[摘要] 按照我国城市房屋维修资金归集的大数计算，目前我国660座城市收缴的房屋维修资金已经高达上万亿元，但这笔资金迄今为止仍然停留在“活期存款”或“短期存款”的银行账户上，按照相应的通胀比例计算，正在逐年缩水。
按照我国城市房屋维修资金归集的大数计算，目前我国660座城市收缴的房屋维修资金已经高达上万亿元，但这笔资金迄今为止仍然停留在“活期存款”或“短期存款”的银行账户上，按照相应的通胀比例计算，正在逐年缩水。在我国城市房屋进入到15年的维修高峰期后，将逐渐面临着维修资金“入不敷出”的巨大隐忧。专家呼吁，我国应未雨绸缪，加快建设房屋维修资金保值增值的完善体系，以面对即将到来的资金使用潮。
万亿资金驻留“存款账户”
记者从广西南宁、柳州、桂林和广东省广州市等地的住房保障部门采访时了解到，自2009年我国实施物业专项维修资金管理办法以来，各地累计缴纳的物业专项维修资金逐年递增，但账户几乎无一例外地停留在“活期账户”上，甚至连短期三个月的存款账户也都鲜有涉足。
南宁市住房保障部门的统计表明，如今已经有20亿元物业专项维修资金停留在账面上；柳州、桂林等地的规模也基本如此，而且每年还按照住房交付使用的面积持续增加。
南宁市房产管理局相关负责人表示，物业专项维修资金实际上也就是老百姓习惯所称的房屋维修资金，这笔资金包括对电梯、车库、小区道路、小区绿化带、游泳池等公共设施的维修，但对房屋的维修所占比重，因此民间更习惯于称为房屋维修资金。
房屋管理局相关负责人给记者算了这样一笔账：在我国的中型城市，一座建筑面积为30万平方米的中型楼盘，业主如果按照每平方米50元的标准缴纳房屋维修资金，一次性缴纳的总额就超过1500万元。按照我国2009年之后的中型城市平均发展此类楼盘为100个数量进行计算，每座中型城市归集的房屋维修资金就超过15亿元。
然而，这部分资金几乎无一例外地停留在当地银行的“活期账户”中。即便是金融体系较为发达的广州，这笔资金也仅仅是允许停留在三个月的银行短期账户中。
广西银监局监管部门一位姓欧的处长告诉记者，银行将此类资金停放在活期对公账户的核心原因在于：支付利息低，但可调动的额度很高，也就是习惯所说的高利用度的“睡眠资金”。
浙江大学博士杨天保作了这样的预计：我国目前有660个城市，即便按照每个城市10亿元的平均房屋维修资金沉淀计算，总额超过6600亿元，而北京、上海、广州、南京、杭州等一线城市的房屋维修资金数量巨大，由此推断，我国城市房屋维修资金肯定上万亿元。
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跑不过通胀率抵不了维修费
巨额的房屋维修资金简单“沉睡”在存款账户的背后，不仅跑不过“通胀率额”，而且蕴藏着维修费用逐年增长，在缴存资金进入15年之后的“使用高峰期”后，无法满足长远需求的巨大隐忧。
按照南宁市管理办法，未配置电梯的物业，业主一次性缴纳的房屋维修资金为每平方米建筑面积缴存55元，配置电梯的物业缴存77元。按照一座30万平方米的中型电梯小区计算，业主一次性缴纳的房屋维修资金总额超过1500万元。
但这笔资金甚至不足以满足电梯进入“中老年期”后的日常维修需要。在广西为多家电梯提供维修服务的养护专业人士周杰告诉记者，30万平方米的小区一般都要建设20个左右的高层，每座高层按照4个单元，每个单元配备2部电梯的保守计算，仅电梯数量就超过160座。
按照电梯的使用周期计算，电梯在投入使用后就进入到“维修保养期”，前面5年，每台电梯每月维护费超过600元，160台电梯一年的维护费就超过115万元，加上电梯行驶的资格年审费、更换电梯零件、电缆等等，160台电梯一年下来大约要花的费用就将近120万元。如果进入到第8年之后，每台电梯每月的养护费都要增长20%—50%，一年下来的花费就将近200万元。
周杰说：“从长远上看，1500万元的房屋维修资金，甚至不够抵入住15年后的日常电梯保养费。”
15年，恰恰就是电梯房电梯的“生命大限”。这意味即便是业主都同意全额缴纳房屋维修资金，进入第8年之后，原有资金也无法满足电梯维修费用，更不用说配电房、地下车库、游泳池等设施了。
广西桂林市供电局的一位姓刘的副局长告诉记者“小区配电房同样属于‘集中维修’的模式，产权属于小区业主，但配电房一般而言在使用10年之后，也会面临着主要部件需要更换的问题，30万建筑面积的小区，更换一次配电房主要零部件少则十多万元，多则几十万元，这笔资金也同样需要从房屋维修资金中列支。”
新加坡国际大学客座教授郑伟军用“跑不赢‘通胀率’抵不了‘维修费’”来描述房屋维修资金的尴尬“对于普通业主而言，上万亿的资金都是停留在活期账户中，只能为银行提供‘存贷比’服务，无法给出资方带来相应的，无论如何都是不公平的。”
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“梦游资金”应加速建构“增值透明度”
常年从事社区金融问题研究的专家徐大克认为，这笔巨额资金与其说是“睡眠资金”，不如称为“梦游资金”更为妥当，对于作为出资方的普通业主而言，这笔资金确实是“沉睡”在“活期账户”上，但银行及基金公司等金融机构却通过各种方式，利用杠杆效应充分调动了这笔资金，也就是说，即便是“沉睡”，也是在沉睡中“梦游”，而且创造了巨大的增值空间。
记者深入采访时，多位专家学者表示，“梦游资金”的保值增值模式是显而易见的，就目前而言，由于我国物业维修资金的管理模式还非常单一，应加快物业维修资金的“市场步伐”，增强其“增值透明度”，提升管理水平。
首先是彻底“摸清家底”，对物业专项维修资金进行全面调查，弄清物业专项维修资金的总体规模、每年增长幅度、使用情况等基本数据。这笔资金基本上房管部门比较清楚，也可以通过每年入住率进行预测。
其次是从简单的“监管责任”向“保值增值责任”迈进。在尊重业主选择的基础上，银行、保险等金融部门应联手，开发能够确保物业维修资金保值增值的金融产品，变简单的“睡眠资金”、“存款资金”为“增值资金”，将“梦游工作”的资金公开透明化。
第三是加快物业维修资金保存现状的信息披露程度。允许业主委员会对物业维修资金的状况进行核查、按年度披露房屋维修资金的状况。
郑伟军说：“作为公众资金，物业维修资金不可能简单地落实到单一楼盘上，加上有大量老旧房屋因为各种原因没有缴纳维修资金，这需要以城市为单位进行统一协调，把有限的资金用到刀刃上，更需要尽快在摸清家底的情况下，建立统一的物业维修资金管理体系。”
未来5年上海改造350万平二级旧里 今年将拆70万平 新闻晚报
旧房改造百姓同不同意、房屋征收是否公平公正公开、旧改完成后居民满意度如何？市建交委近日在答复市政协常委、市侨联副主席屠海鸣时透露，本市将开展试点，委托第三方专业机构对旧区改造房屋征收项目全过程进行社会评价，包括事先评价、事中评价和事后评价。未来5年，申城共将改造350万平米二级旧里、15万户居民将受益。仅今年全市就将拆除二级旧里以下房屋70万平方米、受益居民3万户。
保险资金有望引入旧改
自上世纪90年代以来，上海开展了大规模旧区改造工作，目前全市已有130万户居民居住条件得到改善。“十二五”期间，上海将改造二级旧里以下房屋350万平方米，受益居民约15万户。不过，动迁和建设成本越来越高，始终是制约旧区改造的关键问题所在。按照“十二五”旧区改造规划，今后三年旧区改造任务十分繁重，据估算需要改造资金3000-4000亿元。上海旧区改造目前以政府财政、金融机构等为主的融资渠道仍然较为单一。屠海鸣建议，旧区改造的资金筹集模式可借鉴英国，即通过各方进行公开竞投发放运作。
市建交委在提案答复中坦言，目前，旧区改造任务较重的5个重点区，政府财力普遍不足，区土地储备机构参与旧区改造需要的30%启动资金难以落实。基于上述情况，市旧改办将会同有关部门，借鉴国外旧城改造资金多元化筹措经验，结合上海实际，进一步拓宽旧区改造融资渠道。具体思路是，探索利用社会资金参与旧区改造，即经市政府批准，由依法注册成立的企业法人作为旧区改造项目的实施主体，自筹资金，开展旧区改造。同时，积极支持发行保障性住房建设债券用于支持旧区改造，并研究和利用其他旧区改造融资渠道，如社会基金、保险资金、利用住房公积金等参与旧区改造等。
保护建筑一律“征而不拆”
目前本市中心城区还有成片二级旧里以下房屋500多万平方米，郊区城镇也有大量的棚户简屋和“城中村”，居民群众要求加快旧改的呼声十分强烈。未来五年全市计划完成350万平方米二级旧里以下房屋改造。其中，2013年全市旧区改造目标是拆除二级旧里以下房屋70万平方米、受益居民3万户。
市建交委透露，今年将重点加强对旧区改造进行全过程评价。 2011年，市旧改办、市社科院等承担了住建部立项课题 《旧区改造社会评价体系研究》，计划今年5月结题。在课题研究基础上，本市将开展试点，委托第三方专业机构对旧区改造房屋征收项目全过程进行社会评价，包括事先评价 （评价项目必要性、可行性等）、事中评价（评价旧区改造房屋征收的具体实施情况）、事后评价（主要评价项目完成后的居民满意度、社会影响及效果等）。
同时，严格旧区改造房屋征收范围认定。凡在旧区改造房屋征收范围内存在保护建筑和不可移动文物（包括不可移动文物登录点）的，一律采取“征而不拆”的办法，并实施严格保护，保存好城市历史文脉。在条件成熟的地区，选取典型的成片石库门、里弄建筑、花园住宅等历史建筑，开展成片保护性改造，参照旧区改造的有关政策，加大资金和动迁安置房支持。
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