[摘要] 改革开放以来，中国城镇住宅建设成就巨大。1992年商品房销售面积为4289万平方米，2010年达到104764万平方米，在保障居者有其屋的小康社会建设方面起到最为基础的作用。
1992年商品房销售面积为4289万平方米，2010年达到104764万平方米，在保障居者有其屋的小康社会建设方面起到最为基础的作用。
按照国际标准特别是人均标准，中国房地产业仍有很大发展潜力。
首先，各国人均GDP从800美元到1.3万美元成长区间，住房消费持续发展。中国2012年是5000美元，收入增长还有很大空间;我国城镇居民人均住房建筑面积 22平方米，2020年达到 30─35平方米，住房升级也产生后续需求;世界平均城市化水平50％，发达国家75％。中国2002—2011年城镇化率年提高 1.35个百分点， 达到 51%，但是有户口的只占35%。未来10年继续城镇化，每年新增城镇人口 2000万，新增消费2.8万亿元，投资6.5万亿元，城市化贡献率GDP 增加值2.71个百分点。农村还有3亿亩宅基地，占国土1.75%，而城市建成区只占国土0.71%，如果进入市场化，将产生巨大的级差地租。
房地产业在暴利刺激下迅速发展已有12年，投机旺盛，投资不顾成本，房价涨幅过大，拉动地方财政，银行贷款和产业链条过度膨胀，并形成利益集团，绑架了中国经济。
房地产泡沫与政府控制失效的原因主要有以下几个方面。
首先经济的超高速增长。2000年以来的中国经济高速增长，可能不限于国家统计局正式公布的数字（年增10%），如果考虑到钢产量从1亿吨猛增到6.8亿吨，那么平均年增长率可能在13%左右，年份如2005年可能达到 15%。以钢铁水泥运输电力为代表的传统产业，必定出现巨大产能过剩。其中一部分就是在房地产投机需求下拉动起来的。
其次，地方财政收入依赖房地产业。2001—2003年土地出让金9100多亿元，占同期地方财政收入的35%。2004年5894亿元，占地方财政总收入47%。2005年5505亿元。2006年季度3000亿元，占地方财政收入的50%。2009年出让金15000亿元，70个大中城市土地出让金10836亿元，同比增140%。1999年至2011年的13年间，土地出让收入总额约12.75万亿元，年均1万亿元。2012年，房地产销售额6.4万亿元。在税收方面，缴纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，缴税合计11000亿元，加上土地出让收入28517亿元，合计近4万亿元，占地方政府收入的60%左右。
第三，房地产利益集团的垄断。由地方政府、银行和房地产公司共同组成的利益集团。 地方政府要财政收入，房地产公司除暴利外，还有各个环节的回扣。房地产公司自有资金的80%来自于银行贷款。商业银行有巨大存贷差，国际住房抵押贷款违约率低于万分之二，安全性高。 2012年房贷余额120000亿元，利息8400亿元。抵押折扣率70%，如房价跌 30%，就意味着银行抵押贷款整体亏损。目前实际存在的银行互保，国家财政最后承担总体风险的机制，大大掩盖了危机因素的存在，一直在维护其高价格。
第四，金融市场的非均衡性。西方经济学假设市场经济自动达到均衡，是以商品数量与价格间“负反馈”为基础，数量供不应求则价格上升，价格上升则限制需求扩大供给；供大于求则价格下降，扩大需求限制供给；实际金融市场由于垄断和预期的作用，往往出现“正反馈”，即追涨杀跌，从而造成泡沫经济高涨并且崩溃。这说明国家宏观调控是必要的，但有时也无能为力。泡沫经济似乎必定要形成并且崩溃。
最后，人民币预期。房价高涨，实际与未来土地供求没有大关系，从金融角度来看，未来土地供求关系即使紧张，已反映在目前高昂的房价之中。造成房价一再上升的原因，除去地方税费的成本推动，就是宽松货币政策和货币预期造成。一旦人民币变为贬值预期，加上长期政策的累积作用，或者其他矛盾的激化，随时有可能造成房地产泡沫的崩溃，没有预兆。拐点，总是在绝大多数人错判时到来，而且，不把中产阶级剥夺一下子，房价也不会跌。
必须继续控制大城市房价上升。可以采取以下措施：政府机构外迁，在市中心建设小户型商品房，开放小产权允许单位和个人自建住宅，允许郊区农民在宅基地上盖房出租，政府负责改善交通。这几年工资必定大涨，可增加一部分购买力。但这些措施都不能从根本上消除房地产泡沫。因此要做好房地产崩盘的应急准备，防止金融危机扩散，并尽量减少其不良后果。
天下没有只涨不跌的东西，所谓“最后最保险的保值工具——黄金暴跌已给我们敲响了警钟。多年积累的房地产泡沫不消除，真正的有效需求就起不来，房地产业就不能可持续顺利发展下去，因此调整是必然而且必要的。
在A股市场，政府对于上市公司的“补贴”早已不足为奇，而就房地产行业来说，大多数上市房企都能领到政府发来的“”。在地产调控持续的大背景下，“政府补贴”会否成为房地产行业的救命稻草？
《每日经济新闻》记者通过统计近20家房地产企业的2012年年报，发现其中有15家明确标注了“政府补助”这块收入，总额超过10亿元，其中尤以SOHO中国、世茂房地产补助金额较高。
“大概六成左右的房企可以拿到政府补助，一般都以税费返还的方式，此外就是地方政府招商引资的一些优惠政策。”兰德咨询总裁宋延庆告诉记者，整体看，房地产行业的政府补贴占公司净利润的比例都非常低，对公司营业收入不会带来明显影响。但目前面临的问题便是，政府补助没有统一的标准，最终在执行上乱象丛生。
多家房企补贴近亿元
据《每日经济新闻》记者，来自政府方面补贴金额较大的包括SOHO中国、世茂、盛高置地、华润置地等几家房企。在SOHO中国2012年年报中，记者看到，经营溢利共有三部分组成，其中政府补助为2.03亿元，相比2011年略有增长（2011年为2.01亿元）。
通过对比SOHO中国近三年的年报不难发现，政府补贴的数值越来越高，已从2010年的4410万元飙升至去年的2.03亿元，“SOHO中国比较特殊，十几年以来纳税一直非常透明，而且在北京（楼盘）、上海（楼盘）这两个一线城市，在税收政策执行落实中相对比较规范。”宋延庆告诉 《每日经济新闻》记者，对于SOHO中国这类房企，其在所得税和土地增值税方面非常高，“征收的税点高，返还的也就比较高。”
所谓的税收返还，是指政府按照国家有关规定采取先征后返（退）、即征即退等办法向企业返还的税款，属于以税收优惠形式给予的一种政府补助。
在新湖中宝2012年年报中，记者看到，公司2012年支付的各项税费为7.55亿元，收到的税费返还约为479万元。
值得注意的是，在更多上市房企的年报中，政策补贴更多来源于开发项目当地政府的优惠政策。
《每日经济新闻》记者通过翻阅中国新城镇2012年年报看到，新湖中宝在去年获得的政府补贴为70万元，而这70万元主要来自于土地出售所得款项。“就上海罗店及无锡（楼盘）鸿山项目有权享有上列土地出售所得款项的百分比而言，地方政府决定就有关2011年及2012年销售的四个地块的土地使用权，将上海罗店项目有权享有土地出售所得款项的百分比有48.5%增加约8.5%至57%；同时，无锡项目的土地出售所得款项的百分比由80%增加至91%”
而基于此次调整，新湖中宝收入增加人民币1.3亿元。对于这部分补贴收入的来源，新湖中宝年报中写明是 “为表彰罗店新城镇为宝山区及上海带来的贡献及影响。”
同样因土地整理收获补偿的还包括天房发展(600322,股吧)。在记者翻阅的近20家上市房企的年报中，天房发展也是少有的几家对于政府补贴收入做出较详细解释的房企之一。年报显示，公司2012年营业外收入较上年减少78.04%,主要原因系全资子公司天津（楼盘）市天房海滨建设发展有限公司土地开发享受政府补贴较2011年同期减少所致。根据天房发展2012年年报，去年所获得政府补助为2100万，而2011年这一补贴数额则为1亿元。而在去年2100万的政府补贴中，土地整理（主要为汉沽土地项目整理）政府返还的为2000万元。
《每日经济新闻》记者统计发现，包括华润、龙湖、碧桂园、绿城、中化方兴、融创、招商等多家一线房企，其政府补贴金额则在1000万~8000万元不等。
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补偿标准随意性较大
“目前政府地方奖励主要在二、三线城市比较多，这对于以开发二、三线城市为主的开发商来说，受影响较大。而在一线城市，这样的补贴微乎其微。”一家在香港上市的地产公司负责人向《每日经济新闻》记者表示。
早在2010年，恒盛地产就曾以6.6亿元的高额补助引发质疑，而根据当年的资料显示，截至2010年底，恒盛在12个城市共有31个发展项目，土地储备23%位于一线城市，77%位于二、三线城市。对于高额的政府补助，曾有消息人士指出，主要来自于其在江苏省投资的文化产业项目。
此外，世茂房地产收到的政府补助金也不少。2012年公司收到政府补助金为3.44亿元，去年则为2.61亿元。截至去年年底，世茂房地产年度其他约为人民币11.96亿元（2011年为7.94亿元），主要包括视作出售附属公司之及政府补助之。
“这与公司的产品也有很大的关系，世茂的产品主要集中在二、三线城市，着力打造滨水楼盘，这对于企业来说，可以充分利用政策优势。”宋延庆告诉记者，地方政府的补助主要是基于项目规划是否符合招商引资的产品导向，特别是一些商务区、经济开发区，会有其自行制定的优惠政策。
“只要愿意投资，就会有相应的奖励和补贴支持。”一位分析人士向《每日经济新闻》记者指出，在许多城市，除了补助以外，还可以享受有助于房地产开发的其他政策支持，譬如在开发项目同时对周边林业进行保护，而当地林业部门则可以以此名义为其申请一笔基金。
“目前很多地产公司开始做旅游地产，或文化、养老地产，都在与政府谈条件，特别是目前国内针对林业、农业等的政策十分优惠。”上述分析人士向记者透露，特别是目前在西南、华南等二、三线城市，一些在天然水系周边开发的商品房项目，“如果开发商有意愿都可以通过当地的林业部门进行申请，而这其中有很大的文章可做。”
不仅如此，宋延庆也对记者表示，政府在房地产开发行业的补偿标准不统一也造成了一定的乱象，“国外目前退税政策十分普遍，但现在来看，国内随意性还是比较大。”
“特别是在二、三线城市，政府的承诺很难兑现。”一位上市房企的负责人对《每日经济新闻》记者坦言，很多时候项目开发之初政府给出的优惠政策，往往在兑现的时候困难重重，“有时候会拖很久才给，有时候如果你不主动申请，也不会有。”
东吴基金旗下一资管项目悬疑：地方财政提供还款担保涉嫌违规 每日经济新闻
地方政府为地方融资平台公司违规提供担保承诺，尽管早已被国务院明令禁止，但这样的案例还在不时发生。
5月2日初始销售的“新东吴优胜-万顷良田项目专项资产管理计划”，由东吴基金旗下公司上海新东吴优胜资产管理有限公司 （以下简称新东吴优胜）发起设立，向江苏省的镇江新区经济开发总公司 （以下简称经发总公司）进行债权投资。
之前在4月16日，镇江新区财政局向新东吴优胜出具承诺函表示，如经发总公司出现违约迹象或发生违约时，财政局将负责安排资金解决债权投资资金、债权投资及其他债务的偿还问题。
昨日（5月13日），《每日经济新闻》记者以投资者名义拨打镇江新区财政局电话，一位工作人员表示对国务院相关规定“不清楚”。
财政局提供债务担保
新东吴优胜销售人员提供的一份推介资料显示，由该公司发起设立的上述资管计划，以其项下的委托财产，向经发总公司进行债权投资，债权投资金额为2亿元，期限2年，专项用于镇江新区万顷良田建设工程中的大路片区项目建设。
根据推介资料，双方已就上述债权投资签署了《债权债务合同》。项目本息偿付由镇江市交通投资建设发展公司和镇江新区大港开发有限公司提供连带担保责任。
上述推介资料还显示，镇江新区财政局于2013年4月16日向新东吴优胜出具了一份盖有该单位公章的承诺函，承诺函表示，若经发总公司就《债权债务合同》项下的偿付债权投资资金、债权投资及其他款项的义务出现违约迹象或发生违约时，镇江新区财政局将负责安排资金解决偿还问题。
为此，《每日经济新闻》记者以投资者名义拨打镇江新区财政局电话，一位男性工作人员称，由于手上项目太多，对上述项目并不是很清楚，但如果文件上有财政局公章，应该属实。
2010年国务院曾下发通知，要求地方各级政府不得以财政性收入、行政事业等单位的国有资产，或其他任何直接、间接形式为融资平台公司融资行为提供担保。记者提到这份文件时，该工作人员说“不清楚”。
吴琼律师表示，从国务院相关法规来看，镇江新区财政局的担保属于无效承诺，如果基金到期无法偿还本息，债权人只能追究公司的责任。
融资项目早已完工？
上述推介资料显示，该资管计划的融资标的为镇江新区万顷良田建设工程中的大路片区项目。
《镇江日报》于2009年8月5日头版刊登的《镇江新区“万顷良田”工程全面启动》一文指出，镇江新区“万顷良田”批准方案工程区建设总面积5.59万亩，涉及三镇一街道18个行政村，分姚桥南片、姚桥北片、大路片、丁岗片四个工程区，其中，2010年6月~2012年6月完成姚桥南北项目区和大路项目区的工程建设。
百度文库刊载的江苏省土地勘测规划院撰写的《镇江新区万顷良田建设工程规划方案》也称，该项目2012年6月申请项目验收。
如果该项目真的在去年6月就竣工验收，为何现在还要募集资金？
《每日经济新闻》记者联系上该资管计划的联系人朱世文，但被告知不予置评。记者又联系了代销该资管计划的东吴基金项目负责人，对方表示并不知情，不方便回答。
分析称，如果项目真是竣工验收后又募集，则可能是用来归还之前欠下的贷款，或者是用到其他项目中。
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