大型看房团亦是二度降息后的首次大型看房团，房天下联合多家开发商回馈广大网友，优惠房天下友，特价房源等优惠吸引了众多网友。
7月苏州楼市“暑七”风暴势不可挡，首周开盘已赢得开门红，7月楼市或续6月“高烧不退”。
看点二：商业地产上半年不景气 7月优惠爆增逐鹿楼市
据房天下数据监控中心显示（截止2012.7.4），2012年7月苏州楼市共计187家楼盘推出不同程度的折扣优惠，其中住宅类项目（包括普通住宅、别墅）有151个，占目前在售和待售楼盘总数的80.75%，商业项目有36盘推出优惠。与6月相比，苏州7月优惠楼盘的总量增加16个，环比涨幅达8.5%；暴增67个，同比35.8%。
相比而言，虽然7月优惠在数量上比6月增加16个，但是其中商业优惠的增加率就占了九成，而住宅类优惠项目则新增优惠24家，减少优惠22家，8成项目基本与上月持平。新增的优惠项目中，有不少是预约性质的优惠，旨在为以后的开盘或加推做蓄客准备。与此同时，也有不少项目取消优惠，其原因大多是原有优惠产品、特价房的售罄或“热6月”等阶段性特惠结束。
在住宅市场回暖加速的背景下，上半年苏州商业地产表现差强人意。为了下半年能够重整旗鼓，商业项目在优惠营销方面做足了功课。此次调研显示，苏州商用物业中优惠项目共计36个，与上月相比足足增加了14个，可见优惠力度大为增加。这些优惠项目中，营销手段也是各使神通，特价房、免物业费、预约认购优惠等等。其中最为引人关注的名宇广场，直接清仓甩卖，直接给出了9折大幅优惠。
上半年商业地产很不景气，但从7月预计推盘的商用物业来看，商业地产将掀起入市小高潮，据统计共8家商业楼盘集体入市，其中5家纯新盘7月首次开盘亮相，达到今年推盘历史新高。其中园区金匙望湖、吴中金枫时代广场和旺吴金座、古城的苏尚新地和金亿城都将首次入市。据统计下半年入市纯新商业项目超过住宅项目达到30个楼盘，推盘量很大，同时我们也期待市场成交更上一层楼。
看点三：央行二度降息 刺激刚需入市
中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。
时隔6月8日的降息仅28天，央行宣布再次降息的消息一出，不少业内人士直呼“降息速度远远超出预计”。
吴中地产总裁曾昌宇认为此次降息的速度完全超过预期，6月8日降息之后不到短短一个月，央行的再一次降息，对楼市影响巨大。曾总认为上半年楼市刚需放量持续，但是对于改善型市场来说，成交量并不理想。对于有敏锐市场嗅觉的改善型购房者来说，此次降息，可能打开了改善型置业的一个窗口。
对于降息对改善型购房者的影响，兆丰不动产董事长杨兆丰提出了不同的看法，杨董认为降息对于刚需购房者，买房贷款降低，刺激刚需入市，对于改善型购房者的影响，影响不如刚需明显，改善型购房者主要受限购政策的影响。
关于降息对房价的影响，合润房地产副总程文凯认为此次降息是一个信号，市场将会进入一个降息通道，降息对房地产利好，但不会导致房价的大幅上涨，程总认为目前购房者对价格比较敏感，目前楼市成交量的持续上涨，是以价换量的一个结果。如果价格上涨，对撑起楼市的刚需而言将会从积极入市向观望状态转变。
目前支撑起房地产市场的仍是刚需购房者，但随着市场上刚需人群规模的越来越少，有专家预言下半年楼市交易量很有可能将再度陷入低谷。此种情况之下，此次降息到底能否像上次一样带来火爆效应，或许还有待进一步观察才能见分晓。
看点四：大型土拍试水楼市冷暖 吴中两地块遭品牌房企火拼
虽业内观察人士兆丰不动产杨董事长却认为，此次土拍，30宗地块中6宗流拍19宗底价成交5宗竞价，这是开发商资金链比较紧张的一个表现，同时也说明开发商对楼市今后走向的不确定。但这并不能掩盖新城创佳投资14.85亿豪赌的事实。
土地一直被喻为是房地产开发企业的生命线 ，没有土地，谈何开发。能够取得质优价廉的土地也是苏州房地开发商的重要功课之一。作为苏州年内首次大型土地拍卖，虽然未拍先冷，但被业内看作是下半年楼市的“试水池”，对后续楼市走向将起到参考意义。有不少在苏州没有储备地块的开发商表现出极高的拿地热情，且目标明确。
新城、鑫苑、天地源、招商以及苏南万科等房企均加入拿地阵营。据了解，新城地产在苏项目新城金郡销售已进入尾期，继续地块补充，巩固其在苏州房地产市场的地位。鑫苑置业在苏遇到同样情况，旗下在售项目鑫苑国际城市花园今年销量不错，资金大量回流，同样急需开发新的项目，开拓新的市场。而包括万科、天地源、招商在内的多家品牌房企手中虽有项目在运作，但在当下地价相对合理的情况下，遇到优质地块也都欲出手。
位于吴中区开发区越溪街东侧、苏街南侧的苏地2012-G-21号地块，作为本次土拍中批发零售和城镇住宅用地之一，掀起首轮拍卖高潮。新城、万科、天地源等房企相继举牌，经过近30轮角逐，万科和天地源虽拼力争夺，最终由新城创佳以76500万元成交获得，溢价达23.39%！
继苏地-G-21号地块引发激烈争夺之后，位于吴中开发区枫津路西侧、东吴南路北侧的苏地-G-23号再次掀起了土拍现场的高潮。经过56轮角逐，最终由新城以7.2亿再次拿地，楼面价3850元/平，溢价高达33.67%。新城也成为本场土拍最夺人眼球的房企。
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