[摘要] 23日，一份联合机构报告显示，今年房地产调控政策明确购房需求去投资化，大型上市房企因去年整体利润下降而回归一二线城市，加大土地储备。这意味着一二线城市的抢地潮还将持续。
23日，一份联合机构报告显示，今年房地产调控政策明确购房需求去投资化，大型上市房企因去年整体利润下降而回归一二线城市，加大土地储备。这意味着一二线城市的抢地潮还将持续。
调控明确去投资化
报告指出，尽管房地产行业以“限购、限贷、限价”为基础的调控仍在持续，政策环境依然偏紧，但2010年以来的调控政策基本思路和目的都是支持自主性购房，抑制投资投机购房，促进房地产行业的长期持续健康发展。2012年的成交情况也表明，一二线城市主要成交产品的面积在120平方米以下，144平方米以上的产品去化比较困难。
今年以来，在中央持续从严从紧的调控基调下，地方政府则谨慎选择了政策执行力度。中国房地产业协会副会长朱中一表示，调控政策明确购房需求为去投资化，这是非常重要的信号。“目前的政策态势是趋紧的，购房去投机、投资化是一个既定的政策，特别是国五条出台之后，明确了鼓励自住性需求，抑制投机、投资性需求。”
房企必须调整产品策略，以刚需为主的中小户型普通住宅仍将是市场成交的主流产品，并支撑市场平稳发展。目前，大型上市房企纷纷加大了中小户型产品的供给。
金地集团总裁黄俊灿此前表示，公司今年新推的346万平方米产品中，中小户型产品占比将达80%，加上此前库存的产品，全年可供销售房源达546万平方米，中小户型产品占比65%。而万科、保利等房企的中小户型产品在去年就已经占比达到九成以上。其他区域性房企为增强抗风险能力，也纷纷深耕本地区的刚需市场。
一二线城市抢地潮持续
2013年中国房地产上市公司排行榜也正式出炉。万科再次荣登榜首，这也是万科连续六年蝉联榜首，保利与恒大则分列此次综合实力榜的二三名；中国海外发展、华润置地、龙湖地产、世茂房地产、富力地产、金地集团和融创中国则分列四到十位。前十强中有7家为港股上市房企。
去年中国上市房企盈利水平有所下滑，营业利润下滑的企业较上年增加26家，至87家。全部上市房企净利润均值为11.82亿元，较上年小幅减少。成本费用利润率、净资产率和总资产利润率均值三项指标均呈下跌之势，分别为31.87%、11.23%和5.21%，盈利效率有所降低。
利润的下滑使得一些中小房企盈利乏力或亏损，甚至转战其他产业，而大型房企逐渐回归一二线城市。机构认为，这一方面反映了企业对部分三四线城市房地产市场风险的认识逐渐深入；另一方面也反映出企业城市布局策略的回归。在市场不确定性较强的大背景下，上市房企选择回归深耕优势城市，不仅有助于企业控制成本，还有利于深掘品牌价值，获得良好的业绩。
一二线城市的土地资源相对优质甚至稀缺，这意味着房企在这些城市的抢地潮将持续上演。5月23日上午，上海浦东新区周浦镇08单元06-07地块挂牌截止并进入现场竞价环节，最终，绿地集团以总价5.24亿元夺得，成交楼面价9590元/平方米，溢价92.65%。同日，广州市中心区域两块地也刷新了记录。越秀城建以24亿元配4.2万平保障性住房夺得海珠南洲路地块，楼面价高达3.46万元，成为广州新地王。业内人士称，该地未来房价或达5万元。而梅花园(小区网论坛)地块被佳兆业以近8亿元夺得，佳兆业近两月已经在拿地方面花费80余亿元。
中原地产市场研究总监张大伟认为，当下楼市量价均居于高位，而房企的资金情况明显好于往年，拿地积极性高涨，未来一二线城市的抢地潮还将愈演愈烈。在这种情况下，调控楼市的难度明显加大。
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房企一周拿地超过133亿 "国五条"面临严峻考验 每日经济新闻
进入5月以来，各地产商进入拿地的高峰期，据《每日经济新闻》记者不完全统计，上周内至少13家地产公司有拿地动作，土地成交总价格超过133亿元。其中，佳兆业上周在土地上投入近30亿元，美联集团、天房发展、绿地集团和中铁建工耗资均超过10亿元，中铁建工更以12亿元总价艰难压下同场竞拍的万科、佳兆业等，夺得广州番禺区南村镇万博商业区地块，以折合14194元/平方米的楼面价，136.6%的溢价率，成为番禺商业“地王”，这也是广州短短20天内的第二宗“地王”。
未来的一段时间内，上海、杭州、济南、合肥、连云港等地都有大批量地块在5月陆续进入招拍挂环节，各地或将迎来今年的拿地高潮。业内人士认为，从当前火爆的拿地形势来看，“国五条”对房价的调控作用将面临最严峻考验。
佳兆业一二线城市砸下30亿
今年融资已达80亿元的佳兆业显得财大气粗，继月初在广州夺下两块地皮后，上周继续在一线城市厮杀，一口气掷进30亿元在深圳、上海、杭州再拿三块地。
上周二（5月14日），佳兆业首先以4.05亿元拿下深圳今年的首宗商办用地；一天之后，旗下控股子公司以15.05亿元夺得上海浦东新区花木镇46街坊16/2丘办公楼地块，溢价率高达99.28%。《每日经济新闻》记者查询搜房网显示，该地皮周边楼盘均价普遍在2万~3.6万元不等，而佳兆业此次拍卖的楼板价已达到3.02万元/平方米，甚至超过周边部分楼盘房价。
对此，美联物业研究中心主任何倩茹表示，一般楼面地价占到房价的30%~50%之间，佳兆业此次拿地成本确实很高，高地价项目会在一定程度上拉低了集团整体利润率。目前佳兆业在一线城市土地存量很少，确实需要补充，但作为民营企业，拿地相对来说比较困难，一线城市情况更是如此，更多都是通过竞争的方式去拿地，高价拿地也是无奈之举。何倩茹补充，考虑到上海地块是办公楼用途，未来的售价会高于普通住宅，所以这个楼面价不算高得离谱。
5月17日，佳兆业又出现在杭州五常13号荆余线南侧地块拍卖现场，经过3漫长的竞拍，其全资子公司浙江伍丰置业有限公司最终以总价10.1亿元竞得，折合楼面价7068元/平方米，溢价高达86.5%。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前土地市场的热点主要还是一二线城市，品牌房企重返一二城市，凸显房企布局战略与一二线城市投资价值，同时，拿地动作较多的基本为品牌房企，拿地地块基本为优质地块，证明从土地市场开始，优势资源开始向品牌房企集中。
一线城市“地王”频出
广州夺地的战况也格外的激烈。5月16日下午，为争夺广州番禺区南村镇万博商业区的地块，中铁建工、佳兆业、万科互不相让，在约120轮漫长的竞价后，央企中铁建设最终以12亿元总价艰难拿下地块四，溢价率高达136.6%。该地块最终成交的楼面地价达到14194元/平方米，相比去年相邻的地块4834元/平方米的拍卖价番了三倍，成为番禺商业“地王”。
而此前的5月6日，广州拍卖出让3宗土地中，同宝路8号和10号地块同样刷新了该区域地价价，地块最终地价为18.6774亿元，由佳兆业在经过近200轮的竞价后拿下，若去除配建6.68万平方米的保障房面积，地块折合楼面地价高达25597元/平方米。
与一线城市相比，二三线城市土地拍卖则平淡一些，5月17日，福建省龙岩市国土资源局举行国有建设用地使用权拍卖会，本次竞拍最终由联美集团旗下的龙岩美伦房地产开发有限公司拿下五宗地，其中四幅地均以底价拍得，溢价的地块 “2013拍-17”最终以4亿元竞得，折合楼面价1858元/平方米，溢价率为27.75%。
除此之外，上周拿地的企业还有很多。天房发展砸下17.4亿元获取天津河西区两宗地块，地块面积共计11.4万平方米；上海绿地(集团)有限公司则通过联手赵汉忠的方式，以底价竞得上海闸北区319街坊87丘地块，成交价为13.79亿元，折合楼板价8600元/平方米；今年3、4月份已在上海两次拿地的阳光城则转向福建长乐，耗资8.85亿元拿下6.45万平方米的住宅用地。
对于一线、二三线拿地热情的差异，何倩茹认为主要是因为一线城市的市场化程度很高，出让土地数量有限，一旦推出新地块，各大房产商便蜂拥而至，价格因此飙升。二线城市土地供应量大、可供开发的选择多，另外由于楼盘存货多，二三线城市房地产风险远远高于一线城市，故房产商对非一线城市的态度会更谨慎。
“国五条”细则落地一个月后，房地产商对预期并没有过多担忧，圈地热情持续高涨。公开数据显示，今年4月21个城市经营性用地出让成交楼面均价为2982元/平方米，环比上涨31%，同比上涨高达84%。其中，据中原地产统计数据显示，北京前4个月土地出让金已经达到了547.75亿，同比涨幅高达306%。
何倩茹认为，业内对于 “国五条”对房价调控作用的预期并不高，只希望房价能涨得慢一点。但从今年目前的拿地形势和不断拍出的地王看来，除北京以外，“国五条”的对房价调控的影响力十分有限。
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