[摘要] 2013年4月25日下午，房天下“对话•分享2013吴江楼市新价值地产精英论坛”在新湖明珠城香颂花园餐厅圆满举办。由房天下主办、苏州新湖置业特别支持的本次活动以“一路向南 吴江演绎融合之变”为主题，共同分享吴江楼市置业者调查报告，展望吴江楼市面临的机遇、迎接的挑战。
2013年4月25日下午，房天下“对话•分享2013吴江楼市新价值地产精英论坛”在新湖明珠城香颂花园餐厅圆满举办。由房天下主办、苏州新湖置业特别支持的本次活动以“一路向南 吴江演绎融合之变”为主题，共同分享吴江楼市置业者调查报告，展望吴江楼市面临的机遇、迎接的挑战。嘉宾们就新的市场环境，政府政策严调下，吴江“一城两制”的原则、吴江东西快速干线、轨道交通建设给区域带来的影响、太湖新城如何实现均衡发展、吴江房价只涨不跌等热点问题进行沟通和探讨，共同解读和盘点吴江房地产市场局势，展望未来的发展趋势。
一问吴江：融入大苏州后，吴江区“一城两制”房价只涨不跌，此趋势可延续多久？
奥林清华(小区网论坛)御园营销总监吴晓东认为，吴江目前仅仅是一个开始，它真的融入大苏州圈子里还需要一段时间，包括交通、政府行政职能、经济等等，潜力完全被挖掘还需要一段时间。至于区域价格，其实目前吴江的房价已经提前消化了吴江撤市并区的利好方面，目前价格还是在稳定上升中！
亨通地产总经理张峰雨表示，吴江具有想象的空间，真正的序幕才刚刚开始。吴江的最终前景在于它后续的人口和产业持续发展，消费理念就会有一个提升和改变。吴江和苏州距离很近，如何通过努力把这种心理距离真正的消除很重要。在整个大苏州范围内，吴江的环境和空气质量是的，但人文环境上稍微欠缺一点，，整个南苏州区域一定会成为未来非常有想象力的地区。
新港天城销售总监王兵认为，吴江撤市设区以后，大家明显感到吴江板块的价格大有提升，交通便利，松陵镇到苏州的距离非常近，开车20即达，且吴江不限购的政策及优美的人文环境吸引了很多开发商来此，导致了苏州人在吴江的看房和置业也就大幅增长，从而也就形成了吴江的板块效应，吴江乡镇老百姓选择置业松陵镇，彼此就融入了苏州这个大环境，这样利好的一个趋势也就造就了吴江房价的必然上涨。
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二问吴江：吴江“限购路”还有多远？如限购将对区域发展产生怎样的影响？
江苏吴中地产集团总裁曾昌宇认为，现在这些政策迟早会进入一个新的阶段，随着时间的推移，限购政策、各种行政性政策会逐步退出，这是大的判断。从资金面来讲，有瓶颈；但从市场来讲，热资金。
从政策来讲，可能这些行政政策会逐步的退出，房地产会逐步成为成熟的行业，走入到下一个阶段，更多的应该是在打破资金瓶颈方面的考量。 在度假、养老性的增值产品上，房地产的战术会有创新，在2002年的时候我们就想做房地产的增值服务，比如转按揭等等，如果一行政手段退出去了，有一些创新手段我认为会有所突破。 对消费者来讲，改善型的需求，现在已经积压了一年半、两年，这一部分需求一直存在那里，还包括刚才讲的细分需求也一直存在，这一部分需求在何时会突然出来？这对我们研究消费者市场应该是一个比较大的方向。
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三问吴江：轻轨4号线、吴江东西快速干线、吴江高架道路陆续开工以及吴江医保苏州专线正式开通，将给区域带来怎样变化？“同城一体化”效应何时显现，南苏州客群如何导入？
江苏吴中地产集团总裁曾昌宇：探讨吴江的融合，我认为这个过程有两个因素，一个是它和苏州的融合过程有多快；二是吴江本身有很多小的分散点，它本身的集聚效应有多大。吴江的优势在哪呢？我们看上海几个区撤县并区的时候，哪些集聚效应比较快，比较重要的是物理距离。我们讲吴江有几个引擎，配套引擎、交通引擎、教育引擎、产业引擎。苏州几年前讲东城西就，东面形成之后，西面太湖新城会形成居住效应，可惜的是在整个过程当中，我们会发现西面在形成中由于本身节点不够，几大引擎，最后只有交通导入，其他的都没有形成。
南北轴线，以前我们说它一直打不通，三香路、干将路、狮山大道一直通不了，这条轴线扭来扭去，但是由于园区和新区过于强大，形成两个居住高地。大苏州的概念，我觉得在中环高地形成了，外环高地会形成吴江本身的优势，以南城概念的话，现在沿吴中大道两面住区如果形成高地的话，可能吴江高地会逐步逐步的往上拉升，一旦有大的开发商形成效益之后，可能会对整个板块有比较大的推进。
在整体的过程中，吴江的开发模式，由于有轻轨和原来市形成的效应，可能更像上海县变成闵行区的过程
吴江只要有交通和物理距离的缩短，它就会自然散发出本身的城市效应，再跟苏州城市一融汇，这个时候它的价值会发生突飞猛进的变化。太湖新城如果要快速的形成的话，可能吴中更像科技城和开发区格调，吴江太湖新城会更有前途，从长期来看，它不仅会形成产业工人导入型，更多的会形成居住高地。
吴江的依托跟吴中相互呼应、并驾齐驱，慢慢吴中大道会成为主城板块，吴江板块就会自然融合，我认为对园区、新区乃至于跨城而过的相城都是一个快速的拉动过程。一旦形成这样的格局，我认为吴江会成为目前东南西北苏州的大框架里有支撑作用和后发优势的板块。
严政：我们选在吴中区还是对的，现在又拿了两块地。讨论吴江的发展，跟我五年前刚来苏州吴中的感觉类似，再过五年、八年，吴江的前景可能会更好。吴江的特点还是非常明显的，一是和苏州一体化的前景非常明朗；二是政策优势，不限购；三是价格优势，包括吴江靠近城北、吴中，应该与越溪板块、城南板块有一千五的价格差。
吴江市场有几点挑战：一；让苏州市区客户对吴江区域认可度一样需要多长时间？二是吴江撤市设区之后，它的市场非常好，价格提升了，但是它的价格优势并没有那么明显；三是吴江片区怎么实现板块外和板块内的错位发展。
吴江辐射力可能不强，吴江板块内部能不能充分实现吴江区的集聚效应，这是有待观察的在吴江松陵北部这一块，最近几年也是吴江供地比较集中的地方，我感觉供地条件容积率偏高，产品类型和同质化竞争怎么样实现错位发展，这可能也是个挑战。吴江虽然原来经济基础非常好，后劲很足，如果在供应量比较大的情况下，怎么样实现产业升级、配套升级、环境升级，包括硬环境和软环境，这也是有待进一步观察和判断。
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四问吴江：随着金科集团、首开集团、海亮地产、新湖地产、新港建设、瑞景房地产、中南建设、亨通地产、恒达集团等国内及本土一流开发企业的入驻和开发 ，吴江涌现很多大盘，2013年项目营销计划如何确定，如何做到板块内房企的共赢？
苏州新湖置业有限公司总经理陈沧海先生在现场表示，同处地产业，不管开发商是什么背景，来自哪里，只要在一个板块、一个片区，一定是开放的、共同的局面，来实现共同的价值。吴江已经从当年的南苏州概念，走向了现在的太湖新城概念，越来越多的大的开发商进入了这个片区，把更好的产品、居住理念不断的带入了这个市场，为提高吴江老百姓的宜居生活质量做出了更好的、更多的贡献。他希望大家合力，共同重视这个片区，共同参与这个板块的开发。
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五问吴江：吴江商业地产的发展趋势如何？
据统计，2011年吴江市合计出让土地155.7万方，其中商业面积出让面积80万方，占51.4%。2012年商业地块出让面积是64.6万方，占比高达63.9%，应该说有大量的商业地块也是同步的在上市。据统计，吴江商业地产项目近七成分布在城南和太湖新城板块，而社区商业成了城北商业的突破口。
吴江财智置业发展有限公司总经理刘苏：做商业，若说要把精英留在吴江，我们是要把钱留在无尽，所以未来我们会打造一个高端的商业，会和中国的商业集团联合开发这一块。刚才大家提的蛮多的“南苏州”概念，既然有南苏州，商业肯定也要有个高地，我看这个主题上写“一路向南”，南到那个地方一定要有一个高地，把大家的钱留下来，这就是我们打造这个商业地块的想法。
吴江确实很不错，是一个值得慢慢品位的地方。发展快了，有些老的东西就会失去，我们想在吴江做商业地块，既能保持吴江的特色特点，也能把商业做好，实际上就是让这个商业项目富有一点新的内容，这也就是我们的理念。
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